江苏省XX与XX公司房屋租赁合同纠纷再审纠纷一案

　　再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：江苏省XX，住所地在江苏省连云港市徐圩新XX。

　　法定代表人：韩XX，该农场场长。

　　委托诉讼代理人：陈XX，该农场办公室副主任。

　　委托诉讼代理人：何阳，江苏XX律师。

　　被申请人(一审被告、二审上诉人)：XX公司，住所地在江苏省连云港市徐圩新区东辛XX东方西XX。

　　法定代表人：金XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：朴XX，江苏XX律师。

　　二审被上诉人(一审第三人)：叶XX。

　　二审被上诉人(一审第三人)：武XX。

　　二审被上诉人(一审第三人)：孙XX。

　　审理经过再审申请人江苏省XX(以下简称东辛XX)因与被申请人XX公司(以下简称韩X公司)、二审被上诉人叶XX、武XX、孙XX房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院(2015)连民终字第01307号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月26日作出(2016)苏民申2572号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东辛XX委托诉讼代理人陈XX、何阳、被申请人韩X公司委托诉讼代理人朴XX到庭参加诉讼，二审被上诉人叶XX、武XX、孙XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。

　　再审申请人称/抗诉机关称东辛XX申请再审称，二审判决适用法律错误。韩X公司应当整体腾空移交猪场，不能部分移交，并对全部猪舍承担占有使用费。1.农业部令(2010)第7号《动物防疫条件审查办法》第五条规定，动物饲养场、养殖小区选址之间的距离不少于500米。该规定要求不同养殖小区之间要保持一定距离，发生疫情时便于实行防疫隔离。东辛XX出租给韩X公司的是按标准建设的独立、封闭、整体猪场，由于猪场面积大，饲养密度高，必须实行统一严密的防疫制度和管理体系，才能确保健康、安全饲养。涉案猪场不整体移交，为今后猪场饲养埋下了疫情隐患。故韩X公司交回部分腾空猪舍，根本不能独立使用，必须全部猪舍收回后进行集中统一消毒，方可投入使用。2.《协议书》约定，租赁期满续租须经双方协商一致，重新签订合同;韩X公司不得对猪舍进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为。韩X公司在承租期间无视合同约定，将涉案猪场转租给第三人，目前第三人仍占据涉案部分猪场，导致韩X公司未能将涉案猪场全部腾空交给东辛XX，韩X公司仅邮寄猪舍大门钥匙不构成移交，其应从合同约定的租期期满后承担占有使用费。请求撤销二审判决第二项，维持一审判决第一项。

　　再审被申请人辩称韩X公司辩称，1.韩X公司承租东辛XX养猪场是打算与韩国农业协会开展商业合作，后因东辛XX的养猪场严重不符合标准，导致合作未能成功，韩X公司才转租，故东辛XX是本起纠纷的始过错方，最终的损失也应由其承担。2.东辛XX默认同意韩X公司部分转租养猪场，由此出现的法律风险应由东辛XX承担。3.根据现实状况，东辛XX要求韩X公司全部清场后移交猪场属于强人所难，韩X公司已穷尽法律途径，也无法实现这一要求。韩X公司将其经营的部分猪舍已腾空移交给东辛XX，现在未移交的猪舍系次承租人占有，应由次承租人承担腾空义务。韩X公司已经诉讼要求次承租人腾空猪舍并申请强制执行，但至今未能执行。4.东辛XX曾将涉案猪场分割发包过，未发生疫情，分割承包会发生防疫问题只是一种理论上的可能。综上，请求驳回东辛XX的再审请求。

　　东辛XX向一审法院起诉，请求判令：1.韩X公司给付租金97460元、水电费及利息;2.韩X公司交付康发猪场的建筑物及土地，并支付至建筑物及土地交付之日的房屋使用费。诉讼过程中，东辛XX撤回要求韩X公司支付租赁场地北围墙内745.85平方米土地租金7460元及支付水电费的诉讼请求，东辛XX撤回该部分诉求属于其对自己权利的自由处分，并不违反法律规定，一审法院予以准许。

　　一审法院查明：2011年4月22日，东辛XX(甲方)与韩X公司(乙方)签订《协议书》一份，东辛XX将康发猪场的建筑物及土地有偿租赁给韩X公司作为生猪养殖场所，甲方提供从事生猪养殖所需的水电设施，费用自理,双方约定：租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止，租金总额第一年120000元，第二年140000元，第三年180000元，乙方必须于每年10月18日前，将下年租金以现金方式一次性交至甲方计财科;租赁期满后，经甲乙双方共同协商，土地和建筑物一起可续租，同等条件下乙方可优先续租，租金按时价另行约定;乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为;甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需终止协议的，违约方必须支付守约方违约金50000元人民币，并赔偿所有直接损失;《协议书》中还就双方的权利、义务作出了其他约定。现韩X公司还欠东辛XX第三年租金90000元未给付。

　　2013年6月3日，韩X公司(甲方)与第三人叶XX(乙方)签订《租赁协议书》一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。协议书约定：甲方将位于连云港市东辛XX韩X三爱猪场15、16、17、18、19、20号猪舍出租给乙方，租赁价格第一年8000元/栋(第二年第三年均为空)，乙方于本协议签订后一日内支付50%,剩余款一个月内支付;租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日终止，期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛XX就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分租赁费由甲方退还给乙方，乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费;《租赁协议书》中还就双方的权利义务做出了其他约定。协议签订后，第三人叶XX按照约定交纳了半年租金24000元。

　　2013年7月29日，韩X公司(甲方)与第三人武XX(乙方)签订《租赁协议书》一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。协议书约定：甲方将位于连云港市东辛XX韩X三爱猪场11、12号猪舍出租给乙方，租赁价格第一年8000元/栋(第二年第三年均为空)，租赁费支付方式为冲减应付账款2012年8月-12月药费9586元、饲料运费4122.97元、其它1348元;租赁期限为一年，自2013年8月1日起至2014年7月30日终止，期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛XX就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分租赁费由甲方退还给乙方，乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费;《租赁协议书》中还就双方的权利义务做出了其他约定。第一年租金16000元已经冲抵完毕。

　　当日，第三人武XX与第三人孙XX达成口头租赁协议，将武XX从韩X公司处以抵债转租的两栋猪舍，再次转租给第三人孙XX，双方租赁的权利义务口头约定与武XX和韩X公司签订的《租赁协议书》相同。

　　2013年9月2日，东辛XX向韩X公司复函称，贵公司解除租赁康发万头猪场合同的申请收悉，现复函如下：1、贵公司与东辛XX2011年4月22日签订的租赁合同第十条规定：“甲乙双方如需对租赁期限变更或解除，……”。虽然贵方申请解除的理由并不充分，但考虑到贵公司可能存在的实际情况，我场愿意有条件接受申请，请自收到本复函之日起，自行清理猪场内自身物品(含转租后第三方物品)，恢复猪场原貌，交纳相应租金，处理完相关问题后，通知农场进行验收，验收通过后，农场方可与贵公司正式签订解除合同协议书。

　　2014年3月14日，韩X公司将叶XX作为被告诉至一审法院，一审法院于2014年6月12日出具(2014)港民初字第554号民事判决书，判决结果为：韩X公司与叶XX于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除，叶XX于判决生效之日起十五日内搬出租赁场地;叶XX于判决生效之日起十五日内向韩X公司支付租金24000元及利息(利息自2013年7月4日起至本判决确定的履行期限，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算)，并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元/天向韩X公司支付场地使用费。

　　一审法院另查明：康发猪场上现有养猪户只有叶XX及孙XX，韩X公司已经不在猪场养殖。

　　一审法院判决：一、韩X公司于判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还东辛XX;二、韩X公司于判决生效之日起十五日内向东辛XX支付租金90000元及逾期利息(自2014年10月18日起至韩X公司实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)，并向东辛XX支付场地使用费(自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金18万元的标准)。一审案件受理费2235元，由韩X公司承担。

　　韩X公司不服一审判决，提起上诉称：1.一审判决认定韩X公司将场地返还给东辛XX，并支付场地使用费错误，应由第三人直接承担该义务。2.东辛XX的损失标准不当，韩X公司已实际将涉案24栋猪场中的16栋退还给东辛XX，东辛XX拒收，对此扩大的损失不应由韩X公司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

　　本院查明二审法院确认一审法院查明的事实。

　　二审法院另查明：韩X公司于2014年10月13日向东辛XX邮寄康发猪场通知及大门钥匙2把，东辛XX予以拒收。

　　二审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，东辛XX并未要求次承租人腾房并支付占有使用费，仅要求韩X公司返还猪场并承担相关使用费用，是对自身权利的处置，不违反法律规定。依据合同相对性，一审判决驳回了韩X公司要求叶XX、孙XX、武XX直接腾房并支付占有使用费的请求并无不当。同时，韩X公司已向叶XX、孙XX提起诉讼要求其返还猪场并承担占有使用费，其中韩X公司与叶XX的(2014)港民初字第0554号民事案件一审法院已判决，韩X公司与孙XX的案件仍在审理之中。二审法院认为不宜在本案中直接判决叶XX、孙XX承担腾房责任并支付占有使用费，韩X公司的该项上诉理由无事实与法律依据，对该项上诉理由不予支持。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中韩X公司在合同解除之后已书面通知叶XX、孙XX腾房，但叶XX、孙XX并未如期腾房，仍占有使用，韩X公司已通过诉讼途径积极履行自己的交房义务。同时，韩X公司于2014年10月13日向东辛XX邮寄康发猪场通知及大门钥匙2把，东辛XX予以拒收。二审法院认为涉案猪场并非必须整体使用，每栋猪舍可以单独使用，此点从韩X公司将涉案猪舍中的8栋分别出租给叶XX、武XX使用也可以予以印证。因此，韩X公司将涉案猪场的大门钥匙2把寄还给东辛XX，应视为是韩X公司为积极履行交房义务以及减少损失的行为，而东辛XX拒收行为属于放任损失的扩大，对于该部分损失应由东辛XX自行承担。东辛XX关于涉案猪场应整体交还的抗辩理由无事实与法律依据。韩X公司应承担未能如期交还的8栋猪舍腾房期间的占有使用费即年租金60000元(180000/24*8)。韩X公司的该项上诉理由有事实与法律依据，依法予以支持。

　　二审法院判决：一、维持连云港市连云区人民法院(2014)港民初字第1907号民事判决第一项;二、变更连云港市连云区人民法院(2014)港民初字第1907号民事判决第二项为韩X公司于判决送达之日起十五日内向东辛XX支付租金90000元及逾期利息(自2014年10月18日起至韩X公司实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)，并向东辛XX支付场地使用费(自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金6万元的标准)。

　　一审案件受理费2235元，由韩X公司负担1635元，东辛XX负担600元。二审案件受理费2235元，由韩X公司负担1235元，东辛XX负担1000元。

　　本院审理中，东辛XX提交下列证据：1.江苏省连云港市中级人民法院(2011)连民终字第502号民事判决书，证明涉案猪场曾分割使用，由于不符合防疫要求，出现疫情，最后只能按省、市级防疫部门要求对生猪进行扑杀，故猪场不能分割使用。2.猪场的平面示意图，证明经整改后的涉案猪场是一个完整的整体，是一个独立的饲养区域。韩X公司经质证对两份证据的三性均无异议。本院认证认为，韩X公司对东辛XX提交的上述证据无异议，该证据与本案有关联，予以确认。

　　一、二审查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认;

　　本院认为本院再审认为，本案的争议焦点为：1.韩X公司仅对未能腾空的猪舍支付占有使用费还是应按整个猪场的租金支付占有使用费?2.东辛XX对韩X公司未能全部移交猪舍是否存在过错，如有过错东辛XX对损失承担责任的比例?

　　针对第一个焦点，韩X公司在租赁期满后未完成交还租赁物整个猪场猪舍的义务，应根据租赁合同约定的整个猪场租金向东辛XX支付占有使用费。理由：一、东辛XX出租的是一个整体设计使用的猪场，韩X公司应在租赁期满或终止租赁后将猪场整体交还东辛XX。租赁期满后韩X公司仅将猪场中的十六栋猪舍停止使用，其余八栋猪舍被次承租人仍在使用，故韩X公司未能将整个猪场移交东辛XX。二、东辛XX与韩X公司签订的租赁合同明确约定不得转租，韩X公司在租赁中将整个猪场分割转租他人，未征得东辛XX同意;即使东辛XX默认转租，在韩X公司租期届满后次承租人不移交租赁物，韩X公司仍应当与次承租人连带承担返还租赁物并赔偿损失的责任，而韩X公司已经在一审案件受理前另案起诉次承租人，并由法院作出判决，故应由韩X公司直接向东辛XX承担因转租而导致的后果。三、农业部令(2010)第7号《动物防疫条件审查办法》第五条规定，动物饲养场、养殖小区选址应当符合下列条件：距离生活饮用水源地、动物屠宰加工场所、动物和动物产品集贸市场500米以上;距离种畜禽场1000米以上;距离动物诊疗场所200米以上;动物饲养场(养殖小区)之间距离不少于500米。从防疫角度考虑，设立饲养场有严格的限制，两个场所间距离不少于500米。东辛XX已举证证明曾因分割出租涉案猪场发生疫情而将生猪扑杀的事实。故涉案猪场不能分割使用，即使韩X公司将猪场中部分猪舍腾空并移交东辛XX，东辛XX也无法使用。四、韩X公司虽腾空十六栋猪舍，但仍未完成租赁物整体交还义务，且已腾空的猪舍东辛XX因防疫要求无法使用，故韩X公司因不能交还整个猪场，应以租赁合同约定的整个猪场年租金标准向东辛XX承担赔偿责任。

　　针对第二个焦点，韩X公司认为东辛XX出租的猪场不符合标准，导致其与韩国农业协会合作未果，其才将部分猪舍转租给第三人，因次承租人不腾空猪舍导致的损失应由东辛XX承担。东辛XX对此不予认可。因东辛XX只是将涉案猪场出租给韩X公司，未约定用途为韩X公司与韩国农业协会合作利用，且即使东辛XX的猪场不符合规定或合同约定，韩X公司接受猪场后从未提出异议，故应当认定涉案猪场符合东辛XX与韩X公司约定的租赁物标准及使用用途。韩X公司在承租期间将部分猪舍转租给第三人，既违反与东辛XX签订的租赁合同约定，又未征得东辛XX同意;即使东辛XX默认转租，租期届满后次承租人不交还租赁物造成的后果转租人韩X公司仍应承担连带责任，故次承租人不按期腾空猪舍导致韩X公司不能向东辛XX整体移交整个猪场，东辛XX并无过错，东辛XX要求韩X公司赔偿占有使用费损失，符合法律规定。

　　综上，一审判决韩X公司参照整个猪场的年租金向东辛XX支付占有使用费正确，二审改判韩X公司按未交付的八栋猪舍支付占用使用费错误，东辛XX的再审请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：

　　再审裁判结果一、维持江苏省连云港市中级人民法院(2015)连民终字第01307号民事判决第一项，即XX公司于本判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还江苏省XX;。

　　二、变更江苏省连云港市中级人民法院(2015)连民终字第01307号民事判决第二项为：XX公司于本判决生效之日起十五日内向江苏省XX支付租金90000元及逾期利息(自2014年10月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)，并向江苏省XX支付场地使用费(自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日止，按年租金18万元标准计算)。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费2235元，二审案件受理费2235元，合计4470元，由XX公司承担。

　　审判人员审判长陈X

　　审判员张XX

　　审判员成XX

　　裁判日期二〇一七年三月七日

　　书记员书记员章XX