彭XX、唐XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。虽然双方合同为一年一签，但合同租赁期限届满后，上诉人向被上诉人缴纳租金，被上诉人未提出异议继续收取租金，双方实际转为不定期租赁关系。合同约定因特殊原因双方才享有任意解除权，现被上诉人单方解除合同，损害上诉人的合法利益。二、一审判决证据不足，程序遗漏当事人，一审并未查清涉案门面的实际产权人，被上诉人对该门面是否享有出租的权利。被上诉人是从贵阳市XX公司处接管该门面，故一审遗漏当事人贵阳市XX公司。贵阳市XX辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求驳回上诉。一、双方签订的租赁合同租期至2016年6月30日已经到期，被上诉人有权请求上诉人返还门面，并支付欠付租金;二、双方并未形成不定期租赁关系，被上诉人只是出于人道主义，将搬离门面的日期延至2017年1月25日;三、根据贵阳市财政局文件，被上诉人对涉案门面享有管理经营权，本案并不存在遗漏当事人。贵阳市XX向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还位于贵阳市××字××号房屋门面;2、判令被告向原告支付2016年7月1日起2017年6月21日止的房租12833.2元(起诉之日到返还房屋之日租金按《房屋租赁合同》约定的每月1200元的标准另行计算)、2016年4月1日到2016年9月31日止的电费1052元;3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，原告贵阳市XX(甲方)与被告彭XX(乙方)签订《房屋(门面)租赁合同》，约定：甲方同意将贵阳市白沙XX房屋一楼7号门面以现金方式租赁给乙方使用，租期从2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金1200元，按季交纳，每季最后一个月交纳下季的房租，先交费后使用;乙方已交给原贵阳市XX公司1000元的物业管理保证金，合同期满若物业完好，则退还全部保证金，若有损坏据实赔偿，赔偿金从保证金中扣除;租赁期内，门面设施(水、电、卷帘门、下水道等)由乙方负责保管使用，不得改变原样，损坏时由乙方自行修复。乙方装修需经甲方同意，所装修的内容在合同解除时处置权为甲方所有;租赁期间双方不得无故解除合同(不可抗拒的因素除外)，双方因特殊原因需解除合同时，应提前三十天书面通知对方，否则违约方赔偿非违约方两个月租金的违约金;乙方未经甲方同意，不得将房屋(门面)的全部或部分转租给他人使用，否则甲方有权解除合同，收回房屋(门面)，并向乙方加收两个月租金的违约金;房产税、土地使用费由甲方承担，水电费由乙方按表交给甲方，经营期间产生的其他费用由乙方自理。合同并约定其他相关事项。合同签订后被告使用了原告的门面。2016年9月23日，原告召集承租户开会，同意将承租户搬离门面的日期宽限至2017年1月25日。当月27日，原告向包括被告在内的各承租户发出《关于收回门面的通知》，告知承租户租赁合同于2016年6月30日租赁期满，幼儿园同意将承租人搬离门面的日期宽限至2017年1月25日，承租人于2016年10月20日前缴清2016年12月31日前的使用门面的全部费用，逾期既不缴纳又不搬离门面的，幼儿园于2016年10月20日收回门面，宽限期满，承租人不搬离门面的，将承担10000元的违约金，并交纳超期的门面费用，超过10天的收取一个月的门面使用费，2017年1月25日后，若门面使用者不搬离门面的，幼儿园强行收回门面并保留诉讼权利。因被告未交纳2016年6月30日之后的房屋租金，亦未返还租赁的房屋(门面)，原告遂诉至法院，提出诉请同前。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告签订的《房屋(门面)租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。现该合同约定的租赁期限已届满，经原告同意被告搬离房屋(门面)的宽限期也已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告有权要求被告返还租赁的房屋。被告在租赁期限届满后未将租赁房屋返还给原告，原告要求被告返还租赁房屋并按合同约定的租金标准支付租金至房屋实际返还之日止的诉请有理，依法予以支持。现被告唐XX认可系租赁房屋的实际使用人，故支付租金及返还门面的义务应由二人共同承担。原告主张的电费1052元未提交相关证据，对此不予支持。被告要求原告赔偿损失3万元，亦未提交相关证据，合同也没有约定，对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、彭XX、唐XX于判决生效后10日内，向贵阳市XX返还位于贵阳市××字××号房屋(门面);二、彭XX、唐XX于判决生效后10日内，向贵阳市XX支付租金(租金按每月1200元计算，自2017年1月1日起至上述房屋实际返还时止)。案件受理费2752元减半收取1376元，由彭XX、唐XX负担。二审法院查明

　　本院二审期间，当事人未提交新证据。二审中，上诉人认可租金交至2016年6月30日，租赁合同期满后其未再交纳租金。另查明，贵阳市财政局文件筑财资〔2010〕131号《行政事业单位国有资产处置批复书》载明：根据市领导批示，同意将教师招待所资产无偿划拨给贵阳市XX。其余审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。二审法院认为

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、双方是否形成不定期租赁关系，被上诉人原审诉请是否应支持;二、本案是否遗漏当事人贵阳市XX公司。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期至2016年6月30日届满，此后，上诉人并未继续向被上诉人交纳过任何租金，同时，在被上诉人2016年9月27日向承租户发出的《关于收回门面的通知》中，被上诉人已明确表示各承租户租赁合同已于2016年6月30日租赁期满，同意将承租人搬离门面的日期宽限至2017年1月25日，由此可以看出，租期届满后，被上诉人已明确告知上诉人租赁关系终止，只是给予上诉人搬离涉案房屋的宽限期，故本案并不符合法律规定的不定期租赁情形，上诉人主张双方形成不定期租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁期于2016年6月30日届满后，上诉人作为承租人应当返还租赁物，但上诉人一直未将涉案房屋返还给被上诉人，故应按合同约定的租金标准向被上诉人支付自2016年6月30日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。关于焦点二，根据被上诉人一审中提交的《行政事业单位国有资产处置批复书》，涉案房屋系被上诉人资产，被上诉人有权对涉案房屋进行管理和处分，且涉案《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人之间签订，并实际履行，故本案并不存在遗漏当事人的情形，上诉人的该项主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文第二项关于房屋占有使用费的起算时间表述错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：二审裁判结果

　　一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初7008号民事判决第一项;二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初7008号民事判决第二项为：彭XX、唐XX于本判决生效后10日内，按每月1200元的标准向贵阳市XX支付房屋占有使用费自2016年6月30日起至上述房屋(门面)实际返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行;二审案件受理费2752元，由上诉人彭XX、唐XX负担。本判决为终审判决。审判人员　审判长