史XX与中山市XX四经济发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：史XX，男，1984年1月出生，汉族，广东省中山市。

委托诉讼代理人:袁永献，广东XX律师。

被告:中山市XX公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：邓XX。

委托诉讼代理人：高XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：杨XX，广东XX律师。

原告史XX与被告中山市XX公司（以下简称古XX公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史XX的委托诉讼代理人袁永献，被告古XX公司的委托诉讼代理人高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告史XX向本院提出诉讼请求：被告古XX公司向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金55892.7元（按商品房买卖合同交易金额10％计算）。事实和理由：2010年3月11日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于古XX2期13幢505房，商品房总价款为558927元，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同补充协议第八条第三款约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。2011年6月12日，被告交付了该商品房。之后，却未按合同约定办理权属证书，原告多次催促，被告仍未能如期办理，直至2016年7月20日才办妥上述房产的不动产权证书。被告逾期办理不动产权属证书，应按合同补充协议第八条第三款约定向原告支付违约金（从2013年8月6日起计至2016年7月20日止），由于违约金过高，原告自愿调低为按商品房买卖合同交易金额10％计算。但被告仍未承担违约责任。为此，原告提起以上诉请。

被告古XX公司辩称，一、原告没有损失，其诉求违约金过高，涉案房产在办证过程中，在没有实际损失的情况下，仍以每日万分之二点一的标准计算违约金，明显不公，我国司法实践中的违约金是补偿性质非惩罚性；二、在被告未能及时办证的情况下，原告从未就该行为进行催告，本身存在过错；三、逾期办证的事实，并非被告自身的原因导致，涉案工程综合验收时，因消防部门及规划部门对涉案工程相关审核、验收存在分歧，导致工程竣工验收拖延了两年，最终导致被告无法按时申领产权证；四、买受人要求开发商承担违约责任是以财产利益为内容的债权，应当适用民法总则关于诉讼时效的规定，本案原告诉请违约金中的部分已经超过了诉讼时效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年3月11日，买受人史XX与出卖人中山XX公司（以下简称古四公司）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定史XX向出卖人古四公司购买位于古XX2期13幢505房的预售商品房，总价款558927元；出卖人古四公司应当在2011年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任；合同还约定了其他事项。

同日，双方还签订一份《合同补充协议》，第八条关于产权登记中约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金；第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。

签订上述合同和补充协议后，史XX向古四公司付清了全部购房款。古四公司于2011年6月12日将商品房交付原告使用。2015年5月28日，古四公司经核准变更企业名称为古XX公司。按照合同约定被告应当在2013年8月6日前办理房屋权属证书并交付原告，但直至2016年7月20日被告才办理房屋权属证书。2017年9月29日，原告以古XX公司逾期办理房屋权属证书为由，诉至本院，提出以上诉求。

另查明，双方确认签订合同时，合同约定房屋编号为505房，但实际房屋编号为504房，故办理房产证编号为504房。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出并非被告自身原因导致，涉案工程综合验收时，因消防部门及规划部门对涉案工程相关审核、验收存在分歧的抗辩意见，但未提供证据证明，本院不予采信。本案争议焦点是被告的该逾期办证违约责任如何确定及违约金的诉讼时效问题。

关于被告的该逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，违约金主要是补偿性质，但也兼具一定的惩罚性，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，经一方当事人提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，原告主张按合同补充协议第八条第三款约定“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金”，违约金从2013年8月6日起按已付房价款的每日万分之二点一计至2016年7月20日止，但原告在该基础上自愿调低为按商品房买卖合同交易金额10％计算。被告辩称原告并没有实际损失，其诉求违约金过高，明显不公平。同时，原告在本案中并未举证其存在实际损失，延期办证影响到原告占有、使用、收益等情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”原告在被告延期办证对其实际损失数额难以确定的情形下，本院对本案可以参照上述规定处理。诉讼中，双方均确认合同约定办理房屋权属证书时间为2013年8月6日前，实际办理房屋权属证书时间为2016年7月20日。故逾期办证的违约责任确定如下：以已付购房款总额为基数，自2013年8月7日起至2016年7月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。

关于违约金的诉讼时效问题。根据合同约定，双方确认被告应于2013年8月6日前将涉案商品房权属证书交付给原告，如逾期将产生违约金。对于原告主张自2013年8月6日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金问题。被告对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，按我国法律关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该规定，原告主张2013年8月7日产生的违约金应在应当知道权利被侵害时二年内即2015年8月7日前提起诉讼，并依此类推。原告于2017年9月29日提起诉讼，2015年9月29日之后产生的违约金才受人民法院保护。故原告主张2013年8月6日至2015年9月29日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护；被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。故本院认定被告仅须向原告支付2015年9月30日至2016年7月20日期间的违约金。

综上，本院确定被告应自2015年9月30日起至2016年7月20日止，以558927元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金。原告主张调低为按商品房买卖合同交易金额10％计算仍然高于本院确定的数额，对其超出本院核定的部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告中山市XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告史XX支付逾期办证的违约金（计算标准为自2015年9月30日起至2016年7月20日止，以558927元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）;

二、驳回原告史XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1198元，减半收取计599元，由被告中山市XX公司负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　黎　妙

二〇一八年三月十四日

书记员　张XX