肖XX与朱XX房屋租赁合同间纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）肖XX，男，汉族，住福州市晋安区。

被告（反诉原告）朱XX，女，汉族，住福州市鼓楼区。

委托代理人谢XX，福建XX律师。

委托代理人兰何英，福建XX律师。

原告肖XX诉被告朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭。诉讼中，被告朱XX在举证期限内提起反诉，本院决定予以并案审理。本案于2015年5月12日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告肖XX诉称：位于福州市晋安区店面系被告所有。2008年3月9日，因原告要租赁该店面，被告以该店面已承租他人为由，收取了原告13000元的转让费，并开具了加盖“福建省XX公司”的公章。次日，原、被告正式签订了租期为3年的《承租经营合同》，期满后，双方又以一年一签的方式续租并在最后一次续租合同中将保证金由起租时的3000元提高为7986元。租期届满后被告未按约退还保证金，原告发现被告所收取的13000元转让费实际是虚构了转让事实。为此原告多次向被告催讨，均未果。请求判令被告返还原告租赁保证金7986元及转让费13000元。

被告朱XX辩称：原告所述不实。被告将讼争店面租赁给原告时，从未声称店面已承租他人，也未收到原告所诉的转让费13000元。此外，双方自2008年发生租赁关系时，原告按约交纳了保证金3000元。该款因续租而未退还原告。虽然双方于2014年签订续租合同时将保证金提高为7968元，但原告以资金紧张无钱可付而未实际支付。现因双方未按讼争合同第三条的约定进行费用结算且房屋验收也不合格，故被告才未退还3000元保证金。综上，原告之诉请应予驳回。

反诉原告朱XX诉称：反诉被告在承租期间，未经反诉原告同意，私自将租赁物内厚度为24厘米的墙面拆除，造成租赁物的水电线路无法正常使用。根据讼争合同第七条的约定，反诉被告需恢复原状或造价赔偿。但反诉被告在租期届满后所恢复的墙面厚度减半，为12厘米。反诉原告多次要求反诉被告将租赁物恢复原状，均被拒绝。反诉原告无奈，只得自行雇人在反诉被告所恢复的裸墙上重新粉刷油漆、布线及安装水龙头，支付线路改造服务费1500元、材料费1505元、店面装修人工费3500元，共计6505元。反诉原告因需在现场指导工人施工，造成8天无法上班，产生误工费1600元。请求判令反诉被告支付人工及材料费6505元、误工费1600元。

反诉被告肖XX辩称：租赁期间，反诉被告因经营之需拆除隔墙是经过反诉原告的同意，且并未对租赁物的水电线路造成任何影响。租期届满后，反诉被告已将该隔墙恢复原状。反诉被告于2015年3月17日所交给物业的1500元线路改造费实际是为改善出租条件而为，与原告无关。故反诉原告所称因拆墙而产生的线路改装等发生的费用纯属虚构，应予驳回。

经审理查明：位于福州市晋安区店面系被告朱XX所有。2008年3月10日，被告将该店面租赁给原告肖XX，租期3年。双方为此签订了租赁合同。原告以现金方式按约交纳了押金3000元，被告收款后出具了收款收据。租期届满后，双方采用一年一签的方式延续租赁关系。2014年3月10日，双方签订了最后一次续租合同，约定：租期至2015年3月9日；（第三条）原告于签约当日以现金方式缴纳被告保证金7986元，租赁期满，费用结算清楚并经被告验收店面合格后，被告应退还原告该保证金；（第七条）承租期间，原告应妥善保护店内设施，不得任意拆除和破坏，否则由原告负责恢复原状或照价赔偿，如需对所租赁店面进行装修或改造时，必须先征得被告书面同意，改造的费用由原告自负，在合同终止、解除租赁关系时，原告装修或改造与店面有关的设施全部归被告所有（可移动设施除外），如有拆除，原告还需负责恢复原状；等条款。诉讼中，原、被告确认：2014年3月10日续租合同所约定的保证金7986元已包含原告之前已交付的3000元押金及原告实际应补交4986元；讼争租赁合同已于2015年3月9日终止；原告于2015年3月12日将租赁期间所拆除的租赁物墙面予以恢复并将其物品搬离租赁物，双方对恢复的效果存在争议；被告于2015年3月17日向小区物业交纳了线路改造费1500元。

另查：原告主张13000元转让费所提供的证据为落款“08年3月9日”的收款收据，格式为手写填制式，内容载明：交款人肖17单位福建省XX公司。庭审中，原告表示该收据不是被告出具，实际出具人是谁已记不清楚。

反诉原告主张材料费1505元证据为2015年3月15日的手写销售卡；主张装修人工费3500元证据为手写收条，未附收款人的身份信息；主张误工费1600元未提供相应证据。

以上事实，有当事人提供的《店面承租经营合同》、《收款收据》、房屋所有权证、手工发票、销售卡、收条、收款收据及当事人的陈述等为证，本院依法予以认定。

本院认为：本案原、被告间的店面租赁合同关系合法有效，双方负有按约履行之义务。关于保证金问题。双方对2014年3月10日续租合同所约定的保证金7986元已包含原告之前已交付的3000元押金及原告实际应补交4986元的事实并无异议。按双方之前原告现金付款被告收款出具收款收据的交易习惯，原告在被告否认已现金收取该4986元的情况下负有举证之义务，但原告并未提供相应的收款收据或其他证明材料，故其主张共支付保证金为7986元不成立，应认定为其实际只支付保证金3000元。现双方均确认租赁关系已终止，被告负有按约退还保证金义务。原告在租赁合同终止后交付租赁物时已将租赁期间所拆除的墙面恢复，被告主张未全部恢复原状并未提供出租时该墙面原始状态的相应证据，无从对恢复效果进行判定，故被告对此应承担举证不能之法律后果，其反诉主张因恢复墙面所产生的材料费、人工费以及误工费损失，均缺乏事实依据且所提供的证明材料缺乏证明力，本院不予支持。原告主张转让费13000元所提供的收据收据已自认并非被告出具，故其该主张不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告朱XX应于本判决生效之日退还原告肖XX保证金3000元；

二、驳回原告肖XX的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告朱XX的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费325元，原告肖XX负担279元、被告朱XX负担46元；反诉案件受理费减半收取为25元，由反诉原告朱XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判长林敏

代理审判员何磊

人民陪审员李琳

二〇一五年九月十一日

书记员鲍XX

附本案适用的主要法律条文及执行提示：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。