方XX与林XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：方XX，男，1975年6月23日出生，汉族，住所地XX省福州市。

委托诉讼代理人曾XX，XX合立律师事务所律师。

委托诉讼代理人赖XX，XX合立律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林XX，男，1989年11月2日出生，汉族，住所地XX省莆田市。

委托诉讼代理人李X、兰何英，XX群韬律师事务所律师。

上诉人方XX因与被上诉人林XX房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

方XX上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持方XX一审全部诉讼请求，驳回林XX的一审反诉请求；2、一、二审的诉讼费用由林XX承担。事实与理由：1、原审法院认定“方XX与林XX签订的两份《租赁合同》在2015年10月21日解除”部分事实认定错误。一审法院认为林XX在2015年10月21日收到方XX律师函后即解除了两份租赁合同的观点明显违背《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”立法精神。2、一审法院认定“由于方XX不配合林XX办理移交手续，期间的损失应由方XX自行承担。”部分的事实认定错误。租赁场所一直处于林XX的控制之下，多次协商解除无果的情况下，方XX才向法院起诉提出解除合同之诉。一审法院的认定明显违背《合同法》的公平、诚实信用原则。按照谁主张谁举证的原则，林XX称方XX更换租赁场所的大门锁，阻止其清空、恢复租赁产地，应举证，但一审法院仅以对方一面之词将所有合同损失责任归责给方XX。3、一审法院认定“履约保证金不具有定金罚则的性质”错误。合同法属于私法，在双方真实意思表示又不违反法律的强制性规定的情况下，双方签订的《租赁合同》第六条第一款约定，在林XX违约情况下，方XX有权不退还履约保证金。但一审法院简单的以该履约保证金没有定金罚则的性质为由不予支持方XX的诉讼请求明显违反法律规定。

林XX辩称：方XX的上诉意见不能成立，应予全部驳回。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。

方XX向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2014年10月28日签订的两份《租赁合同》；2、被告立即腾空位于福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华XX1#一层、二层的租赁场地后交付给原告；3、被告立即拆除租赁物内搭建的一层通往二层的楼梯并恢复原状；4、被告立即向原告支付拖欠的租金人民币368400元（此租金暂计至2015年11月11日，此后按每月的租金122800元人民币标准计至本判决生效之日止）及滞纳金44944.8元（暂计至2015年11月20日，按每日千分之三计算标准，此后滞纳金应计至被告将拖欠的租金全部支付给原告之日止）。5、被告支付从本判决生效之日起至被告腾退租赁场地之日止，按每月122800元的标准向原告支付场地占用费，并按每日千分之三计算滞纳金计至被告腾退租赁场地之日止；6、被告立即向原告支付拖欠的物业费5400元、水费378元、电费25898.4元、水电公摊费1200元（上述费用暂计至2015年11月19日，此后每月物业费及水电公摊费2200元应计至被告将租赁场地腾空交付给原告止）及滞纳金4488.9元（暂计至2015年11月20日，按每日千分之三计算标准，此后滞纳金应计至被告将拖欠的上述费用全部支付给原告之日止）；7、本案诉讼费用由被告承担。

林XX向一审法院反诉请求：1、被反诉人返还反诉人保证金343200元（已扣除2015年10月份租金122800元）；2、被反诉人将扣押物品（详见物品清单）返还反诉人，价值3.5万元；3、本诉及反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2014年10月28日，以方XX为出租方（甲方），以林XX为承租方（乙方），双方签订了两份《租赁合同》，约定如下：甲方提供位于福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华XX1#楼，二层靠西北方向部分建筑面积为520平方米和一层部分商场建筑面积110平方米及二层靠西南方向部分建筑面积为1200平方米，小计1310平方米，两份合同租赁面积共计1830平方米，出租给乙方，租赁期限分别为：6年12天和6年。期限分别自2014年11月1日至2020年11月12日止和2014年11月13日至2020年11月12日止。租金标准分别为33800元和89000元，合计122800元，租金支付方式为每月支付一次，每月10日前支付当月租金；履约保证金分别为66000元和400000元，合计466000元。签订本合同时一并付清，同时由甲方开具相关收款凭证。乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则在乙方归还甲方商场并结清所有的有关费用时，甲方应于十日内全额无息退还乙方所缴保证金，若逾期，应从逾期之日起支付乙方滞纳金，滞纳金按所缴保证金每日千分之三计算，直到付清为止。租赁期间，使用该商场所发生的物业费、水、电、煤气、通讯、设备等相关费用由乙方承担。乙方未按约定支付租金、水电费等相关费用，从逾期之日起支付甲方滞纳金，滞纳金按当期租金每日千分之三计算，直至付清为止。合同签订同时，被告林XX出具一份《承诺书》，内容如下：因我方需要在商场内西南角方向搭建一个一层通道往二层的楼梯，所有费用由我方自行承担，我方郑X承诺不得对商场的承重墙、梁、柱进行违章拆建，否则一切责任由我方负责。租赁期间，因我方搭建楼梯产生的一切法律后果由我方承担。租赁期满后十日内恢复原样，将商场交还给贵方，若未恢复，我方需支付给贵方恢复原样工程的所有费用。否则，将没收租赁合同履约保证金。合同签订后，被告林XX向原告方XX支付了履约保证金466000元，原告将租赁场地交付给被告使用。被告每月缴纳33800元租金只缴纳到2015年8月31日，从2015年9月1日起未付租金。被告每月缴纳89000元租金只缴纳至2015年9月12日，从2015年9月13日起未付租金。2015年10月19日，XX合立律师事务所曾新福律师接受原告的委托向被告发出《律师函》，函中提出：2014年10月28日贵方与我方签订了两份《租赁合同》。合同对双方各自的权利义务都进行了约定，其中两份合同第六条违约责任条款约定：1、贵方有下列情形之一，我方有权直接解除本合同，收回商场使用权，已缴纳的租金和履约保证金不退还，由此造成我方损失的，贵方应向我方赔偿。2、贵方无故拖欠租金及其他各项费用达壹个月。上述合同签订后，贵方从2015年8月底起至今，拖欠我方租金及其物业费、水电费近二个月，此行为严重违反了《租赁合同》的约定，因此。我方现郑X函告贵方：1、根据《租赁合同》第六条的约定，我方没收贵方交纳的履约保证金；2、截止到2015年10月11日，贵方共拖欠我方租金人民币245600元、物业费3600元、水电费24528元，合计人民币273728元。根据《租赁合同》第六条的约定，贵方应向我方支付滞纳金人民币20529.6元（暂计至2015年10月20日，此后滞纳金计至贵方付清所有款项之日止）；3、租赁期间贵方在租赁商场内西南角方向搭建了一个一层通往二层的楼梯，根据贵方向我方出具的承诺书，贵方应将此恢复原状。综上，本律师诚望贵方本着诚实信用、公平友好的原则，望贵方在收到本律师函后三日内向我方支付拖欠的租金、物业费、水电费、滞纳金等。2015年10月30日，被告向原告发出《解除租赁合同确认函》，内容如下：方XX先生：贵方与我方于2014年10月28日签订了两份《租赁合同》，因种种原因导致我方在承租后无法正常经营，贵方已委托律师发出《律师函》，要求解除《租赁合同》等。我方已同意于2015年10月11日起正式解除上述两份《租赁合同》，并停止使用上述租赁场所，多次通知贵方办理房产移交手续。现再次函告贵方，上述《租赁合同》已正式解除，请贵方及时办理房产移交手续，否则因此所造成的一切后果概由贵方承担。因租赁合同履行过程中产生的其他争议，由双方另行协商解决，协商不成，可提交司法机关依法裁决。2016年4月29日，被告已将租赁场地内物品搬走，同时被告表示在2016年5月15日前将租赁场地内西南角方向搭建的一层通往二层的楼梯拆除，时至同年6月27日被告已经将租赁场地恢复原状，原告也于当日接收了该租赁场地。诉讼中原告提出从2015年9月至2016年6月双方交接租赁场地止被告共拖欠租金达到XXX元，从2015年7月至2016年5月，被告共拖欠物业费19800元（1800元／月＊11个月）、水电费27139.4元，共计46939.4元。

一审法院认为：原告方XX与被告林XX签订的两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方均应按两合同约定全面履行自己的义务。关于原告提出解除合同的诉请。被告林XX从2015年9月1日和2015年9月13日起没有支付租金等费用达一个月以上已经构成违约。被告对其提出的其停止支付租金是因租赁场所所在的大楼消防存在问题，导致其在租赁场地内的装修无法通过消防部门验收的主张没有提供证据证实，不予采信。被告在2015年9月不履行支付租金等义务的违约行为发生后，原告已经依据合同的规定直接行使了解除权，这一点可以从原告发给被告的《律师函》得到印证。诉讼中原告虽然提出其发给被告的《律师函》中并没有提出解除合同，但从原告《律师函》的内容来看，函中明确提出“根据《租赁合同》第六条的约定，我方没收贵方交纳的履约保证金”，双方《租赁合同》第六条约定；乙方有下列情形之一，甲方有权直接解除本合同，收回商场使用权，已缴纳的租金和履约保证金不退还。据此没收履约保证金的前提是原告直接行使解除权，因此原告《律师函》中提出没收被告交纳的履约保证金，足以表明了原告直接行使合同解除权的意思表示，且函中要求被告搭建的楼梯恢复原状，而恢复原状的前提条件也只有行使合同解除才能提出这一要求。据上所述，原告《律师函》的内容实际上包括了解除合同的通知。被告在收到原告《律师函》后也向原告发出了上述《解除租赁合同确认函》。关于本案两《租赁合同》解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方解除”的规定，本案两份《租赁合同》自被告收到原告《律师函》的时间即2015年10月21日解除。此外原告提出其没有收到被告发出的上述《解除租赁合同确认函》，对此被告提供了邮件查询回执以证明原告收到该函件，因此对原告提出其没有收到被告的《解除租赁合同确认函》的主张不予采信。关于原告方XX要求被告林XX支付租金、物业费和水电费的诉请。对此被告提出其愿意支付2015年10月份的租金及水电等费用，并提出关于租赁场地恢复原状事宜要等其将物品先搬出去后再着手施工，可是原告对其提出的解决方案却不同意，无理强将保证金全部扣留，并要求其另外再支付租金，且将租赁场地大门的锁进行更换，阻止其清空、恢复租赁场地。因此，租赁场所2015年11月至今未投入使用所造成的损失应当由原告自己承担。根据上述所述，原告于2015年10月19日向被告发出《律师函》视为解除合同的通知，被告收到该函后，于同年10月30日回函给原告，要求原告前来办理房产移交手续，并告知如不办理房产移交手续，造成的一切后果由原告承担。本院认为，由于原告不配合被告办理移交手续，期间的损失应由原告自行承担。从原告的委托律师发出的《律师函》中可以确认“截止到2015年10月11日，贵方共拖欠我方租金人民币245600元、物业费3600元、水电费24528元，合计人民币273728元”。因此除被告应当支付原告2015年9月至10月两个月租金245600元、物业费3600元、水电费24528元，共计273728元外，对原告要求被告支付2015年11月以后租金、物业费和水电费的诉请不予支持。此外被告于2015年4月30日在租赁场地内拆除所建楼梯等至同年6月27日止，因此拆除恢复原状这一期间占用讼争租赁场地的占用费仍按原租金标准支付给原告计245600元。基于原告在被告拆除楼梯恢复原状后于2016年6月27日已经验收，因此原告此项诉请已经实现，本院不再审理和评判。关于原告提出被告支付拖欠租金、和水电费的滞纳金按每日千分之三从逾期之日计算的诉请。原告主张拖欠的租金按日千分之三标准计算滞纳金明显过高，酌情调整为按日万分之五标准计算滞纳金，原告诉请的滞纳金超出本院调整的部分不予支持。此外原告提出拖欠的物业费计算滞纳金的诉请没有合同上的依据，因此对原告此项滞纳金诉请，不予支持。至于原告提出水电费滞纳金的诉请，基于合同约定所欠水电费的滞纳金按当期租金日千分之三标准计付于法无据，本院不予支持。另外反诉原告于2016年4月29日已将原在租赁场地内的物品搬走，因此反诉原告该项反诉诉请已经实现，本院不再审理和评判。关于反诉原告提出所欠租金从履约保证金中扣除后予以返还的反诉请求。对此反诉被告认为所欠租金从履约保证金中予以抵扣没有依据，依合同约定应当予以没收。履约保证金从其法律属性上讲是保证合同的履行，即发生违约时守约方可从履约保证金中扣除违约方应当支付的款项以保证合同的履行，因此履行保证金不具有定金罚则的性质，原告要求没收不予抵扣的抗辩意见于法无据，不予采纳。此外从订立合同的目的及公平原则出发，反诉原告提出履约保证金予以抵扣租金的主张，予以支持。据此上述滞纳金计算至反诉原告提出反诉即其所缴的履约保证金与其所欠原告租金与上述履约保证金对抵之日（2016年2月26日）止。判决：一、确认原告方XX与被告林XX于2014年10月28日签订的两份《租赁合同》已于2015年10月21日解除。二、被告林XX应向原告方XX支付自2015年9月1日支付至2015年10月止租金人民币245600元及滞纳金18788.4元（其中2015年9月滞纳金以当月所欠租金122800元为基数按日万分之五计从当月11日起算至2016年2月26日为止，2015年10月滞纳金从当月以当月所欠租金122800元为基数按日万分日之五计从当月11日起算至2016年2月26日为止）。三、被告林XX应于本判决生效之日起十日内向原告方XX支付自2015年9月至2015年10月止物业、水电费共计28128元。四、被告林XX应向原告方XX支付2015年4月30日至2015年6月27日之间占用租赁场地拆除所建楼梯的占用费计245600元。五、反诉被告方XX应向反诉原告林XX退还履约保证金人民币466000元。六、上述二、三、四、五项判决金额对抵后，被告林XX应于本判决生效之日起十日内向原告支付所欠金额计人民72116.4元。六、驳回原告方XX的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告林XX的其他诉讼请求。

本案二审期间，双方均未提交新证据。二审期间，方XX称，原判认定两份《租赁合同》于2015年10月21日解除不当；也没证据证明其更换大门锁并阻止交接，对方从未提出交接；10月份，对方股东带了一群人拆除空调等物品，他便报警，在派出所调解下，将空调留下，随后才向对方发律师函。另，放弃对2015年11月以后公摊水电费的主张。被上诉人林XX称，林XX于2015年10月30日向对方发函后，主动与对方沟通，要求办理移交，对方不配合并大门上锁，阻止其进入场地恢复场地原状，林XX就报警；林XX于2016年4月29日将租赁场地内物品搬走，并表示可在15日将楼梯拆除，之后双方一直交涉，实际占用场地15天，同年6月27日将租赁场地恢复原状并交付对方，并非原判认定于于“2015年4月30日在租赁场地内拆除所建楼梯等至同年6月27日止”。因双方均称报警，本院要求双方于庭询后3日内提交报警材料，方XX提交了2015年10月13日夜报警单，林XX未提交报警材料。关于本案租赁合同解除时间。经查，2015年10月19日，上诉人方XX向被上诉人林XX所发《律师函》虽无明确的解除合同表述，但引用《租赁合同》第六条违约责任约定，要求没收履约保证金、计收滞纳金，并要求将楼梯恢复原状。上述内容包括了解除合同的通知，且方XX亦认为该《律师函》系解除合同通知，遂回复《解除租赁合同确认函》。原判根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定确定合同于2015年10月21日解除并无不当。方XX该异议不能成立。关于租赁场地交接后占用时间。双方均确认，2016年4月29日在一审法官主持下交接租赁场地并清点确认物品，林XX保证在2016年5月15日前将楼梯恢复原状，方XX于2016年6月27日验收场地。可见，为将楼梯恢复原状，场地于2016年4月29日交由林XX占用至6月27日，原判该认定并无不当，林XX未就此上诉，且该异议没有证据证明，异议不能成立。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：依法成立、生效的合同受法律保护。上诉方XX与被上诉人林XX签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。林XX从2015年9月1日和2015年9月13日起没有支付租金等费用超过一个月，构成违约，方XX依法、依约行使解除权，林XX亦同意解除合同，故两份《租赁合同》于2015年10月21日解除。原判查明林XX共欠方XX自2015年9月1日支付至2015年10月止租金245600元、物业、水电费共计28128元，自2015年4月30日至2015年6月27日之间占用租赁场地拆除所建楼梯的占用费计245600元，林XX未提出上诉，方XX亦无异议，本院予以确认。另，方XX二审期间放弃对2015年11月以后公摊水电费的主张，系对自己权利的处分，本院予以照准。关于租赁场地未及时办理移交手续的责任。林XX虽于2015年10月30日回函同意解除合同并要求方XX前来办理房产移交手续，但依其承诺应将场地恢复原样后交还给对方，在场地未恢复原状的情况下实难交付，其虽主张对方将租赁场地大门的锁更换，阻止其清空、恢复场地，但没有提交证据证明，原判认定方XX不配合林XX办理移交手续没有事实依据，要求方XX自行承担未交付期间损失不当，本院予以纠正。同时，林XX承诺，场地若未恢复，向对方支付恢复原样工程的所有费用，并没收租赁合同履约保证金。在林XX回函同意解除合同并要求移交的情况下，场地虽未恢复，方XX亦可自行收回并恢复场地。因此，场地未移交双方均有责任，2015年11月至2016年4月期间所致损失应由双方共同承担，根据在案证据，该项损失共计747600元，其中，租金736800元（122800元／月×6个月）、物业费10800元（1800元／月×6个月），双方各承担373800元。关于履约保证金。履约保证金与违约金是两个不同的概念，二者确实不能简单等同。但《租赁合同》第六条系违约责任条款，约定：“1、被告有下列情形之一，甲方有权直接解除本合同，收回商场使用权，已缴纳的租金和履约保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向原告赔偿：…”，根据该约定，本案履约保证金兼具补偿性和惩罚性。林XX违约且未提出该履约保证金过高应予调整的证据及请求，依约无权要求方XX退还履约保证金466000元，方XX有权不退还该履约保证金。原判关于履约保证金不具有定金罚则性质并要求方XX退还的认定不当，本院予以纠正，方XX该上诉理由本院予以支持。关于滞纳金。滞纳金为行政法律关系中的概念，是行政强制执行方式。民事法律关系中，因给付义务一方迟延履行，守约方必因此遭受损失，双方约定弥补损失的形式。因此，民事合同中约定因迟延履行金钱给付义务而支付的“滞纳金”，实为迟延履行违约金。《租赁合同》约定林XX未按约定支付租金、水电费等相关费用，从逾期之日起按每日千分之三计算滞纳金，以弥补方XX损失，符合法律规定和交易惯例，依法应予支持，但所约滞纳金明显过高，一审法院将其调整为按日万分之五标准计算合理，本院予以准允。因此，2015年9月滞纳金以当月所欠租金122800元为基数，按日万分之五，从当月11日起算至2016年2月26日为止，2015年10月滞纳金从当月以当月所欠租金122800元为基数，按日万分日之五，从当月11日起算至2016年2月26日为止，共计18788.4元，自2016年2月27日起，滞纳金以245600元为基数，按日万分之五计至付清之日。综上，林XX应向方XX支付911916.4元，其中，自2015年9月1日至2015年10月止应支付租金245600元、物业、水电费28128元，截止2016年2月26日止租金滞纳金18788.4元，对2015年11月至2016年4月期间所致损失应承担373800元，自2015年4月30日至2015年6月27日的租赁场地占用费245600元。

综上所述，上诉人方XX的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初38号民事判决；

二、确认上诉人方XX与被上诉人林XX于2014年10月28日签订的两份《租赁合同》已于2015年10月21日解除。

三、被上诉人林XX于本判决生效之日起十日内向上诉人方XX支付911916.4元；

四、被上诉人林XX自2016年2月27日起，向上诉人方XX支付以245600元为基数，按日万分之五计至付清之日的滞纳金；

五、驳回一审反诉原告林XX的全部诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费54900元，由林XX负担；反诉案件受理费3487元，由反诉被告方XX负担。二审案件受理费16371元，由上诉人方XX负担3452元，由被上诉人林XX负担12919元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　林守霖

代理审判员　　刘茂元

代理审判员　　纪XX

二〇一六年十二月十五日

书　记　员　　林XX

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。