袁XX、徐XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：袁XX，男，1979年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。

委托诉讼代理人：袁永献，广东XX律师。

委托诉讼代理人：崔XX，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）：徐XX，曾用名徐XX，男，1966年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区。

委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师。

上诉人袁XX与被上诉人徐XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

袁XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐XX的诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋兴建于我国报建制度建立之前，袁XX兴建房屋时无须办理报建手续，一审法院以未办理报建手续即认定租赁合同无效是错误的；二、即使租赁合同无效，袁XX也不存在过错，无须返还徐XX押金；三、徐XX一审未主张合同无效，根据不告不理的原则，一审法院主动审查合同效力违反法律规定；四、双方签订的租赁合同有效，根据合同约定，徐XX中途退租属违约行为，无须返还徐XX押金，即使要求袁XX返还押金，也应先抵扣租赁期间徐XX要求新开的电表费用以及房屋设施的损毁费用。

徐XX辩称，一、涉案租赁物属于违法建筑，根据法律规定租赁合同应认定无效，涉案租赁物属于违法建筑表现如下：1.没有办理报建手续，租赁合同无效。2.该租赁物是建于两块土地之上，两块土地使用证明确为住宅用地，但袁XX兴建的是厂房。当时双方签订的厂房租赁合同中，也明确租赁物属于古镇海洲工业区厂房。基于以上理由徐XX认为涉案租赁物是违法建筑。因此租赁合同应当认定无效；二、租赁合同一旦认定无效，根据合同法规定，合同无效后取得的财产应予以返还。因此，徐XX交付给袁XX的押金应予以返还。

徐XX向一审法院起诉请求：袁XX返还徐XX租房押金24300元。

一审法院认定事实：徐XX与袁XX于2013年7月21日签订《厂房租赁合同》，约定徐XX租赁袁XX位于中山市镇海XX厂房一层用于生产灯饰配件，每月租金4500元，押金20000元，租期从2013年7月25日至2015年7月25日。袁XX已经安装好电表、水表，徐XX应按时交清水费、电费。同日，徐XX又与袁XX签订另一份《厂房租赁合同》，约定徐XX租赁袁XX上述地址厂房二层用于住宿，每月租金2200元，押金10000元，租期从2013年7月25日至2015年7月25日。袁XX已经安装好电表、水表，徐XX应按时交清水费、电费。上述合同签订当天，徐XX向袁XX交纳了30000元的押金，袁XX将上述厂房交付给徐XX使用。2014年5月13日，中山市环境保护局向徐XX在上述租赁地址经营的水晶厂发出环境违法行为限期改正通知书，要求其即日停工，于2014年5月27日前搬迁。徐XX向袁XX提出退租，袁XX于2014年5月27日答复要求徐XX支付水电费并找人顶租后退还其押金。徐XX于2014年6月下旬从涉案租赁物搬走，并交清了截止搬走时的租金。之后，徐XX要求袁XX退还押金，袁XX又提出要从押金中扣除380伏新开电表15000元、烧坏电表重装及漏电开关4200元、打烂电箱两把锁520元、一楼二楼星铁皮修理费500元、一楼门口砌砖费350元、水电费5200元、收泡沫500元、用砖230元，共计26500元。徐XX否认曾损坏租赁物，称因袁XX保证租赁物位于工业区，使用工业用电，而实际提供的电压不能满足生产需要，才导致电表烧坏，徐XX仅同意从押金中扣除水电费5200元、收泡沫500元。

一审法院另查，租赁厂房土地为国有住宅用地，土地使用权证号为中府国用（2004）第101××号，土地使用权人是袁XX。海洲村委会出具证明称该土地上的建筑物于1990年兴建，因历史原因该建筑物未办理报建及房产证。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”租赁厂房地上建筑物未办理报建手续,则徐XX与袁XX就上述租赁物于2013年7月21日签订的两份租赁合同无效。袁XX应当将依该租赁合同取得的押金返还给徐XX。袁XX无证据证明徐XX在租赁期间损坏了涉案租赁物，且袁XX对涉案租赁合同无效有较大过错，故一审法院认为，袁XX应当将扣除水电费5200元、收泡沫500元后的押金24300元返还给徐XX。对袁XX辩称应当抵扣的其他费用，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：袁XX于一审判决发生法律效力之日起3日内向徐XX返还押金24300元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由袁XX负担。

本院二审期间，徐XX围绕其上诉请求依法提交：证据一，电表拍照图片，证明袁XX确实为徐XX加装电表，所以涉案建筑物是有两个电表。徐XX一审陈述没有提高电压是不真实的，加装电表是为了提高电压。该证据与一审提交的电费表可以相互印证，同时可以证明袁XX加装电表后，徐XX并没有使用，还是使用一个电表导致负荷过大烧坏其中一个，袁XX为此支出维修费用。证据二，中山市镇海洲村民委员会出具的证明，证明涉案房屋是1990年兴建的，当时并不需要办理规划报建手续，所以袁XX认为并不能说涉案建筑是违法建筑，根据当时的法律法规是不需要报建的。徐XX的质证意见为：证据一无法证明徐XX弄坏电表。证据二的证明内容没有异议，但认为袁XX应当证明1994年兴建的房屋在不需要报建的情况下可以租赁，而不是证明报建手续在1994年才开始存在。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，徐XX在二审审理过程中提交了户籍证明，户口本载明姓名徐XX，曾用名徐XX。

本院认为，本案租赁合同的效力属于依职权审查的范围，虽然涉案的建筑物于1990年兴建，属于历史遗留的建筑，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案厂房至一审法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此案涉厂房不属于我国现行法律许可进入市场进行经营性租赁的场所，故本案双方当事人于2013年7月21日签订的租赁合同违反了现行的法律和行政法规的效力性强制性规范，应属无效合同，该合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，徐XX要求袁XX退还已收取的押金的请求符合相关法律规定，应予支持。至于袁XX上诉请求中要求徐XX在租赁期间造成租赁物损毁以及新开电表产生的费用予以抵扣的主张，其并未在一审中提出反诉，本院不予审理。

综上，上诉人袁XX的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费408元（袁XX已预交408元），由上诉人袁XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　黄岳文

代理审判员　　卢俊廷

代理审判员　　陈爱玲

二〇一六年十二月二十一日

书　记　员　　林　俊

黄燕红