柯X与韦XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告柯X，男，1972年9月1日生，汉族，广东省惠州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。

委托代理人韦柳雪，XXX律师。

被告韦XX，女，1956年10月5日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。

委托代理人卿XX，XXX律师。

第三人柳州市羊角山镇驾鹤村第六村民小组，住所:广西柳州市XX。

代表人闭XX，该小组组长。

原告柯X与被告韦XX及第三人柳州市羊角山驾鹤村第六村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成由代理审判员梁佳担任审判长，人民陪审员杨柳、覃XX参加的合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。

书记员王X担任记录。

原告柯X及其委托代理人韦柳雪，被告韦XX的委托代理人卿XX到庭参加诉讼。

第三人柳州市羊角山驾鹤村第六村民小组经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。

本案现已审理终结。

原告柯X诉称，其从2005年1月起，向第三人承租座落于柳州市荣XX简易房场地（约1000平方米）。

同时间，第三人将该场地发包给了被告。

被告从第三人处取得该场地的承包权后，又由被告作为出租方将该场地租给了原告，并签订了《房屋（场地）租赁协议》。

《协议》中约定被告将该场地租给原告使用于临时居住或经营场地，租赁期为2年，即从2015年1月20日至2017年1月20日。

租金为每年一次交纳156000元，第二年递增10%，即第二年租金为171600元。

原告承租后向被告交纳了一年的租金。

在该场地上，用韦XX的名义成立了柳州市XX厂，并办理个体工商户营业执照。

2015年8月10日起，被告多次无故剪断原告承租场地的电线，导致原告无法正常经营，原告为此多次向柳州市公安局鸡喇派出所报警处理。

被告的断水断电行为，给原告造成了惨重的经济损失。

原告故诉至法院，请求判令:1、解除2015年1月20日原、被告签订的《房屋（场地）租赁协议》；2、被告赔偿原告损失301500元；3、被告承担本案诉讼费用。

原告柯X对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有:

1、2015年1月20日《房屋（地场）租赁协议》一份。

2、XXX、2015年7月7日中国工商银行《汇款凭证》各一份。

证据1-2共同证明:原、被告于2015年1月20日确定了租赁关系，双方对租赁期限、租金进行约定，并证明原告已经向被告交纳了合同约定的租金，原告已经履行完毕租赁协议约定的义务。

3、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》各一份。

4、《未达起征点通知书》、《员工工资记录》各一份。

证据3-4共同证明:原告在租赁该场地后，在该场地上成立修理厂，并实际已经投产运营，根据税务部门确定原告每月营业收入应当是20000元，且原告成立修理厂后每月需开支的费用为20300元。

5、《柳州供电局本部装拆表工作单》、《2015年7月电费清单各一份》。

证明:被告在2015年8月7日以第三人的名义向柳州市供电局申请拆表的事实，对原告使用的电表进行断电申请。

6、《建设项目竣工环境保护验收监测表》一份。

7、鱼环审字第（2012）07号《关于柳州市XX厂建设项目环境影响报告表的审批意见》一份。

证据6-7共同证明:原告向相关环保部门申请对修理厂环保验收并合格之后实际投产运营的证据。

8、2015年8月15日、2015年8月28日《110案件信息》各一份。

证明:2015年8月份被告多次派人剪断原告生产经营用电，原告多次向110报警请求协调的事实。

9、（2012）鱼民初（一）字第1624号民事判决书一份。

证明:被告于2012年时就因租金过低的问题向法院起诉要求与原告解除合同未果，从而证实被告在此之后依然想方设法要赶走原告、终止合同的事实。

10、照片六张。

证明:被告剪断原告经营用电的事实。

11、2015年12月5日《询问笔录》三份。

证明:（1）华荣小学的校长韦XX向柳州市公安局荣军派出所报案，被告韦XX与华荣小学是共同出资、合伙经营的，被告韦XX擅自使用了该学校的公章的事实；（2）由华荣小学的校长证实本案被告提交的建设项目选址意见书中，华荣小学并没有扩建，学校对此不知情，且没有请施工方开始施工，而是由被告韦XX个人强行收回本案争议的地块，由此可见，被告所述是因政府规划需要收回本案争议地块不是事实。

12、2013年1月《柳州日报》一份。

证明:华荣小学对其公章做了声明作废的公告，被告韦XX所持公章是无效的。

13、柳州市鱼峰区华荣小学组织机构代码证、民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书各一份。

证明:公安机关所作询问笔录中韦XX的身份情况

被告韦XX辩称，本案原告主体不适格，并且原告的诉请缺乏证据支持:1、原告虽然是合同的签署方，但从原告所出示的证据来看，其所强调的损失计算依据全部来自于场地的实际使用人柳州市XX厂，并非原告本人所受到的损失。

而该汽车修理厂的登记业主为韦XX，即使要主张权利，也只有柳州市XX厂或其登记业主韦XX才具备资格来主张权利，故认为柳州市XX厂才是本案的适格原告；2、原告没有任何证据显示被告或其指使的人对柳州市XX厂实施了断水断电行为导致该厂不能正常经营，而从被告提交的电费单据可以看出，柳州市XX厂在2015年8月、9月、10月份都是正常生产的，其所耗电量与平时用电量基本差不多；3、从原告提供的税务机关出具的《未达起征点通知书》可知，柳州市XX厂在2015年的月均应纳税经营额为20000元，即使在正常生产的情况下，租金加员工工资及水、电费的开支就已经远远超过20000元，即柳州市XX厂在正常生产的情况下每个月都是支出大于收入，没有利润可言。

故即使不能正常生产，也不会有太大损失；4、原告在租赁合同中没有按照约定履行付款义务，已经先行构成违约；5、双方合同解除问题在之前即2015年底至2016年初，原告已经搬走了，所以合同已经实际解除。

综上，请求法院驳回原告诉请。

被告韦XX为其辩解在举证期限内提供的证据有:

1、2015年1、2、3、5、6、7、9、11月《电费清单》各一份。

证明:原告所称其自2015年8月后被断水断电不能正常生产的说法不属实。

2015年的8、9、10月都有电费产生，且跟之前的基本持平，说明柳州市XX厂是在正常生产的，并非停产停业。

2、2014年1月17日《建设项目选址意见书》（选字第450XXXX1400005号）、《建设用地规划许可证》（地字第450XXXX140061号）、《柳州市规划局关于提供华荣小学扩建通敌规划意见的复函》（柳规函（2013）303号）及图纸各一份。

证明:与租赁合同中第五条约定的情况相符。

3、照片四份。

证明:被告已经多次向原告通知要求腾空场地，该证据也与合同的约定及相关证件、报警记录上登载的内容一致，原告是明确知道此事。

同时，被告是根据合同的约定，要求原告腾空场地，但被告并没有采取断水断电等极端措施来阻止柳州市XX厂的正常生产经营。

4、《个体工商户设立登记审核表》一份。

证明:XX厂字号名称就是柳州市XX厂，该厂的经营者是韦XX，并不能证明实际业主是谁。

5、2011年11月8日《场地租赁合同》一份。

证明:该租赁合同是韦XX为了办理公司注册登记而弄虚作假的一份合同，理由如下:（1）在该合同的落款中，盖的公章是“鸡喇村公所”的公章，而不是“驾鹤村委会”的公章，这是不同的两个村委；（2）该合同落款签名中，“闭XX”的签名不是第三人负责人闭XX的签名；（3）合同条款中，关于保证金、租金，也从未向本案第三人交纳过.综合以上三点可以证明，该份合同是韦XX为了办理工商登记而弄虚作假签订的合同，所以被告认为，XX厂根本不具备合法经营的资格，自然也就谈不上合法的经营利益损失。

且抛开弄虚作假的问题，韦XX是和鸡喇村签订的合同，如果出现纠纷，也应该是与鸡喇村解决问题，而不是与本案被告。

第三人柳州市羊角山驾鹤村第六村民小组未作答辩，亦未向法庭提供证据。

经开庭质证及庭后质证，被告对原告提供的证据1-4、6-9、11的真实性没有异议，对原告提供的证据5、10、12-13的真实性无法确认。

对证据2，认为:（1）原告支付的两笔钱是在双方合同签订前后。

按照合同约定，原告应当在签订合同时就交完1年的租金156000元的，但这两笔钱合计只有104670元，是不够一年租金的，因为在合同签订后不久就知晓了下半年学校要动工的事实，所以被告就只叫原告交纳了部分租金；（2）原告第二次交纳租金是2015年7月7日，原告向被告交纳第二笔钱时，被告是不知晓的，该工商银行汇款账户系原告接收另一承租户租金的专用账号；对证据3-4，认为:（1）证明了柳州市XX厂的经营者系韦XX，故原告不是本案适格的诉讼主体；（2）关于《未达起征点通知书》，柳州市XX厂的月经营额是20000元，经营额是月收入总额，不是利润额，只有去除了相关成本开支，包括租金开支，剩下的才是修理厂的利润；（3）关于员工工资记录，原告每月的工资开支达到12600元，同时每个月的租金第一年为13000元，上述两项合计已达25600元／月，用月收入20000元减去月支出25600元，还未计入水电支出，利润已经为负5600元，也就是说每个月没有利润产生；对证据5，认为:（1）关于《柳州供电局本部装拆表工作单》，“客户确认”栏没有人签名或盖章，“施工单位”、“报验人”栏也没有人签名盖章；（2）该工作单不能显示是被告向供电局申请拆装供电表，因该单据上通篇没有被告的签名，也没有村委的签名或盖章；（3）工作单的备注里记载，拆装电表180天，时间从2015年8月4日到2016年1月31日，与被告随后提交的电费单是矛盾的，根据被告提供的电费单，在2015年8月后，原告都还是正常用电、正常生产的。

所以被告认为该份工作单不能证明被告对原告的经营场所实施了断电行为；（4）关于《2015年7月电费清单》，原告是有选择性的提供证据，根据被告在供电局调取的电费单据，在2015年7月后，8、9、10月电表都有电费产生，且电费与之前几个月的电费基本上是持平的，说明原告所称的没有办法正常生产是不属实的；对证据6、7、9，认为与本案没有直接关系，不能证明任何事实；对证据8，认为:（1）关于2015年8月15日的《110案件信息》，该份记载的内容是电信公司剪网线，与原告在诉状中称的断水断电，没有任何关系，；（2）根据2015年8月28日《110案件信息》的内容显示，不能证明原告诉称的事实，但该份证据证明了原告在承租该租赁场地后，又将该场地分成几份出租给了其他人，其中包括了柳州市XX厂，亦证明被告是明确知晓该场地是要被收回来的；对证据10，认为不能证明是被告实施的行为，且拍摄时间不确定；对证据11-13，认为:（1）《询问笔录》的时间为2015年12月5日，与原告诉称的2015年8月份开始被告向原告断电的时间不吻合的；（2）证据与本案无关。

原告对被告提供的证据2、4、5的真实性没有异议，对证据1的真实性有异议，对证据3的真实性无法确认。

对证据1，认为被告提交的《电费清单》并不是柳州市XX厂的电费清单，电费清单上显示的客户名称、客户地址为柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，客户地址为驾鹤村内（银桐路南面）。

该组证据中的2015年7月份的电费清单，与原告提交的2015年7月份电费清单，客户名称、地址是不一致的，原告提供的电费清单中客户名称为加合六队，客户地址为荣军一区抽水房，原告提供的电费清单才正是真实反映原告所在修理厂的电费用量情况，且假如被告提交的电费清单反映原告的修理厂用电情况，那么不可能会有两份同年同月却不一致的电费清单出现，被告所提供的该份清单是该地址总表的电费清单，并非柯X修理厂分表的电费清单，因此该组证据与本案无关，不能达到被告的证明目的；对证据2，认为证据形成在原、被告签订租赁协议之前，被告早已经知晓该场地将来可能会被用于学校的建设，仍故意隐瞒事实，欺骗原告签订合同，尽管如此，截止2016年4月20日，被告也未能提供正式的文件证实政府已经征收该地，因此原告不认同被告引用租赁协议里第五条条款，要求原告腾空场地搬走的说法；对证据3，认为其从未见过退场通知，也从未接到过被告任何要求退场的通知，且退场通知的张贴地点无法证实是在原告的修理厂或原告经常出入能看到的地方；对证据4，认为恰好证明原告在庭审中陈述的，以韦XX名义办理的营业执照，但XX厂的实际经营者是原告，只是借韦XX的名义经营而已；对证据5，认为合同的用途仅是便于原告用韦XX名义办理营业执照，其他第三人与原告的关于租赁合同的权利义务，均依照2015年1月20日签订的租赁协议中约定的条款履行，且原告也是按照该协议缴纳了相应的租金。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人柳州市羊角山镇驾鹤村第六村民小组经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为已放弃答辩和质证的权利。

经庭后质证，第三人对原告庭后提供的证据11-13的真实性没有异议，但认为本案没有任何关系。

第三人对被告庭后提供的证据3的真实性没有异议，对证据4的真实性不予认可，认为证据3与本案没有关系；对证据4，认为没有见过该证据，合同中落款的“闭XX”非其本人签名，且该合同上的公章是鸡喇村的公章，但其是驾鹤村民委的，所以其认为该份合同是虚假的。

本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以认定。

其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。

综合全案证据，本院确认以下法律事实:

2015年1月20日，原告作为承包人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《房屋（地场）租赁协议》（以下简称租赁协议）一份，约定:甲方将座落在柳州荣XX一区简易房场地（约1000平方米）租给乙方使用于临时居住或经营场地；租赁期为2年，（即从2015年1月20日至2017年1月20日止），乙方向甲方每年一次交纳一年租金156000元，第二年递增10%，即第二年租金为171600元，每年1月20日先交一年租金，如逾期超过一个月，甲方有权清场转租，协议签订后乙方向甲方交纳一年租金；租赁期间，乙方应自行承担所使用额水电费及乙方经营发生的其他费用；租赁期间，遇政府建设征用该房屋场地，或其他原因拆迁，因学校教学楼手续已办好，建楼应提前3个月通知乙方，乙方应及时无条件搬走乙方的所有物品，甲方不向乙方支付任何补偿费用；租赁期间，乙方不经甲方同意不得对所租房屋及场地自行改建，由乙方使用的房屋维修，水电设施日常维护及费用由乙方负责；租赁期间，甲方不得无故违约收回乙方的设备、财产，逾期甲方有权清场转租，等等。

2014年12月31日，原告向被告转账21000元。

2015年2月14日，原告向被告转账83670元，并摘要注明“租金”。

2015年7月7日，原告向被告转账56000元。

上述三笔款项，原告主张系交纳给被告的租金，并主张其承租场地后，以案外人韦XX名义成立了柳州市XX厂。

现原告认为，被告多次无故对其承租场地断水断水，导致其无法正常经营，造成经济损失，故诉至法院，提出前述诉讼请求。

另查明，柳州市XX厂为个体工商户，于2012年11月7日核准成立，经营者系韦XX，经营场所为柳州市荣XX驾鹤六队220号。

本院认为，综合原、被告及第三人的分歧意见，本案的争议焦点确定为:1、柯X是否适格原告？2、原、被告签订的租赁协议是否应当解除？3、被告是否应当赔偿原告损失？

对于争议焦点1，本院认为，原告在本案中有要求与被告解除租赁协议及要求被告赔偿损失等两个诉讼请求，原告主体是否适格要针对诉讼请求分别判断。

首先，针对原告要求解除租赁协议的诉请。

本院认为，原、被告签订的《租赁协议》是双方共同签署，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定，履行各自义务。

根据合同相对性，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提出诉讼。

本案中，原告作为承租方，被告作为出租方，现原告主张解除租赁协议是就上述租赁关系引发的纠纷，符合合同相对性原理，具备诉讼主体资格，有权作为原告提起相关诉讼，本院对此予以确认。

其次，针对原告要求被告赔偿损失的诉请。

在原告的陈述中表示因被告的断水断电行为，给其成立的“柳州市XX厂”造成了经济损失，并就该修理厂的门面租金、营业收入、员工工资等费用主张赔偿。

本院认为，根据合同相对性，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务或责任，非依法律或合同规定，第三人不能主张合同上的权利。

本案中，原告主张“柳州市XX厂”的实际经营者系其本人，韦XX只是该修理厂名义上的经营者，但原告提供的证据不足以证明其观点，亦未能提供其他证据表明“柳州市XX厂”在原告与被告的租赁关系中承担何种民事法律责任，故本院对原告的意见不予采纳，原告在该项诉请中并非适格主体。

对于争议焦点2，庭审过程中，原、被告双方均认可在承租场地上的相关设施已于2015年底搬空。

现原告以被告违约为由要求解除合同，虽租赁期限未届满，但被告认可原告搬走后，合同已实际解除，故原告主张解除与被告于2015年1月20日签订的租赁协议，本院予以支持。

对于争议焦点3，本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告主张造成损失的主体系“柳州市XX厂”，其为该修理厂的实际经营者，提供了修理厂的《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《未达起征点通知书》等证据证明，但根据上述证据显示，修理厂登记的经营者为韦XX，与原告并无实际关系；其次，原告主张系因被告断水断电的行为导致了修理厂的损失，但原告提供的证据亦未能证明系被告所为。

故对于原告的意见，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、解除原告柯X与被告韦XX于2015年1月20日签订的《房屋（场地）租赁协议》；

二、驳回原告柯X的其他诉讼请求。

案件受理费人民币5822元（原告已向本院预交），由原告柯X负担4658元，被告韦XX负担1164元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。

权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审判长梁佳

人民陪审员覃XX

人民陪审员杨柳

二〇一六年八月十五日

书记员王X

附相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。