天津XX公司与倪XX物业服务合同纠纷二审民事判决书

委托代理人刘秀章，天津XX律师。

委托代理人张X，天津XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）天津XX公司，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园23鼓楼。

法定代表人黎X，董事长。

委托代理人汪XX，该公司职员。

上诉人倪XX因与被上诉人天津XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第7905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人倪XX及其委托代理人刘秀章、张X，被上诉人XX公司的委托代理人汪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，XX公司名称原为天津XX公司（以下简称XX公司），2007年11月9日，经工商管理部门核准更名为天津XX公司。2008年4月28日，经核准再次更名为天津XX公司，现具有二级物业管理服务资质。

2005年10月25日，XX公司与（开发建设单位）天津XX公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由XX公司对浅水湾花园进行前期物业管理服务。该合同约定：物业管理服务期限自2005年10月25日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；情景洋房（涉诉类房屋）的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时该合同还约定了XX公司在共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。该合同在天津市房地产管理局进行了备案。倪XX系浅水湾花园49号楼2门102号房屋业主，其房屋建筑面积为155.76平方米，每月应交纳物业管理服务费186.91元，自2009年2月10日至2015年8月31日倪XX未向XX公司交纳物业管理服务费，合计14709.82元。

一审法院另查，一审法院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理查明，XX公司未履行合同全部义务、服务存有瑕疵。

XX公司一审诉称，XX公司于2005年10月25日接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备【2004】第259号。倪XX在享受到物业服务后，因工程质量瑕疵等原因，自2009年2月10日至2015年8月31日未交纳物业服务费，经催缴欠费及约谈均未果。倪XX拥有所有权的物业建筑面积为155.82平方米，缴费标准为综合服务1.20元/月/每平方米，每月应缴额为186.90元/月，欠费合计为14708.40元。根据倪XX认可的物业服务合同约定和国务院、市物业管理条例相关规定，倪XX应补交所欠物业费，倪XX行为属单方违约，应承担民事责任。为维护XX公司和小区交费业主的合法权益，诉请判令倪XX补交所欠物业服务费14708.40元；自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之三支付XX公司滞纳金至欠费之日止；本案诉讼费用由倪XX承担。

对倪XX提出的反诉，XX公司表示其与建设单位签订的前期物业合同是包干制，无需公开账目；因涉诉小区至今没有成立业主委员会，所以延续前期物业合同。请求驳回倪XX的反诉请求。

倪XX一审辩称，按照天津市发改委和房管局津发改文件，XX公司的物业服务标准没有达到前期物业合同约定的标准，依津发改价房2001号文件中对物业费和综合服务、清洁卫生等五项服务逐一比对，XX公司的服务标准尚不能达到4级服务标准。XX公司提供的服务不达标，是倪XX不缴纳物业费的原因，属于XX公司违约在先，故不同意XX公司的诉讼请求。

倪XX一审反诉称，案外人XX公司与天津市XX公司签订《天津市前期物业管理服务合同》（合同编号为JF-200XXXX0018），合同起始时间为2004年12月13日，由XX公司为俊城XX提供物业服务。XX公司按天津市前期物业管理服务合同的约定向倪XX主张物业费，倪XX同样依据合同约定向XX公司提出反诉，要求XX公司按照合同约定向业主（本案被告）公开物业费的收支情况，以及公示浅水湾小区全部共有收益支出账目情况。同时，XX公司不具备为俊城XX物业项目提供服务的合同及法律依据，不具有合法的主体资格。

XX公司无意愿、无能力也无依据管理俊城XX项目，只考虑每年收取物业费，导致倪XX所居住的小区卫生脏乱差，秩序非常混乱的局面，倪XX反诉请求判令XX公司公开2006年1月1日至2015年11月1日期间的物业管理服务费的收支情况，以及公示俊城XX全部共有收益支出账目情况；确认XX公司无权依据《天津市前期物业管理服务合同》（合同编号为JF-200XXXX0018）为俊城XX项目提供物业管理服务；本案反诉费由XX公司承担。

一审法院认为，XX公司与天津XX公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对XX公司和包括倪XX在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现XX公司已更名为XX公司，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由XX公司承担。由于XX公司已履行了提供物业服务的义务，倪XX亦应向XX公司履行交纳物业管理服务费的义务。考虑XX公司未履行合同全部义务，向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对倪XX应交物业管理服务费的数额，可予酌减5%，同时对XX公司主张滞纳金的请求不予支持。

另，依据《天津市物业管理条例》的相关规定：物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式；包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式；酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式；实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。从XX公司与天津XX公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及此后的履行情形可认定，涉诉小区物业费采取的是包干制的形式，故倪XX反诉请求XX公司公开2006年1月1日至2015年11月1日期间的物业管理服务费的收支情况，以及公示俊城XX全部共有收益支出账目情况，一审法院不予支持。倪XX主张XX公司名为更名，实为转让，因倪XX此主张无法律依据，故对倪XX反诉请求确认XX公司无权依据《天津市前期物业管理服务合同》（合同编号为JF-200XXXX0018）为俊城XX项目提供物业管理服务，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、一审判决生效后十五日内，倪XX给付天津XX公司2009年2月10日至2015年8月31日期间的物业管理服务费13974.33元；（14709.82元×95%）二、驳回天津XX公司的其他本诉请求；三、驳回倪XX的反诉请求。本诉受理费167元，天津XX公司担负8.50元，倪XX担负158.50元。反诉受理费40元，由倪XX担负。

上诉人倪XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审法院判决第一、三项，改判支持倪XX的请求，驳回XX公司的请求。2、本案一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费由XX公司承担。理由：一、XX公司向倪XX主张物业费的请求不应得到支持。1、XX公司提供的物业服务严重不符合质量要求，严重不符合前期物业合同的约定，造成倪XX所在的小区脏、乱、差。2、XX公司向倪XX主张物业费，应当就其提供的物业服务符合前期物业合同的约定或者行业要求提供证据。3、XX公司关于物业费的请求已经超过诉讼时效。二、一审法院未支持倪XX的请求是错误的。1、XX公司无权依据前期物业合同为俊城XX提供所谓的物业服务。2、一审法院依据前期物业服务合同支持XX公司要求给付物业费的请求，但是并未支持倪XX主张的按照前期物业服务合同公开物业费收支情况的请求。3、一审法院以包干制为由驳回倪XX要求XX公司公开公共收益支出的请求是错误的。

被上诉人XX公司二审辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回倪XX上诉，维持一审法院判决。倪XX陈述小区脏乱差不是事实。XX公司依据物业服务合同向本小区提供物业服务，应该享有报酬，倪XX应该正常缴纳物业费。关于诉讼时效问题，XX公司曾经在2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日分别在一审法院诉前调解中心做过登记，诉讼时效连接。倪XX主XX公司主体变更，XX公司在工商局有相应的备案，是合理合法的，并不违反法律规定。

倪XX与XX公司在本院二审期间均未提交证据。

本院二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷，倪XX上诉主XX公司无权依据前期物业服务合同向其主张物业费。经一审法院查明，XX公司系由XX公司更名而来，且具备物业管理服务资质，并为倪XX居住的小区提供了物业服务，但由于XX公司提供的物业服务存有瑕疵，一审法院对其主张的物业费予以酌减5%，符合事实及法律规定，一审判决并无不当。一审法院根据XX公司与天津XX公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》的履行情况，确定涉诉小区物业费采取包干制形式，并据此驳回倪XX的反诉请求，亦符合事实及法律规定，并无不当。倪XX就其上诉请求未向本院提供证据予以证明，对其上诉请求，本院不予支持。综上，倪XX的上诉请求，缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费229元，由上诉人倪XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张吉堂

审　判　员　　李　权

代理审判员　　刘　芳

二〇一六年三月二十八日

书　记　员　　蒋XX

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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