汪X与李XX共有物分割纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）汪X，男，汉族，大专文化，生于1971年10月10日，广元市利州区人。

委托代理人李XX，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）李XX，男，汉族，初中文化，生于1950年月10月3日，广元市利州区人。

委托代理人汪清彦，四川XX律师。

委托代理人张X，四川XX律师。

上诉人汪X因共有物分割纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2011）广利州民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪X及其委托代理人李XX，被上诉人李XX及其委托代理人汪清彦、张X均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。

原审查明：2004年12月，被告通过原告的介绍，参与上西XX的拍卖活动。拍卖会前，原告与案外人汪XX（外号）到广元市XX公司办理竞买手续，并以被告的名义缴纳竞买保证金10万元，并全程参与拍卖会。2004年12月30日，被告与广元市XX公司签订拍卖成交确认书，被告以128万元的成交价格取得广元市上西开XX西侧50米的伍X大厦部分房屋的所有权。2005年3月9日，被告在广元市房地产管理处办理房屋所有权证，其编号为广房权证城字第C020227号，房屋所有权人登记为汪X，房屋总层数6层，所在层数1-3层，建筑面积2290.19平方米，设计用途营业用房。2004年5月13日，被告在广元市国土资源局办理了广房产的国有土地使用证，其证号为广国有（2004）字第1293号，其内容为：土地使用者汪X，坐落广元市上西开XX，商业用途，使用权类型出让，终止日期2031年11月22日，使用面积839.8平方米，其中共有分摊面积839.8平方米。2005年5月11日，原告的儿子李X与被告签订《购房协议书》一份，每平方米单价9800.00元，总价款489804.20元。当日，汪X收取李XX之子李X交的购房预付款15.9万元，并出具收据一张，该收据还注明：“购上西伍X楼底门面房。备注合同号伍X002#，汪X转入，收款人汪XX”。同年7月25日，被告汪X在该收据上签注同意将购房款转为李XX入股股金。

2005年4月22日，原、被告签订《投资合作协议一份》，甲方：汪X，乙方：李XX，其协议内容为：“甲乙双方本着平等互利的原则，就合作购买，改造上西XX部分房产，达成以下协议条款：伍X预计投资壹佰伍拾万元，甲方投入资金壹佰零伍万元，占70%；乙方投入资金肆拾伍万元，占30%，现甲方资金已全部到位，乙方资金必须在2005年5月25日前到位。甲、乙双方按投入资金比例分配利润。甲方全权负责伍X改造、经营，乙方服从甲方的工作安排。甲方必须随时公布经营状况，回收的资金先满足改造投资，剩余后按投资比例返还本金，有利润时再按比例分配利润，未售完的房屋继续按投资比例协商经营或割让。如遇风险，双方按投资比例共同承担等内容。2005年7月25日，原、被告再次就双方合作购买，改造上西XX部分房产，达成《合作投资协议》，约定包括了明确乙方李XX投入资金壹拾陆万元，占30%，对于伍X大厦的改造经营、利润分配、财务管理等内容与2005年4月22日的协议内容一致，同时明确2005年4月22日签订的合作投资协议作废等共计六项内容。

房屋购买后，由于需对上西XX进行改造，李XX在要求原承租户刘XX搬出该出租房屋时发生打架，在公安机关的询问笔录中，原租房户刘XX、李XX、梁XX证明及被告汪X本人认可与李XX合伙购买上西XX广元市工商银行部份房屋的事实。

2011年8月12日至8月15日，原、被告双方在柠檬树茶馆对2005年以来的经营情况和其他支出和收益进行算账。其算账清单表明伍X大厦的装修费是185.1万元，李XX应承担装修费是185.1万元的30%即55.53万元，并且按月息3.5%承担装修款的资金利息128.2万元。李XX应分得房屋租金总收入的30%即30万元，同时表明李XX另给付汪X现金57.29万元。最后算账结果李XX应付汪X135.95万元，双方协商，李XX只支付汪X120万元。此次双方均未将汪X投入的购房款和李XX投入的15.9万元的股金纳入算账。

另查明，双方算账后，对装修费185.1万元的组成，李XX提供了汪X的会计楚XX曾经向原告提供的资料两份，分别为《伍X大厦收支清单》和《李XX提供资料》。清单与会计账本原件经核实其部分内容一致。原、被告之间共同购买和合作经营伍X大厦的各项开支共计XXX.01元，减去购买伍X大厦的拍卖金128万元，还剩余185.1万元。结算清单中的185.1万元包括了拍卖佣金、契税、产权登记、装修款等22项在内。原告承担185.1万元中的30%，共计55.53万元。原告李XX称准备按双方结算支付被告汪X120万元，将房产的30%过户到自己名下时，双方发生争议，李XX提起诉讼。

原判认为：被告经原告的介绍参加上西XX拍卖会的，原告以被告的名义缴纳了拍卖保证金10万元（原广元市XX公司拍卖师章XX的证词予以证实），且后来该款转为购房款15.9万元中，原告也参与了竞卖的全过程。被告将房屋产权手续办理到自己名下后，在公安机关的询问笔录中明确承认和原告共同购买上西XX的事实，且伍X大厦的租房户均承认原、被告共同购房的事实，原、被告之间签订了两次《合作投资协议》的引言部分明确写明“购买、改造上西XX部分房屋”，系双方的真实意思表示，应当认定这两份《合作投资协议》的法律效力，第一份《合作投资协议》是在第二份协议中约定作废了，但被告在庭审中予以提交，充分说明被告认可第一次《合作投资协议》的双方真实意思表示，第一次协议中约定“对未售完的房屋按投资比例协商经营或割让”，也间接表明被告认可原告对上西XX的部分产权，故从事实的角度应当认定原、被告双方共同购房的事实。从购买该房屋的投资角度来讲，该房屋的拍卖价为128万元，按照30%的比例计算，原告应支付购房款38.4万元，但在两份《合作投资协议》中，双方自愿约定原告出资从45万元变更为16万元，原告实际出资15.9万元（不包括在后来的双方投资结算之中），基本上履行了自己的应尽的出资购房款义务。原被告双方在2011年8月15日的结算清单中记载装修款185.1万元，通过庭审查明双方在合作经营期间的实际装修费用为620149元，185.1万元包括了拍卖佣金、契税、产权登记、装修款等22项在内，原告承担185.1万元中的30%，共计55.53万元，即原告承担购买伍X大厦的契税、拍卖佣金、过户费、产权登记、房产税、土地使用税的30%。伍X大厦（广房权证城字第C020227号）和广国有（2004）字第1293号的）30%份额应当归原告李XX所有，原告的请求予以支持。至于双方对账原告还欠被告120万元的问题，是双方包括购买经营伍X大厦和其它经济往来的总账，不影响该案的处理，双方也没有要求在本案中处理，故原告欠被告120万元的债务问题不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：被告汪X购买的广元市利州区上西XX部分房屋（广房权证城字第C020227号和广国有（2004）字第1293号）的30%份额归原告李XX所有。案件受理费3500.00元，由被告汪X负担。

一审宣判后，汪X不服判决提起上诉称：第一，一审法院认定事实错误，并采用无效的证据主观臆断、推理、歪曲事实。

1、伍X大厦系上诉人经拍卖所得，一审法院认定为双方共同购买毫无根据。由于被上诉人与广元市XX公司较为熟悉，上诉人则委托被上诉人协助上诉人的二哥汪XX参与竞拍，并由上诉人交纳竞拍保证金10万元。2005年3月9日，被上诉人取得完全产权后，上诉人要求购买伍X大厦30%的产权，双方于2005年4月22日签订了第一份合作投资协议，也就是在此情形下，才有上诉人在公安机关询问笔录中有“共同购买”的陈述。

2、上诉人与被上诉人于2005年4月22日签订了合作投资协议，约定共同投资150万元，上诉人占70%的股份，被上诉人占30%的股份，被上诉人应投入资金45万元，定于2005年5月25日前到位，以收据为准。在这份协议中确有上诉人出让本案标的物30%产权的意向，但协议签订后，被上诉人无力履行，故双方协商后于2005年7月25日签订第二份协议，协议明确约定被上诉人投资16万元，占伍X大厦30%的经营权，并取消了第一份协议中产权处置内容，仅对利润分配作了约定，并声明第一份协议作废。虽然二份协议都有“购买、改造上西XX”的字眼，但就协议内容而言，显然第二份协议对第一份协议作了更改，将原购买意向变成了合作经营意向。同年7月25日，上诉人同意将被上诉人之子李X的2005年5月11日缴纳的购房款15.9万元转为股金，更加证明上诉人与被上诉人从房屋买卖意向变更为投资经营意思。

第二，一审法院所谓“经审查双方在合作期间的实际装修费为620140元，185.1万元包括拍卖佣金、契税、产权登记、装修款等”22项，证据不足，纯属站在被上诉人角度推论所至。1、被上诉人在庭审中向法院提交的“伍X大厦收支清单”上诉人当庭予以否认，上诉人与被上诉人的清单，应该以双方签字确认单据为准。2、被上诉人向法院呈交的伍X大厦清单实际是二页，而不是只有一页，一审法院以一个不完整的无法律效力的清单，简单推演为上诉人与被上诉人结算清单中的185.1万元包含拍卖佣金、契税、实际装修费620149元等内容，明显证据不足。

上诉人汪X请求撤销广元市利州区人民法院（2011）广利州民初字第1578号民事判决，驳回被上诉人的诉请，并判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称：双方虽对投资协议的理解有异议，但不影响合伙购买的事实。原判认定事实正确，应驳回上诉，维持原判。

二审中上诉人提供了一份关于购买的伍X大厦部分房屋的收支清算单一份二页。证明伍X大厦购买和改造共花费用XXX.01元，其中算账的185.1万元不包括拍卖佣金、契税、产权登记费用。被上诉人质证认为其真实性有异议。本院认证意见：该份收支清算单本身没有一、二页的表述，其提供第一页的金额、内容与原告提供的清单完全一致，上诉人提供的第二页没有有效的证据的支持，其真实性、合法性本院无法确认，该证据不予采信。

原审法院依职权收集但未质证的关于伍X大厦拍卖保证金、拍卖佣金及拍卖价款的现金交款单共计六份复印件。上诉人、被上诉人对以上证据无异议。本院认为以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

二审查明的案件事实除了原审中认定拍卖保证金10万元是由李XX交纳的认定不一致外，其他查明的事实与原判认定一致，本院予以确认。另查明：原、被告诉争的房屋除了部分房屋分别由双方各自的公司使用外，其余房屋进行对外出租。双方并未共同经营其他商业项目，也无约定经营期限。

本院认为，本案争议焦点为：被上诉人李XX对伍X大厦（广房权证城字第C020227号和广国有（2004）字第1293号）的房屋是否享有30%的产权。

首先，就双方诉争的房产被上诉人李XX全程参加了竞买，事后积极参与房屋的改造，并与上诉人汪X就双方合作购买、改造上西XX房产达成《合作投资协议》。因此，上诉人汪X以交纳购房款、并以其名义办理房屋产权证来否定合作购买的事实与所查证的事实不符。

其次，2011年8月12日至8月15日，双方当事人在柠檬树茶馆对2005年以来的经营收支情况进行了账务清算，但从双方确认的清单反映出李XX交纳的股金15.9万元和上诉人汪X的购房款均未纳入本次清算，由此说明双方对共同购买伍X大厦的事实无异议；上诉人汪X于2005年7月25日签字同意将李XX之子所交纳的15.9万元的购房款转为股金的行为，应视为李XX已完成共同购房的出资义务。

第三、从双方算账确定的装修费185.1万元来看，李XX提供了汪X的会计楚XX曾经向李XX提供的《伍X大厦收支清单》和《李XX提供资料》，虽然上诉人汪X提供了新的收支清算单，但是其清单的金额与上诉人的会计提供清单的金额和双方算账的金额均不相符，上诉人又无其他有效原始凭证佐证。因此，伍X大厦的装修款应为185.1万元。根据查明的事实

185.1万元既包括装修款、又包括拍卖佣金、契税、产权登记等22项支出，被上诉人承担185.1万元中的30%，共计55.53万元，即被上诉人承担了购买伍X大厦的契税、拍卖佣金、过户费、产权登记、房产税、土地使用税的30%，就应当享有30%的产权；

第四，从双方算账清单反映出被上诉人李XX既要承担伍X大厦装修费185.1万元的30%即是55.53万元，还要承担55.53万元的利息128.2万元（汪X同意其只付120万元）。在共同经营的七年中，李XX不但未取得利润，还需另外投入部分资金，同时还要承担高额的债务。如果被上诉人李XX只享有经营权而不享有房屋所有权，其权利义务严重不对等，也与常理不符。

第五、伍X大厦部分房屋购买后，上诉人汪X与被上诉人李XX对购买的房屋进行整体改造，除了部分房屋分别由双方各自的公司使用外，其余房屋进行对外出租。根据双方的算账李XX分得30万元的房屋租金，其分得租金的数额与其享有30%的房屋产权应得的收益一致。

第六、上诉人汪X与原承租户于2005年4月在公安机关的调查笔录中的相关陈述与双方签订的《合作投资协议》相互印证，证实上诉人汪X与被上诉人李XX合伙购买伍X大厦部分房屋的事实。

综上所述，被上诉人李XX全程参与上西XX部份房产的竞买活动，事后积极参与房屋的改造，并与上诉人汪X签订合作购买、改造《合作投资协议》，支付了15.9万元的房款。上诉人汪X虽然提供了拍卖成交确认书、房产证及土地使用证，以证实其是伍X大厦房屋的法定登记的所有人，但并不能否定李XX与汪X合作共同购买的事实。被上诉人李XX诉请对伍X大厦（广房权证城字第C020227号）和广国有（2004）字第1293号）享有30%的共有份额的事实成立。上诉人汪X的上诉与事实不符，其请求本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审受理费3500元，二审案件受理费100元，共计3600元，由上诉人汪X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　梁XX

审　判　员　　张　明

代理审判员　　侯　倩

书　记　员　　贺XX