上海XX公司与何X呈房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人黄XX，总经理。

委托代理人方X，上海方X律师事务所律师。

被告何XX。

委托代理人潘XX，上海XX事务所律师。

委托代理人柳宁浩，上海XX事务所律师。

原告上海XX公司诉被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄XX及其委托代理人方X和被告委托代理人柳宁浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX公司诉称，原、被告于2007年1月20日签订了《出租协议》1份，就原告位于奉贤区XXXXX号的房屋出租予被告一事达成合意，协议就年租金、付款方式、相关费用承担等作了明确约定。其中2007年至2016年期间，年租金为人民币200，000元，分两次付款，先付后用，且需提前一个月交款，并约定，如被告在租期内拖欠租金，原告有权收回房屋。后原告将房屋交付被告使用，至2012年底，双方均按约履行各自义务。

不想自2013年1月1日起，被告即开始拖欠租金至今，原告曾于同年1月份多次发函催讨，均未果。后原告诉至法院，请求解除双方租赁关系，并要求被告支付拖欠租金。但法院考虑到租赁房屋可能存在动迁的情况，为维护被告合法利益，故仅支持了原告对租金的诉请，未准予解除租赁关系。可是判决生效以来，被告于2014年1月1日至今，又开始拖欠租金，拒不履行自身合同义务及生效判决，视法院判决无物。

现原告认为，被告上述行为已严重违反了合同约定，也违背了法院之前判决的精神，为维护原告自身合法权益，为此，原告遂诉讼来院，请求本院判令：1、解除原、被告之间的《出租协议》；2、被告自租赁房屋内迁出；3、被告向原告支付2014年1月1日起至实际迁出日止的租金（按年租金200，000元计算）；4、诉讼费由被告承担。

被告何XX辩称，系XX租赁房屋有可能动迁的情况，解除合同对被告造成利益的损害。由于原告没有及时签订动迁协议导致被告没有支付租金，要求减免租金，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年1月20日，原、被告签订了《出租协议》1份，协议约定，原告将位于奉贤区XXXXX号的房屋租赁给被告使用，租赁期限为20年，从2007年1月1日至2016年12月31日每年不含税租金为200，000元，从2017年1月1日至2026年12月31日每年不含税租金为230，000元。租金分两次付款，需提前一个月交款，先付后用。如被告在租期内拖欠租费而造成违约，原告有权收回房屋。

合同签订后，双方按约履行了付款和交房的义务。被告租赁系XX房屋开设超市。

2010年6月起，因奉贤区南桥新城大型社区建设需要，系XX房屋周边地区陆续被动迁。被告也自2013年1月起，不再向原告支付租金。为此原告曾于2013年6月起诉本院要求解除合同支付租金。

该案在审理期间，本院在征求原告意见后，考虑到租赁房屋的确存在可能动迁的情况，合同解除可能对被告利益造成影响，对原告要求解除合同的请求未予支持，仅对原告租金的请求予以了支持。判决生效后，由于被告未自觉履行，原告申请执行。

另，由于被告未按约支付2014年1月1日起的租金，原告再次起诉来院。

上述事实有（2013）奉民三（民）初字第1558号判决书及当事人的陈述予以佐证。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《出租协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方当事人应当按约全面履行。按照合同约定，被告有先支付租金的义务，但被告拖延支付租金，已经构成违约，原告要求解除合同与法无悖，应予支持。对于原告主张的自2014年1月1日起的租金的请求，与法无悖，本院亦予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2007年1月20日签订的《出租协议》；

二、被告何XX于本判决生效后十日内搬离租赁的位于奉贤区XXXXX号房屋；

三、被告何XX于本判决生效后十日内支付原告上海XX公司自2014年1月1日起至实际搬离日止的租金（按年租金200，000元计算）。

案件受理费人民币600元，减半收取计人民币300元，由被告负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员屠朝辉

二〇一四年三月十九日

书记员严XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。