邵阳XX公司与张XX物业服务合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：王X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：文湘桂，湖南XX律师。

被上诉人（原审原告）：张XX。

委托诉讼代理人：刘XX，湖南XX律师。

上诉人邵阳XX公司（以下简称新XX公司）因与被上诉人张XX物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院于二○一八年三月十九日作出的（2017）湘0511民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

新XX公司上诉请求：撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2017）湘0511民初556号民事判决，改判驳回张XX的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由张XX承担。事实和理由：新XX公司没有任何过错，改变房屋使用功能和设计结构是主要原因，张XX的损失是其自身或者房屋原业主的过错造成。一审法院在现场察看时很明显知道，该房屋原规划设计并不是住宅，后来装修时改变原来的使用功能，同时将房屋地层降低很多，并改装为复式结构的住房使用，在排水方面，物业明显存在瑕疵，因地势低，下水道的水一旦不畅通就容易倒灌，是造成损失的原因。新XX公司与某某小区业主委员会签订的物业服务合同第八项违约责任的第七条约定：业主拖欠物业费期间所产生的任何损害，新XX公司不负赔偿责任，以及物业本身固有瑕疵造成损失的，新XX公司不负赔偿责任。因此，新XX公司不应承担责任。根据《物业管理条例》及新XX公司与某某小区业主委员会2012年9月签订的物业服务合同第六项第2条约定：单项维修费用300元以上从物业专项维修资金列支。而不是直接由新XX公司承担此笔费用。新XX公司在一审不是适格的被告，张XX购买了之前业主的房产，如果之前结构已经改变，一审适格的被告应当是之前的业主，应做房屋买卖合同纠纷处理。在损失的关联性方面，张XX没有提供相关权威部门的勘察报告，其是否发生了损失以及损失多少不明确，也没有提供必要的证据来证明，实际损失数额方面张XX在一审没有提供相关机构的鉴定意见书。一审法院仅凭自己的感观就酌情认定墙纸损失为4000元，即使是物价鉴定部门也不能凭感觉定价。一审法院判决新XX公司给付经济补偿金，此纠纷不是劳动合同争议纠纷，用经济补偿金有欠妥当。判决用经济补偿的方式，证明一审法院认可新XX公司没有过错。综上，一审未查明案件事实，判决新XX公司支付张XX经济补偿金10680元，没有任何依据。

张XX辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

张XX向一审法院起诉请求：判令新XX公司支付物业维修费17480元，新XX公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2011年6月18日，新XX公司与邵阳市XX签订物业服务合同，为张XX居住的状元府邸住宅小区提供物业管理服务。该物业服务合同约定：“物业服务受益人为本物业的全体业主和使用人。物业服务事项：共同设施设备的维修、养护、运行和管理，包括电梯、道路、共用的给排水管道、落水管、楼内消防设施、设备、供水二次加压设备、柴油发电机组设备等。”张XX通过购买二手房的方式成为某某小区的物业使用人。2010年，由于下水管道堵塞导致张XX住房墙面出现渗水损坏，张XX多次要求新XX公司进行维修，新XX公司均未予理睬，张XX自费找人进行修复处理。现张XX向新XX公司主张维修损失费用未果，遂酿成此诉。

一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。张XX实际居住在该小区，为该物业的使用人，且新XX公司曾起诉张XX拖欠物业管理费，应视为新XX公司对张XX业主身份的认可，故张XX是本案适格原告。新XX公司作为物业服务提供者，应按合同约定提供相应的物业服务。张XX多次要求新XX公司对公共下水道进行维修，新XX公司却并未整改，属于违约行为。新XX公司主张下水道堵塞为张XX私自改动排水系统所致，经现场察看，并未发现张XX有改动排水系统的行为，且新XX公司并未提交其他证据予以佐证，故对其该主张，不予认可。新XX公司主张张XX提出的维修损失是因其拖欠物业费用所致，与其无关，且该损失赔偿请求已经超过诉讼时效。本案中，该下水管道属于共用设施设备，张XX未及时交纳物业费并不是新XX公司拒绝承担维修养护服务的合法免责理由，且张XX主张维修费用最后一次时间为2015年10月12日，并未超过法律规定的三年诉讼时效，故对于新XX公司的该主张，亦不予认可。张XX根据《某某小区物业服务合同》要求新XX公司赔偿因其怠于履行共用设施设备维修义务致张XX产生的损失共计17480元，但其中2014年1月31日的该笔房屋墙纸装修款并未提供其他证据予以证实其墙纸更换的必要性及价格的合理性，故对该笔维修款酌情认定为4000元，综上，对于张XX提出的要求新XX公司赔付维修费用的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：（一）邵阳XX公司在判决生效之日起10日内支付张XX经济补偿金10680元；二、驳回张XX其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，由邵阳XX公司负担。

本院二审期间，新XX公司提交了一份设计方案图纸，拟证明张XX的房子不是住宅用地，并系私自改变设计结构、用途的事实，其房屋损坏系其自身行为造成的，与新XX公司无关。对该份证据材料，张XX质证表示因没有提供原件，无法核实其真实性，不能确定该设计图是否系状元府邸完整的、没有经过变更的设计图，故不具有合法性，不能证明张XX变更房屋的设计结构，与本案无关联性。本院经审查认为，新XX公司提交的该份证据材料系复印件，现亦无其它证据予以佐证，对其真实性无法核实，且不属二审新证据范围，二审不予采信。

本院经审理查明，张XX曾要求新XX公司对漏水管道予以整改，新XX公司以张XX未缴纳物业费为由未予整改，并向法院起诉，要求判令张XX缴纳物业费，法院支持了新XX公司的诉讼请求。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致，对一审判决认定的其他事实本院予以确认。

本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点是：新XX公司是否是本案的适格被告，其应否承担张XX修理房屋及管道所造成的经济损失。对此，本院评判如下：新XX公司上诉主张其不是本案的适格被告，其不应当承担张XX诉请赔偿的相关费用。新XX公司与邵阳市XX签订了《某某小区物业服务合同》，张XX作为邵阳市某某小区的业主，有权要求新XX公司承担物业维修义务，故新XX公司是本案的适格被告。张XX的住房墙面因其房屋外的公共下水管道堵塞导致渗水损坏，新XX公司作为物业服务的受委托方，理应按物业合同的约定对公共排水管道及时进行维修，在其未予维修的情况下，张XX为避免造成损失的扩大及时采取了修复处理措施，对因此所造成的合理的维修损失费用，新XX公司理应予以支付。新XX公司上诉还提出，张XX房屋墙面渗水的原因是房屋结构变化造成，其不应承担维修损失。首先，张XX的房屋是否存在结构变化，新XX公司没有确切证据予以证实，其次，张XX房屋渗水的直接原因系张XX房屋墙外的公共排水管道渗水，无论张XX房屋结构是否变化，均不能避免外墙不被排水管所渗水渗透，故对新XX公司的该上诉理由本院亦不予采纳。

综上所述，新XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费67元，由上诉人邵阳XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　李XX

审　判　员　罗　松

审　判　员　申　杰

二〇一八年五月二十五日

法官　助理　李梅芳

代理书记员　谢XX

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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