深圳市XX公司与吴XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：深圳市XX公司。

法定代表人：林XX，董事长。

委托代理人：范XX，广东XX律师。

委托代理人：徐文兵，广东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴XX。

上诉人深圳市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人吴XX房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第22号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，位于深圳市的某花园裙楼t3m069铺，建筑面积为4.06平方米，登记价为114589元，登记用途为商业，于2011年10月26日登记至吴XX名下，该房地产证附记栏载明：“市场商品房，于2011年10月24日购买。商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。

2003年1月8日，张X（出租方，甲方）与XX公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，建筑面积为4.06平方米，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年10月23日止，年租金为11459元，月租金为955元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰，及其他内容。

吴XX曾因追讨涉案商铺租金诉至原审法院，原审法院（2013）深南法民三初字第597号案件判决XX公司向吴XX支付从2013年3月1日起至2013年10月23日止的租金7394元及滞纳金16.7元，后深圳市中级人民法院做出（2014）深中法房终字第1140号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2014年9月19日，吴XX向XX公司邮寄《追欠租金及滞纳金》的函件。

吴XX提交了照片及录像拟证明合同到期后，XX公司至今仍占用吴XX的商铺，且未支付租金。XX公司对该两份证据的真实性不予认可，认为该两份证据无法反映真实的拍摄地点以及拍摄时间，且只是片段，无法判断有无被编辑或改动。

庭审中，吴XX表示租赁合同到期后，其未去收回商铺，因为涉案商铺在公共区域，无法收回，但是其有去XX公司处追讨租金。XX公司表示，在深圳市中级人民法院做出二审判决后，其未向吴XX返还涉案商铺，但在原案件的一、二审过程中，XX公司多次要求返还商铺，因无法联系吴XX，所以无法返还涉案商铺。

另，庭审中吴XX、XX公司均确认涉案商铺位于涉案楼盘3楼上4楼的扶手梯位的公共区域。XX公司称在2014年6月底，XX公司方就将涉案楼盘3楼上4楼的扶手梯移至其他位置，涉案商铺现在处于空置状态，亦未对外招租。XX公司确认2013年10月24日起未支付过租金或商铺使用费。

庭后，原审法院依法进行现场勘验，经勘验发现原位于涉案楼盘三楼上四楼的扶手电梯已被拆除，挪至距原位置约九十米处进门后正中间的位置。吴XX认为涉案商铺不在3楼上4楼的扶手梯处，应为租户必胜客所处位置，要求以深圳市地籍测绘大队房屋建筑面积分户位置图为准，故对于勘验结果不予确认。XX公司认可现场勘验结果。

吴XX的原审诉讼请求为：1、XX公司按照原租赁合同支付吴XX涉案商铺租金及滞纳金，租金按原租金的1.1倍计为每月1050.5元（从2013年10月24日起计至2014年10月23日止），总计1050.5×12=12606元，滞纳金为2350.42元；2、诉讼费用由XX公司承担；3、误工费20次，至起诉日为30000元，以上总计44956.42元。

原审法院认为，张X与XX公司签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。吴XX于2011年10月通过购买取得涉案商铺的产权，并实际从XX公司处收取了其取得产权后至2013年2月28日之前的租金，根据买卖不破租赁原则，吴XX在取得涉案商铺的产权时就和XX公司形成了租赁关系，双方的权利、义务应依据《租赁合同》确定。

《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，XX公司作为承租人负有返还商铺的义务，而吴XX作为涉案商铺的所有权人暨出租人，在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，但吴XX与XX公司之间的租赁合同纠纷经一审、二审后，吴XX、XX公司均未能积极履行收回、交还商铺义务，故吴XX、XX公司双方对于涉案商铺未能收回和交还均有过错。

本案中，吴XX于现场勘验时不认可涉案商铺位置，要求以深圳市地籍测绘大队房屋建筑面积分户位置图为准，原审法院认为深圳市地籍测绘大队房屋建筑面积分户位置图仅显示房屋建筑面积分户位置，不能证明涉案商铺具体所在位置，且吴XX方自行进行的测量，因不具公信力，原审法院不予采纳。原审法院按照吴XX、XX公司双方自认的事实作为认定本案的事实依据，换言之就是以吴XX、XX公司双方庭审时就涉案商铺确认的位置为准，即在三楼上四楼的扶手梯位的公共区域。本案经现场勘验，原位于涉案商铺的扶手电梯已被拆除，具体拆除时间，XX公司庭审时称是在2014年6月底，但XX公司未提交证据证明，故对于XX公司于2014年6月底拆除扶手电梯的说法原审法院不予采纳。因XX公司不能证明其于2014年10月23日前已将涉案商铺处的扶手电梯拆除，鉴于涉案商铺处于公共区域客观上无法返还，原审法院视为XX公司仍实际占有并使用涉案商铺。根据庭审时吴XX关于“租赁合同到期后，其未去收回商铺，因为涉案商铺在公共区域，无法收回，但是其有去XX公司处追讨租金”的陈述，可视为吴XX未对XX公司继续使用涉案商铺的行为表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，吴XX、XX公司就涉案商铺已形成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效，故XX公司应按照原《租赁合同》约定的租金标准向吴XX支付2013年10月24日至2014年10月23日期间的租金11460元。根据《租赁合同》的约定，XX公司应于每季度最后一日前向吴XX支付租金，XX公司拖欠租金，应向吴XX支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰，故XX公司应向吴XX支付2013年10月24日至2014年10月23日期间租金的滞纳金，滞纳金以欠租当季度的所欠租金为计算基数，以每日0.2‰为计算标准，分别自拖欠次日即下一季度的第一日起计，均计至本判决确定的付款之日止。吴XX请求XX公司按1.1倍支付租金以及误工费，无合同依据，原审法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、XX公司应于判决生效之日起十日内向吴XX支付2013年10月24日至2014年10月23日的租金11460元及其滞纳金（滞纳金以欠租当季度的所欠租金为计算基数，以每日0.2‰为计算标准，分别自拖欠次日即下一季度的第一日起计，均计至判决确定的付款之日止）；二、驳回吴XX的其他诉讼请求。案件受理费462元，由吴XX负担344元，XX公司负担118元。

XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决第一项，改判XX公司无须向吴XX支付2013年10月24日至2014年10月23日租金11460元及滞纳金；二、维持原审判决第二项，驳回吴XX的其他诉讼请求。上诉理由：一、《租赁合同》期满后，双方租赁合同关系已解除，涉案商铺未收回的原因完全是由吴XX造成。1、XX公司已履行完全的通知义务。XX公司在《租赁合同》2013年2月28日到期届满前一个多月，即2013年1月14日向吴XX发出通知，告知吴XX不再续租涉案商铺，但直至《租赁合同》期限届满前一日，XX公司仍未与吴XX办理相关手续，XX公司又于2013年2月27日在《深圳商报》发出《关于解除租赁合同的通知》，再次通知吴XX不再续租，并办理商铺交接手续。2013年4月28日XX公司再次在《深圳商报》发出《公告》，通知涉案业主不再续租，但吴XX均未前来办理相关手续。2、XX公司已履行交铺手续，涉案商铺已完全符合交铺条件。XX公司在《租赁合同》期满后，XX公司对处于吴XX商铺上的电梯进行拆除，一审法院为此也对现场进行勘察，确认商铺未被占用。并于《租赁合同》期满前后多次通知吴XX收铺，吴XX拒绝收铺的行为，不应当影响到XX公司返还铺位的法律后果，应当认定XX公司返还铺位的义务已经履行完毕。二、一审法院认定双方存在不定期租赁合同关系，酌定参照《租赁合同》约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实及适用法律上存在错误。1、在《租赁合同》期限届满前后，XX公司多次向吴XX发出解除租赁合同的通知，表示不再续租。且双方也约定如须续租，应重新订立合同，但租期届满后双方未重新订立合同。双方的租赁合同关系已于2013年2月28日合同期限届满时终止。2、一审法院以《合同法》第236条规定，认定双方存在不定期租赁合同关系，适用法律错误。《合同法》作为私法的一个重要组成部分，奉行合同自由原则，在双方当事人对租赁合同中是否续租，及续租办理手续有明确约定的情况下，应当按照双方合同的约定行使权利履行义务。3、在《租赁合同》终止后，双方也无新的约定，一审法院依据《租赁合同》约定的租金标准，判令XX公司向吴XX支付房屋使用费违背客观事实。在对租金未约定的情形下，应当按照南山区房屋租赁指导价支付租金。此外，一审法院认定双方对于涉案商铺未能收回和交还均有过错，但对吴XX主张的租金却判决完全由XX公司承担显失公平。

吴XX答辩称，吴XX服从一审判决结果，但一审认定的位置不是涉案房屋的位置，XX公司在（2013）深南法民三初字第597号案件中陈述涉案商铺在必胜客那里，但后来更改了商铺位置的陈述。之后吴XX找到了标准的房产图，上面标的位置就是在必胜客，这是历史遗留问题，XX公司必须支付租金。

本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，在本案双方就涉案商铺此前的诉讼中，双方当事人对于涉案商铺的位置有不同的主张。但在本案原审庭审中，双方均确认涉案商铺所在为三楼上四楼扶梯位置的公共区域，吴XX在原审亦据此主张因商铺所在为公共区域而客观上无法收回。吴XX于原审现场勘验时改称涉案商铺为必胜客所占用，并在此后提交了深圳市地籍测绘大队房屋建筑面积分户位置图据以证明，在该图上吴XX自行标记了必胜客位置。本院认为，根据《最高人民法院民事证据若干问题》第七十四条的规定，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。吴XX在起诉状、庭审记录中，均认可涉案商铺所在三楼上四楼扶梯位置的公共区域，XX公司对此亦予以确认。现吴XX对其陈述反悔，但其提供的标记图纸为吴XX方自行进行的测量，不具公信力，不具有足以推翻其原自认事实的证明力，本院对此不予采信。根据现有证据，原审认定涉案商铺位于三楼上四楼扶梯位置的公共区域正确，本院予以确认。原审经现场勘验，确认原位于涉案商铺的扶手电梯已被拆除，XX公司主张系在2014年6月底拆除，但未提交证据证明，故对于XX公司关于2014年6月底拆除扶手电梯的说法，本院不予采信。因XX公司不能证明其于2014年10月23日前已将涉案商铺处的扶手电梯拆除，鉴于涉案商铺处于公共区域客观上无法返还，XX公司虽主张不再继续租用涉案商铺，原审认定其在合同期满后仍实际占有并使用涉案商铺正确，本院亦予以确认。吴XX在两次诉讼中均未提出解除租赁关系及返还商铺的诉请，亦未有证据证明其对XX公司继续使用涉案商铺的行为表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，吴XX、XX公司就涉案商铺已形成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效，故原审判令XX公司按照原《租赁合同》约定的租金标准向吴XX支付2013年10月24日至2014年10月23日期间的租金11460元及相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。

综上，XX公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费86.50元，由深圳市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　邱　 裕　 华

代理审判员　蔡　 妍　 婷

代理审判员　唐　　　　毅

二〇一五年六月十二日

书　记　员　谢XX（兼）