山东XX公司、济南XX公司与山东省医学影像学研究所房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告山东XX公司，住所地济南市。

法定代表人王XX，董事长。

委托代理人高XX，山东XX律师。

委托代理人何登启，山东XX实习律师。

原告济南XX公司，住所地济南市。

法定代表人刘X，董事长。

委托代理人赵XX，该公司法律顾问。

委托代理人孙XX，该公司职员。

被告山东省医学影像学研究所，住所地济南市。

法定代表人赵X，所长。

委托代理人吕X，山东XX律师。

委托代理人孙XX，该单位职工。

原告山东XX公司（以下简称XX公司）、济南XX公司（以下简称XX公司）与被告山东省医学影像学研究所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX公司法定代表人王XX的委托代理人高XX、何登启，原告XX公司法定代表人刘X的委托代理人赵XX，被告山东省医学影像学研究所法定代表人赵X的委托代理人吕X、孙XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司、XX公司诉称：两原告和被告于2005年4月30日签订《合同书》，由被告购买位于济南市市中区郎茂山西XX的卧龙XX、6号楼。合同书第六条、第八条明确约定了被告的付款方式、期限以及逾期付款的违约责任。但在合同履行过程中，被告不断拖欠原告购房款，原告曾于2006年4月17日、2006年5月20日、2006年9月2日、2006年9月16日、2006年10月13日以及2008年3月29日向被告发出书面的付款申请、催款通知书及付款提示函。后经原告不断催要，被告至今仍未付清购房款。现被告欠两原告购房款XXX元，且根据三方对违约责任的约定及自合同签订至今被告迟延付款的情况，被告应支付违约金共计734819.50元。综上所述，被告的行为已构成违约，现诉至法院，请求判令被告支付拖欠的购房款XXX元，违约金734819.50元。

被告山东省医学影像学研究所辩称，1、被告是代表全体购房业主与原告签订的2005年的《合同书》及2011年的《协议书》，并非自己购房；2、合同书及协议书项下的相关款项均早已与原告结清，不存在原告主张的欠款；3、被告在合同履行过程中不存在违约；4、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。

经审理查明：2005年4月30日，原告XX公司（甲方）及济南市XX（乙方）与被告山东省医学影像学研究所（丙方）签订了《合同书》一份，原告XX公司及济南市XX为出卖方，被告山东省医学影像学研究所为买受方，合同的主要内容包括：丙方购买甲、乙方开发建设的卧龙XX5＃、6＃楼（含车库、地下室），规划建筑面积约为32547平方米，住宅建筑面积约为23705平方米，车库、地下室建筑面积合计约为8842平方米，住宅3300元／平方米，地下室及地下车库2350元／平方米，合计总价款为990XXXX5200元；丙方代表5＃、6＃楼全部实际购房者个人（主要是丙方的内部员工）与甲、乙方签署本合同，山东省医学影像学研究所仅作为受购房者的委托管理和监督工程工期的进程、质量标准、资金的使用等其他事项；在甲、乙方取得5＃、6＃楼房施工许可证和预售许可证后，根据丙方的通知，由全部实际购房者个人与乙方另行签定《商品房买卖合同》，并由实际购房者个人与乙方及有关银行签定《住房按揭贷款合同》，为此，甲、乙方同意由银行将所贷款项全部交给丙方，由丙方存入专用帐户，并根据本合同约定的期限用于支付5＃、6＃楼买房款项；关于付款方式及期限的约定为：“1、本合同签字盖章同日，丙方向甲方支付100万元定金。2、本合同签字盖章一月内，丙方向甲方首付2300万元。3、实际购房者个人与乙方及有关银行签定《住房按揭贷款合同》全部贷款发放完毕后三日内，丙方向甲方付款3000万元。4、5＃、6＃楼建筑工程施工至三层时，丙方向甲方付款XXX元。5、5＃、6＃楼建筑工程施工至六层时，丙方向甲方付款XXX元。6、5＃、6＃楼建筑工程施工至九层时，丙方向甲方付款XXX元。7、5＃、6＃楼建筑工程主体竣工验收后三日内，丙方向甲方支付至总价款的90%。8、5＃、6＃楼建筑工程竣工验收（国家建筑质量监督管理部门出具验收备案单）后三日内，丙方向甲方付款至总价款的95%。9、甲、乙方为每个实际购房者个人办理完毕分户房产证后三日内，丙方根据房产证载明的面积向甲方付款至100%，以房产管理部门发证记载建筑面积为最终计价面积，多退少补”；关于丙方逾期付款的违约责任的约定为：“丙方未按本合同规定期限付款的，拖期30日内按应付款每日万分之二的比例向甲方支付违约金，30-60日按应付款每日万分之三的比例向甲方支付违约金。超出60日甲、乙方有权解除合同，定金不予退还并由丙方赔偿甲方相应的损失，余款退回；超出60日，甲、乙方不解除本合同的，丙方按已付交易款项每日万分之三继续向甲方支付违约金”；关于商品房交付期限的约定有，甲、乙方应当在2005年5月30日前，使项目开工，应当在2006年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付丙方（包括实际购房者个人）。

2011年12月29日，原告XX公司（甲方）及济南市XX（乙方）与被告山东省医学影像学研究所（丙方）签订《协议书》一份，内容为：“鉴于：1、2005年4月30日，丙方代表全部员工及相关人员（实际购房人）（以下简称业主）与甲、乙方就济南市市中区卧龙XX、6号楼宇房产买卖及楼房建设事宜签定了（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》。2、2005年9月27日，在甲、乙方取得了卧龙XX、6号楼房产项目的商品房预售许可证后，甲、乙方已与丙方所代表的全部业主分别签定了《商品房买卖合同》。3、截止到2008年3月，甲、乙方将绝大部分房产分别交付给业主。现以上甲、乙、丙方就卧龙XX、6号楼宇房产买卖及后续事宜，本着诚实信用、平等互利、公平、自愿的原则，在保证甲、乙、丙各方利益的基础上，达成协议如下：一、根据（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》，卧龙XX、6号地下车位共171个，由丙方向甲、乙方购买。截止到本协议签定之日，已有107个车位出售给业主，丙方已收取车位款102XXXX2000元，尚留有64个车位。其中，已预订出34个车位，剩余30车位。现三方确认：以上剩余30个车位全部由甲、乙方按原价回购，丙方无须向甲、乙方支付该部分购车位款。同时，已出售给业主的车位，丙方已收车位款项，由丙方支付给甲、乙方；已预订出的34个车位（计XXX元），丙方在本协议签订后15日内将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方；地下车位已委托山东XX公司管理，针对回购的车位，由丙方在本协议签定后2日内负责将车位钥匙交付甲、乙方。本协议签定后，针对已售出给业主车位的后期管理（包括向业主收取剩余购车位费、交付车位、管理等）由甲、乙方负责。丙方负责协调购车位人与甲方签订购车位合同，向甲、乙方交齐款项。二、本协议签定后，甲、乙方负责给卧龙XX、6号楼未办妥房屋产权证的业主（实际购房人）尽快办妥……。三、根据（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》约定的购房价格（住宅3300元／平方米、地下室及车库部分2350／平方米），结合卧龙XX、6号楼宇房产登记面积，丙方应付甲、乙方购房款102XXXX1986.59元，预扣回丙方已付款930XXXX6486.50元，剩余30个车位XXX元，已订的34个车位预计XXX元后，本次丙方应付甲、乙方购房款XXX.09元。四、关于甲、乙方逾期交房、至今存在没有完成合同约定义务的情况、逾期办证等责任问题，丙方同意，由业主与甲、乙方直接协商处理（包括诉讼、仲裁解决），丙方不再参与，甲、乙方确认：就（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》的履行，在丙方将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方后，放弃向丙方主张任何权利或提出抗辩……。

被告山东省医学影像学研究所提交了收款收据三份及支票存根两张，以证实被告已按2011年12月29日原、被告三方签订的《协议书》的约定履行了全部的付款义务，不存在原告主张的欠款。出票日期为2011年12月30日的支票存根显示，收款人为原告山东XX公司，金额为XXX.09元，用途为购房款。2011年12月29日收款收据两张，交款单位均为被告山东省医学影像学研究所，金额分别为XXX.09元和190000元，收款人均为两原告，收款事由为购房款。出票日期为2012年5月16日的支票存根显示，收款人为原告山东XX公司，金额为XXX元，用途为购房款。2012年5月16日收款收据一张，交款单位为被告山东省医学影像学研究所，金额为XXX元，收款人为两原告，收款事由为购房款。被告主张上述付款中XXX.09元是根据《协议书》的约定支付的购房余款，190000元是预订车位的预收款，XXX元是预订出的24个车位的全款。两原告对于被告付款XXX.09元和XXX元的事实无异议，但主张被告并未按《协议书》的约定履行，根据协议约定34个车位预计XXX元，而被告实际支付了24个车位款项，不认可190000元是车位订金或预付款，认为被告支付的上述款项均为购房款。两原告对于其曾开具过车位款收据未能提供证据予以证实。

原告XX公司提交了“龙泰苑5、6号楼车位交接单”，以证实原、被告签订了31个车位的交接手续，但实际上被告交给了30个车位，另行出售了一个车位。被告山东省医学影像学研究所对于实际交接了30个车位无异议，但认为系履行了原、被告签订的三方协议的约定将退购的车位交付给原告的义务，并称另一车位的车位款已随同后期的预定车位款一并交付给了原告。

以上事实，由《合同书》、《协议书》、车位交接单、收据、支票存根及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2011年12月29日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据原、被告签订的《协议书》的内容显示，该协议是原、被告对卧龙XX、6号楼房产（车位）买卖及后续问题进行的约定，该协议确认了购房款总额为102XXXX1986.59元（该款项包含车位款），被告山东省医学影像学研究所已付款的总额为930XXXX6486.50元，对于该事实，有原、被告签订的《协议书》予以证实，本院予以确认。对于原、被告已交接30个剩余车位的事实，有车位交接单及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。根据被告山东省医学影像学研究所提供的收据显示，被告山东省医学影像学研究所于2011年12月29日支付给原告购房款XXX.09元，两原告对于此款项系支付的购房款予以认可，此款项的数额及支付时间也与《协议书》中的约定相对应，故对于被告山东省医学影像学研究所支付XXX.09元系按照2011年12月29日原、被告签订的《协议书》的约定支付的购房款的事实，本院予以确认。在被告山东省医学影像学研究所已按协议约定支付了剩余购房款XXX.09元，并与两原告交接了剩余未出售的30个车位的情况下，存在争议的就只有协议中涉及的已订的34个车位的问题。对于此问题，被告山东省医学影像学研究所主张其2012年5月16日支付的XXX元就是34个车位中已售出的24个车位的全款（每个车位单价96000元，24个车位共计XXX元），而2011年12月29日支付两原告的190000元，则是34个车位中剩余10个车位的预订款。虽然两原告主张上述款项并非车位款，而是购房款，但并未能举证证实其曾在收取被告交纳的车位款时开具过交款事由为车位款的相关收据，故对两原告的此项主张，本院不予采纳，对于被告山东省医学影像学研究所的抗辩理由，本院予以采纳。在两原告未能提供证据证实已付预订款的10个车位的车位全款已由被告山东省医学影像学研究所收取的情况下，根据协议的约定，被告山东省医学影像学研究所并无向两原告支付相关款项的义务，故对两原告要求被告支付拖欠购房款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于违约金。本院认为，原、被告于2011年12月29日签订的《协议书》中并无关于违约金的约定，而原、被告2005年4月30日签订的《合同书》中对于被告山东省医学影像学研究所应付款时间的约定也是有相应工程施工进度要求的，在两原告未能举证证实在其施工进度已符合合同约定被告逾期支付相关款项的情况下，无法证实被告存在相应的违约行为，故两原告要求被告支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告山东XX公司、原告济南XX公司的诉讼请求。

案件受理费29600元，由两原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长宋芳

代理审判员李钧

人民陪审员乔永欣

二〇一四年四月十七日

书记员吕X