冯X与高XX房屋买卖合同纠纷2016民终12981二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：冯X，住广州市南沙区。

委托代理人：高展傲，广东XX律师。

委托代理人：黄XX，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）：高XX，住广州市南沙区。

委托代理人：梁广宇，广东XX律师。

委托代理人：梁XX，广东XX律师。

上诉人冯X因与被上诉人高XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人冯X上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持冯X全部诉讼请求；3、高XX承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、当事人之间的房屋买卖合同涉及农村宅基地的非法流转问题，明显违反法律强制性规定，买卖合同应认定自始无效。首先，根据《中华人民共和国土地法》第六十二条第一款规定，一户一宅基地政策属法律强制性规定，农村集体成员在宅基地使用上必须遵守此法规。本案中，冯X、高XX于2001年签订房屋买卖时，据一审判决已查明的事实反映，高XX已拥有一宅基地住宅（2004年才予以出卖），据此高XX应当不能取得第二块宅基地。高XX虽为集体成员，但仍不具备购买主体资格，当事人之间签订的宅基地上的房屋买卖合同应当认定无效。而造成高XX后来只拥有一个宅基地的原因，也是高XX非法买卖宅基地的结果，与冯X无关。其次，农村集体成员之间的宅基地流转亦非当然有效，冯X与高XX之间私下流转宅基地的行为并未经过审查、批准手续，自始未得到农村集体基层组织确认、未经基层政府部门确权，违反了《中华人民共和国土地法》有关管理性强制性规定。二、一审法院未对高XX擅自拆除冯X房屋所造成的损失进行认定，属事实认定不清，涉嫌判决遗漏诉求的情形。一审审理中，判决书已载明当事人双方确认的基本事实为：1、签订上述合同时涉案房屋及周边状况为“在涌围上有一条2米宽的道路，路上两边斜对着的房屋都是冯X的，在靠近河涌边（路上）有房屋一间（面积约79平方米）、厨房（面积约40平方米）、水棚（面积约30平方米），路下（河涌对面）有间厕所（面积约2平方米）、还有间房屋（面积约15平方米）。”2、上述合同的标的物为“路上那间房屋及房屋中的水电、风扇；水棚；厨房；厕所。”3、高XX于2013年将上述房屋拆除……从上述已查清的事实可知，双方的买卖合同中标的并不包括路下（河涌对面）一间厕所（面积约2平方米）、一间房屋（面积约15平方米），在双方履约争议过程中，冯X拥有的河涌对面的一间厕所（面积约2平方米）、一间路下的房屋（面积约15平方米），均属双方无权属争议的房产，而该案外房屋在双方非法买卖标的房产（路上那间房屋及房屋中的水电、风扇；水棚；厕所）的争议处理过程中，亦被高XX违法拆除了。可见，冯X的损失是显而易见的。无论涉案房产的买卖合同有效与否，冯X均存在经济损失。一审法院未对冯X的第二项诉求进行全面审查，不但未查清核实冯X损失价值的大小，而且在认定合同有效的情况下，草率认定冯X不存在损失，涉嫌判决遗漏诉求的情形。

被上诉人高XX答辩称：一、冯X与高XX在2001年12月31日签订的买卖合同是合法有效的，当时冯X已经把房屋以及宅基地使用权转让给高XX，高XX也基于上述事实拆除了旧房屋，现在已经重建了一间约150平方米的房屋，所以当时的买卖合同是有效的。二、高XX无须返还宅基地。三、合同有效，不存在赔偿损失问题。

2016年1月14日，冯X向一审法院起诉请求：1、确认冯X、高XX于2001年12月31日所签订的房屋买卖合同无效；2、高XX赔偿擅自拆除冯X的房屋损失50000元；3、高XX返还冯X的宅基地。

一审法院认定事实：冯X是位于广州市南沙区（原番禺区）万顷沙镇民兴祥和生一房屋的权属人，该房建基面积为39.4平方米、建筑面积为78.7平方米，结构层数为2，登记时间为1988年9月28日，权证号码为000457。

2001年12月31日，冯X（卖方）与高XX（买方）签订《买卖合同》，内容为“民兴七队冯X有屋一间、水棚、厨房、厕所等以卖给民兴九队高XX。经双方协意，同意款已付清，今后发生什么事。与冯X无关。2001年12月31日，卖方冯X，买方高XX”。签约后，高XX将合同约定的对价付清给冯X，冯X将合同约定的房屋、土地及《集体土地建设用地使用证》《建设用地规划许可证》《房屋所有权证》原件交付给高XX。一审庭审中，冯X、高XX共同确认：1、签订上述合同时涉案房屋及周边状况为“在涌围上有一条2米宽的道路，路上两边斜对着的房屋都是冯X的，在靠近河涌边（路上）有房屋一间（面积约79平方米）、厨房（面积约40平方米）、水棚（面积约30平方米），路下（河涌对面）有间厕所（面积约2平方米）、还有间房屋（面积约15平方米）。”2、上述合同的标的物为“路上那间房屋及房屋中的水电、风扇；水棚；厨房；厕所。”3、高XX于2013年将上述房屋拆除，并在涌边重新建筑了一间混合结构的两层房屋，面积约150平方米。4、冯X、高XX系同村村民。

高XX另提交载明日期为2004年12月22日的《买屋协议书》证明其已将自有的房屋及宅基地出售，满足了一户一宅的条件，涉案的宅基地是其在村里拥有的唯一宅基地。冯X质证对该证据真实性确认，后又否认该证据的真实性，但未提交证据证实。

诉讼中，一审法院向广州市南沙区万顷沙镇民兴村村民委员会进行了调查取证，该村在调查笔录中陈述：冯X、高XX系该村村民；涉案《买卖合同》所涉的土地属于村集体土地,是村给村民使用的，冯X、高XX买卖上述土地及建筑物未经过村里同意，村也是三、四年前两人发生争议时才知道此事,当时高XX将原来的房子拆除并在路北新建了两层高的房子一栋；上述买卖行为不涉及村的利益；冯X卖了上述土地和房屋后，又向另一村民买了土地并盖了一栋房子；高XX之前在村里有一处房产，但买了冯X的土地及房子后就将其本来的房子卖给其他人了，冯X、高XX除了现在已建的房屋外在村里应该没有其他宅基地。当事人对该调查笔录真实性确认。

一审法院认为，冯X、高XX签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，且冯X、高XX系同村村民，当事人所在村委会确认冯X、高XX除了现在已建的房屋外在村里没有其他宅基地，该合同未违反法律法规的禁止性规定，冯X要求确认该合同无效依据不足，一审法院不予支持。在签订合同后，高XX向冯X支付了合同约定的价款，冯X已将案涉房屋、土地及《房屋所有权证》等原件交付给高XX，双方合同所约定的权利义务已履行完毕，冯X现要求高XX返还合同所涉的宅基地及赔偿损失没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2016年7月26日作出判决：驳回冯X的全部诉讼请求。案件受理费1176元，由冯X承担。

本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审期间，当事人没有提交新证据。

本院另查明，一审期间双方均确认路下一间15平方米的房屋实际为猪栏。关于买卖的范围，高XX一审期间另陈述：宅基地与房屋是一体的，并不是冯X所理解的只能出售部分，合同已经明确了是将地上建筑物全部出售给高XX。二审期间，双方均陈述所有的房屋一共有五处，冯X认为买卖的只有路上的三处，不包含路下的两处，因为路下的两处是在河涌的对面；高XX述称合同包含所有的五处建筑物，宅基地证号只有一个，是不可能分开使用的。冯X二审陈述因为厕所是生活必须的，所以一审确认厕所在买卖的范围内，如合同包含厕所，其也确认买卖的范围包含厕所。关于冯X对其损失有无证据证实的问题，冯X一审陈述因房屋已经灭失，且无法进行鉴定，所以只是自己单方估算，对此也不申请鉴定。

本院认为，关于合同效力和应否返还宅基地的问题。《买卖合同》签订于2001年12月31日，冯X因2013年高XX拆除重建房屋与其发生争议，冯X在双方签订《买卖合同》十余年后主张合同无效，要求返还宅基地，缺乏诚信。我国现有法律并不禁止农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的，不得再行申请宅基地，冯X、高XX为同村村民，冯X转让宅基地及地上房屋给高XX未违反法律、行政法规的强制性规定，冯X主张合同无效，要求返还宅基地依据不足，本院不予支持。

关于应否赔偿损失的问题。冯X上诉认为买卖的范围不包括路下的厕所和15平方米的房屋，双方一审期间均确认路下15平方米房屋实际为猪栏。首先，《买卖合同》约定买卖的标的物为房屋一间、水棚、厨房、厕所等，双方一审确认买卖的标的物包含厕所，冯X在上诉状中主张买卖的范围不包含路下的厕所与其一审陈述及合同约定不符；其次，冯X未举证证明在签订合同后的十余年间曾对路下的猪栏和厕所进行过管理使用，或对高XX占有、使用的行为提出过异议，对出卖其中四处房屋而单独保留猪栏也未作出合理说明。现冯X、高XX已各自履行完毕合同中的权利义务，使合同法律关系归于消灭，冯X主张其存在损失依据不足，本院不予支持。

综上所述，冯X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1176元，由上诉人冯X负担。

本判决为终审判决。

审判长蔡粤海

审判员闫娜

审判员曹佑平

二〇一六年十二月一日

书记员张X