开发商延期办理土地证，逆风翻盘，二审改判开发商赔偿一半违约金

　　案例内容建议格式：

　　案情简介：群诉案件，几十名业主向开发商购买了一批店面，由于开发商延期办理土地证，导致需要开发商按照已付款的0.01%向买受人支付违约金，一审开发商败诉，按照一审判决开发商需要赔偿金额每一个店面都超过50万元，几百户业主需要开发商赔偿将近一亿元。

　　办案经过：我方律师代理开发商二审介入案件，介入后律师认为第一：不动产权证书包含了：房屋所有权证和土地证，开发商已经办理了房屋所有权证，只有一个土地证没有办理则违约金应该减半;第二：没有土地证不会影响以没有《土地使用权证》不影响业主占有、使用、收益和处分房屋的权利，请求法院降低违约金的比例，因为福州市不动产登记和交易中心规定显示只需《房屋所有权证》，就可以办理房屋转让、抵押等手续。

　　案件结果：二审改判支持开发商减少一半的违约金。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。

　　合同订立后，被上诉人依约支付了购房款，上诉人应于商品房交付使用后365日内办理房屋权属初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。

　　上诉人虽于合同约定的交房期限内向被上诉人交付房屋且被上诉人已实际接收，但未在约定期限内交付办理权属证书所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的协助办证义务，应当承担相应的违约责任。

　　鉴于本案上诉人延迟履行协助办证义务可区分为两个阶段:既未办理房屋所有权初始登记也未办理土地分割登记阶段(从2015年2月28日至2015年6月17日);迟延办理土地分割登记及迟延履行通知义务阶段(从2015年6月18日至2017年8月17日)。

　　依据案涉《商品房买卖合同》，因第一阶段上诉人未履行任何房屋权属登记协助义务，应当按照案涉合同约定即每日以已付款项XXX元的0.01%向被上诉人支付违约金。第二阶段因被上诉人在2015年6月18日后即可办理《房屋所有权证》，并不处于完全无权属证书的状态，且在房屋依约交付后，业主可以正常占有、使用、收益与处分房屋，上诉人并于2016年8月18日完成了土地分割登记，仅因迟延履行了通知被上诉人领取办理土地权属登记资料的义务，导致违约期间延长至2017年8月17日。

　　综上，经本院审判委员会研究，决定适当下调第二个阶段的违约金数额，即上诉人应当自从2015年6月18日至2017年8月17日止，每日按已付款项XXX元的0.005%支付被上诉人逾期办证违约金。

　　律师说法

　　《合同法解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二十九条将违约金的基本依据变为“实际损失”，将合同的履行情况、当事人的过错程度等因素作为参考因素，开发商积极履行了办理房屋产权初始登记以及土地使用权登记的协助义务。