姚XX与福*大学房屋买卖合同纠纷

　　福建省闽侯县人民法院民事判决书

　　(2019)闽0121民初197号

　　原告：姚XX，男，1954年1月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

　　委托诉讼代理人：王丽飞、张XX，福建XX执业律师。

　　被告：*州大学，住所地福建省福州市*州地区大学新XX**。

　　法定代表人：付*智，校长。

　　委托诉讼代理人：张XX，福建XX执业律师。

　　第三人：福建省XX公司，住福州市工业路北XX**。

　　法定代表人：陈XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：陈XX、廖XX，福建XX执业律师。

　　原告姚XX与被告*州大学、第三人福建省XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出(2018)闽0121民初1334号民事判决。原告姚XX与被告*州大学均不服该判决，遂上诉于福州市中级人民法院。2018年11月26日，福州市中院以基本事实不清、适用法律错误为由，将本案发回重审。本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚XX及其委托诉讼代理人张XX、王丽飞被告*州大学的委托诉讼代理人张XX、第三人福建省XX公司的委托诉讼代理人廖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　姚XX向本院提出诉讼请求：1、要求*州大学继续履行《回购安置房购销合同》，立即协助姚XX办理位于的房屋权属证书;2、*州大学立即向姚XX支付逾期办理权属证书违约金228354.35元(暂计至2018年11月22日，实际应计至*州大学协助姚XX办理房屋权属证书完结之日，每逾期200个工作日，以购房总价款1%递增支付违约金。其中第6次违约金32622.05元，第7次违约金39146.46元，第8次违约金45670.87元，第9次违约金52195.28元，第10次违约金58719.69元)。

　　事实与理由：姚XX系福州市洪山XX拆迁户，2002年11月25日，姚XX与*州大学签订了《回购安置房购销合同》，约定姚XX购买*州大学在*州大学规划总平住宅范围内新建的4套安置房，分别坐落于，且*州大学应当在安置房交付使用后200个工作日内向姚XX提供办理房屋产权证、土地使用权证的有效文件，如*州大学违约，姚XX可要求*州大学支付总房价款的1%的违约金。后经协商，双方约定违约金按照每延长200天递增1%违约金，以此类推，直至权属证书办结为止，按照季度结算违约金。2009年2月1日，姚XX已取得房屋的使用权，但未能及时办理安置房相关权属证书，为此*州大学向姚XX等拆迁户出具了《*州大学关于姚厝里拆迁安置户〈关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请〉的复函》，关于违约金问题，复函如下：“截至2010年12月31日到期的违约金，在2010年12月31日前支付，从2011年期至提供办理产权有效文件止，每季度结算一次，并在每季度之后的10天内支付。”但*州大学至今仍未给姚XX办理安置房相关权属证书，亦未按照约定向姚XX支付违约金。同时，*州大学提出每平方加价200元的无理要求。*州大学的行为已经构成违约，严重侵害了姚XX的合法权益，故姚XX特向法院起诉，请求法院依法判如所请。

　　*州大学辩称，第一，姚XX陈述部分与事实不符，关于产权登记违约金计算方式有误，姚XX只是截取违约金计算方式中的一段。第二，未能及时办理产权证的责任在姚XX，双方对购房款的结算未能达成一致，导致正式发票无法开具，*州大学对安置房已于2016年1月21日办理诉争房屋1号楼、2号楼、3号楼的初始登记，房屋登记中心通知开始办证时*州大学已经按照合同约定提供办理房屋登记的有效文件，由于姚XX对房屋结算款有异议，导致无法办证，姚XX已经对安置房结算的金额是知道的，姚XX已经知道1号楼每平方增加200元，正是因为姚XX不认可该金额导致产权无法办理，因此产权证无法办理责任不在*州大学。

　　福建省XX公司(简称XX公司)述称，1、姚XX与*州大学签订的合同，根据合同相对性，XX公司不是适格被告。2、XX公司依据合同完成了合同义务，将房屋交给姚XX及其他被拆迁人使用。3、从*州大学提交的证据来看，姚XX起诉的房屋均已完成初始登记，2016年就可以办理产权证，故对支付违约金计算时间无依据。4、根据合同相关规定及*州大学的复函第三条，姚XX应该按照合同约定1%计算违约金。综上，XX公司不是本案的适格被告，故没有事实和法律依据。就算要支付违约金，计算违约金的时间和依据无事实和法律依据。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2002年11月25日，*州大学(甲方)与姚XX(乙方)签订《回购安置房购销合同》，约定姚XX购买*州大学在*州大学规划总平住宅范围内新建的4套安置房，认购安置房的总建筑面积约355㎡。乙方拆迁面积为416.19㎡，乙方购买的安置房在该面积内的基本价为1600元/㎡。楼层和朝向的差价按有关规定执行。合同第十二条约定，甲方应当在安置房交付使用后200个工作日内，向乙方提供办理房屋产权证的有效文件，并且甲方还应为乙方办理土地使用权证提供有效文件。如因甲方的责任，不能及时提供产权登记文件，双方同意按下列1、2项处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起，30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并且每日按乙方总房价款的万分之三赔偿。2、乙方不退房，甲方按乙方总房价款的1%支付违约金。

　　合同签订后，姚XX取得安置房屋为2#407单元70.87㎡、1#602单元85.57㎡、1#601单元111.82㎡、1#503单元128.89㎡，合计397.15㎡，并支付购房款652440.96元。

　　2010年11月22日，姚厝里拆迁户向*州大学递交《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》(姚XX未在该申请书上签字)，对*州大学未能在交房后200个工作日内提供办理安置房产权证的手续，要求按照以下条款支付违约金：1、原回购安置房购销合同第十二条约定“甲方按乙方总房价款的1%向乙方支付违约金”条款继续生效，*州大学根据各自的交房时间所产生的违约金，在2010年12月15日前支付各户已经发生的违约金。2、各户从第一个生效的违约金日期起计，*州大学又逾期200个工作日的，还未提供办理产权证手续的，*州大学再按照拆迁户购房总价款的1%向拆迁户支付违约金，并在发生违约金后的15日内支付已经产生的违约金(2010年12月15日之前发生的违约金与第1条发生的违约金一并支付)。3、从上述第2条违约金生效起，逾期200个工作日，*州大学还未能提供办产权的手续，按拆迁户购房总价款的2%支付违约金，再逾期200个工作日。*州大学应按拆迁户购房总价款的3%支付违约金，每逾200个工作日，*州大学按拆迁户购房总价款1%递增支付违约金，*州大学都应在违约金产生之后15日内支付，以此类推，直至拆迁户可以拿到办理产权证的手续为止。*州大学于2010年12月24日作出答复：截至2010年12月31日到期的违约金，在2010年12月31日前支付;从2011年起至提供办理产权有效文件止，每季度结算一次，并在每季度之后的10天内支付。

　　2016年1月21日，*州大学获得讼争拆迁房屋的产权初始登记(总登记)。双方确认，姚XX已履行完毕《*州大学学生公寓拆迁安置房姚厝里拆迁户回购房结算表(一)》中确定的金额652440.96元，*州大学至今未向姚XX提供完整的办理讼争房屋权属证书的材料。同时，双方就1#楼加价200元/㎡建设成本费未达成一致意见。姚XX遂诉至本院。

　　2005年3月15日，*州大学为了提高拆迁安置房的建设效率，与福建省XX公司签订《协议书》，约定由*州大学委托福建省XX公司具体办理相关的事宜，由此产生的一切费用由福建省XX公司承担，受托的事务完成后根据双方约定*州大学给予福建省XX公司相应的利益。2007年8月3日，因上述项目建设未动工，以致延期交房，双方签订《补充协议书》，约定，“双方同意为方便本项目独立核算开立专用的银行账户，双方为完成项目的建设收取和支付资金均应通过专用账户进行，资金支付审批程序应符合规定：项目工程款的支付由施工单位报送，监理单位审核总监签字、乙方(福建省XX公司)指定人员审核签字、甲方(*州大学)现场代表审核签字后提交甲方指定人员，甲方指定人员在5个工作日内核准付款。”

　　以上事实有姚XX提供的《回购安置房购销合同》、《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》、*州大学关于姚厝里拆迁安置户《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》的复函、《*州大学学生公寓拆迁安置房姚厝里拆迁户回购房结算房结算表(一)》、《*州大学学生公寓拆迁安置房姚厝里拆迁户回购房结算房结算表》，*州大学提供的《初始登记通知书》、具结书、《福大学生公寓拆迁安置房姚厝里拆迁户回购房结算表(一)》，福建省XX公司提供的《协议书》、《补充协议书》等证据证明。由于双方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。

　　本案的争议焦点是姚XX未在《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》上签字，其能否按*州大学的复函领取违约金问题。为此，姚XX向本院提供刘XX银行账户流水、刘XX签名的《证明》、刘XX参加机关事业养老保险年金缴费证明等证据证明，姚XX未在《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》上签名的原因是*州大学的财务人员刘XX已按《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》向姚XX支付了5次违约金(每200个工作日计算1次)，即2013年7月9日转账支付26097.64元(第1-3次违约金)、2014年7月21日转账支付19573.23元(第4次违约金)、2015年1月22日转账支付26097.64元(第5次违约金)，共计支付违约金71768.51元，*州大学已实际履行了复函的承诺，故认为无需再签字，*州大学应当继续支付违约金至办理房屋权属证书完结之日止。

　　*州大学认为，*州大学作为本案安置房项目的建设单位，考虑到建设用地仍需拆迁，在项目初始的2005年就委托福建省XX公司负责项目建设包括安置工作。拆迁户姚XX未与*州大学达成关于逾期办理产权违约金的书面协议，姚XX领取的违约金，*州大学并未确认，*州大学尚未与福建省XX公司进行建设项目结算核对。刘XX虽是*州大学的人员，但其受聘于福建省XX公司，支付违约金应是福建省XX公司单方面的行为。对银行账户流水的真实性无异议，证明对象有异议，该银行流水都是私人账户之间的来往与本案无关，且违约金不可能通过私人账户发放，*州大学对此不予认可。

　　福建省XX公司对上述证据真实性无异议，并作情况说明，*州大学委托其公司负责的征地、拆迁和安置房建设项目，双方成立一个共管账户，用于工程建设开支等财务方面支出。刘XX系福大财务人员，为方便财务管理，XX公司经福大同意后聘请刘XX为该项目财务管理人员，受福大与XX公司共管。在项目开展过程中因项目原因，需向各安置户发放过渡费等费用，并且在向各安置户发放钱款时均按照个人账户走账，由刘XX作共管账户经办人员。

　　刘XX陈述，其是*州大学事业编制工作人员，也是被*州大学派到凤XX公司的财务人员。对本案涉项目*州大学与XX公司共同设立一个共管帐户，该帐户是两家双控的，其是负责拆迁户钱款的发放。因为涉及到的人员多，所以*州大学将钱转到刘XX个人账上，由其再发放给各拆迁户。该个人帐户是专门用来发放拆迁款的。姚XX的违约金其是根据名单统一发放的。

　　姚XX对刘XX陈述和XX公司的情况说明的真实性没有异议，且可以明确以下几点：1、福大将违约金转到刘XX账户，并指示其向姚XX支付。2、刘XX支付违约金的行为是根据拆迁补偿名单进行的，是完全合法可取的，也即刘XX代表福大向姚XX支付了5次违约金，福大应继续按约支付。3、刘XX的陈述与XX公司的情况说明相一致，足以证明福大对刘XX付款的行为是完全知情的，且存在指示的。刘XX支付违约金是受福大与XX公司共同指示下作出的行为。4、关于刘XX未决算导致未发放违约金可以说明两点，第一是福大单方原因(内部未决算)故未支付违约金。第二，未决算不能作为拒付支付违约金的合法行为。

　　*州大学对刘XX的询问笔录的真实性无异议，对刘XX关于违约金发放流程的陈述有异议，关于违约金的发放，钱项来源并不是出自福大的账户。对关于发放依据的陈述有异议，姚XX并没有在拆迁名单上签字。对凤XX的情况说明真实性无异议，对刘XX是福大的财务人员的情况没有异议。刘XX是受XX公司聘用的作为拆迁项目的财务人员。

　　XX公司对刘XX与其公司之前提交的情况说明一致的部分没有异议。至于其他的内容不能确认。

　　本院认为，刘XX是*州大学的员工，且受*州大学指派担任*州大学与XX公司共管账户的财务人员，主要负责拆迁安置款发放工作，有姚XX提供的机关事业养老保险年金缴费证明、刘XX陈述和XX公司情况说明为凭，可以认定。同时，姚XX虽未在《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》上签字，但由于*州大学与姚XX存在拆迁安置的法律关系，且刘XX已按*州大学作出的《关于解决安置房交付使用后产生相关问题的申请》的复函的规定向姚XX发放了五期的违约金共计71768.51元，已实际履行了复函中规定条款，因此，*州大学与姚XX已形成了对变更违约金金额达成一致协议的事实，故姚XX主张*州大学继续支付违约金的诉讼请求，应予以支持。至于*州大学提出的刘XX是受聘于XX公司，刘XX发放的违约金是XX公司的行为，*州大学与XX公司尚未对涉案项目进行结算等抗辩理由，因该理由属于*州大学与XX公司之间的委托协议关系范围，应另行处理，故*州大学的该项主张，本院不予支持。

　　审理中，*州大学申请追加XX公司为共同被告，因XX公司不是本案拆迁安置合同的一方当事人，但与本案处理结果有利害关系，故其诉讼地位应变更为第三人。

　　综上，本院认为，*州大学与姚XX之间签订的《回购安置房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。*州大学主张姚XX未能按照《*州大学学生公寓拆迁安置房姚厝里拆迁户回购房结算表(一)》的说明，补交1#楼加价200元/㎡建设成本费，不能办理讼争房屋权属证明，因姚XX回购的安置房面积并未超出拆迁面积，且*州大学变更合同实行加价，又未能说明正当理由取得姚XX同意，并举证证明加价的依据，故本院对*州大学的该项主张不予采纳。现讼争房屋已交付使用，姚XX亦已按照结算表支付完毕购房款，讼争房屋已经具备办理权属证书的条件，故*州大学应继续履行《回购安置房购销合同》，协助姚XX办理讼争房屋的权属证书。由于*州大学已实际支付了五期的逾期办证违约金，应继续履行，即*州大学应向姚XX支付逾期办理权属证书违约金228354.35元(暂计至2018年11月22日，实际应计至*州大学协助姚XX办理房屋权属证书完结之日止)。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

　　一、*州大学应继续履行《回购安置房购销合同》，于本判决生效之日起十五日内协助姚XX办理位于的房屋权属证书;

　　二、*州大学应于本判决生效之日起十五日内向姚XX支付违约金228354.35元(暂计至2018年11月22日，实际应计至*州大学协助姚XX办理房屋权属证书完结之日止)。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费5167元，由*州大学负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

　　审　判　长　　黄少飞

　　人民陪审员　　程XX

　　人民陪审员　　陈XX

　　二〇一九年五月二十一日

　　法官助理　　　　何开馨

　　书记员　　　　李燕金

　　附：

　　本案适用法律条文和申请执行提示

　　《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。

　　第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

　　前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。