应XX、宁海县国土资源XX、杨X芬行政登记一审行政判决书

　　应XX、宁海县国土资源XX、杨XX行政登记一审行政判决书

　　浙江省宁海县XX

　　行 政 判 决 书

　　(2018)浙0226行初103号

　　原告应XX，男，1936年6月17日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。

　　委托代理人郑XX(特别授权代理)，浙江XX律师。

　　委托代理人杨超(特别授权代理)，浙江XX律师。

　　被告宁海县国土资源XX，住所地浙江省宁海县某街道某中路。

　　法定代表人应X某，男，局长。

　　出庭应诉负责人陈XX，男，宁海县土地储备中心主任。

　　委托代理人陈X，男，宁海县国土资源XX工作人员。

　　委托代理人陈XX，浙江XX律师。

　　第三人杨XX，女，1964年10月22日出生汉族，住浙江省宁海县，现住浙江省宁海县。

　　委托代理人杨XX(特别授权代理)，男，1954年7月21日出生汉族，住浙江省宁海县，与原告杨XX系兄妹。

　　委托代理人林XX(特别授权代理)，浙江XX律师。

　　原告应XX因不服被告宁海县国土资源XX于2004年1月19日作出的宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用权变更登记行为，于2018年7月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2018年7月13日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭进行审理。因杨XX与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加本案诉讼。2018年10月25日，本院依法公开开庭审理了本案。原告应XX的委托代理人郑XX、杨超，被告宁海县国土资源XX的出庭应诉负责人陈XX及委托代理人陈XX、陈X，第三人杨XX的委托代理人杨XX、林XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2004年1月19日，被告宁海县国土资源XX作出宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用权变更登记，将坐落于宁海县××××号面积为155.7平方米(其中独自使用面积102.6平方米，共用分摊面积53.1平方米)的国有土地使用权登记于第三人杨XX名下。

　　原告应XX起诉称：原告在宁海县××××号有砖木结构房屋两层四间，于1992年取得宁城字第5502号房屋所有权证，证载建筑面积为113.78平方米，另有与潘家祥南面相邻的二间一层平屋(以下简称涉案房屋)，该房屋未有产权证。1994年3月4日，原告与第三人就宁海县××××号两层四间建筑面积为113.78平方米房屋买卖达成合意，并签订《房屋买卖契约》。2002年2月20日，第三人取得宁城字第20186号房屋所有权证，证载建筑面积为113.78平方米。2003年12月11日，第三人向被告提交的关于宁海县××××号土地使用权登记申请表显示建筑面积为113.78平方米，建筑占地面积为155.7平方米。2016年原告与第三人因合同争议诉至法院，生效民事判决确认该合同合法、有效，但涉案二间一层平屋原告并未出卖给第三人。被告在毫无证据的情况下向第三人杨XX违法颁发了宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证，第三人凭借该土地证获取了属于原告的二间一层平屋拆迁补偿款。原告代理人于2018年4月3日向被告发函请求撤销该土地证并赔偿损失，遭被告拒绝。鉴于宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证已被注销，原告起诉要求确认被告宁海县国土资源XX作出的宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用权变更登记行为违法。

　　原告应XX向本院提供了以下证据：

　　1.(2016)浙0226民初2228号民事判决书、(2016)浙02民终2703号民事判决书，用以证明涉案二间一层平屋原告并未出卖给第三人的事实;

　　2.《宁海县私有房屋所有权登记申请书》，用以证明涉案二间一层平屋原告并未出卖给第三人的事实;

　　3.宁海县不动产登记查询证明，用以证明被告作出被诉行政行为的事实;

　　4.律师函及2018年4月27日宁海县国土资源XX答复，用以证明原告起诉未超过法定期限的事实。

　　以上证据各1份，且均为复印件。

　　被告宁海县国土资源XX答辩称：一、被诉土地登记行为合法。2003年12月31日，第三人杨XX向被告申请坐落于宁海县××××号国有土地使用权变更登记，并提交土地使用权登记申请表、房屋权证、房屋买卖契约、住宅用地宗地地价评估表、国有土地使用证等申请材料。被告经审核于2004年1月19日根据《土地登记规则》相关规定，向第三人颁发宁国用(2004)字第XXX号土地使用权证。二、原告已超时起诉期限。宁国用(2004)字第XXX号土地使用权证于2004年1月19日作出，原告在2016年7月就知道或者应当知道第三人取得了宁国用(2004)字第XXX号土地使用权证，证载土地使用权面积为155.7平方米，原告于2018年6月提起本案诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，原告已超过起诉期限。综上，被诉土地登记行为合法，原告已超过起诉期限，请依法驳回原告的诉讼请求或起诉。

　　被告宁海县国土资源XX向本院提交了以下证据：

　　1.《土地使用权登记审批表》、《宁海县国有土地使用权出让转让审批表》、《宁海县国有土地使用权出让合同》、《土地使用权登记申请表》、宁城字第20186号房屋所有权证、1994年3月4日《房屋买卖契约》、《住宅用地宗地地价评估表》、宁国用(1995)字第XXX号国有土地使用证、原告及第三人居民身份证各1份，用以证明被诉土地登记行为合法的事实;

　　2.(2016)浙0226民初2228号民事判决书，用以证明原告已超过法定1年起诉期限的事实。

　　以上证据各1份，且均为复印件。

　　被告宁海县国土资源XX向本院提交了作出被诉行政行为的依据为《土地登记规则》(1996年2月1日实施)第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第三十二条、第三十三条、第六十八条的规定。

　　第三人杨XX陈述称：一、第三人申请宁海县××××号国有土地使用权变更登记具有事实和法律依据。原告于1994年3月4日与第三人签订房屋买卖合同，于1995年3月向被告申请将包括二间一层平屋土地在内的两宗土地合并一宗登记，说明原告存在搭卖二间一层平屋土地的意图。原告同意将二间一层平屋的土地使用权随同二间楼房土地使用权一并转让给第三人，故双方于1995年5月30日在房管处签订的备案合同第二条中土地使用权面积故意留空，即双方同意以实际交付土地面积为准。1995年原告取得宁海县××××号房屋的土地使用证，证载土地面积155.7平方米(包括二间一层平屋的土地使用权)。原告取得土地使用证后即交付第三人让其办理产权过户登记，双方口头约定如第三人过户取得二间一层平屋的土地使用权，需另行支付原告23000元，如不能过户则不予支付。第三人购房后因资某困难，迟迟未办理过户登记。2004年，第三人申请过户登记，提交房地产买卖契约、原告交付的土地使用证及原告身份证，最终完成过户登记。第三人取得土地使用证后即支付原告23000元，原告收款后无异议。原告主张从未将涉案二间一层平屋转让第三人，被告无证据确认第三人取得155.7平方米土地使用权与事实不符，有违诚信原则。原告依法取得涉案土地使用权后申请变更登记合理合法。二、被告办理土地变更登记程序合法。第三人作为房产买受人，持出卖人即原告交付的合法有效土地使用证申请房产过户登记符合法律规定。原告提供身份证、产权证协助履行过户义务，对整个登记过程和事实未提出异议或反对，被告依此办理变更登记未违反法律规定，程序合法。三、被诉土地行政登记内容合法。土地变更登记为形式审查，涉案土地使用证记载的门牌号、地号相同，存在合法有效产权交易事实，在当事人没有特别提示的情况下被告依此办理变更登记未违反法律规定，且第三人依法补缴了土地出让某，理应取得涉案土地使用权。四、原告诉请理由不能成立。第三人依合意受让取得土地使用权并支付合理对价，转让行为既成事实，亦经物权登记，原告具有完全民事行为能力，如不存在转让合意，应会及时提出异议或主张权利，十多年来原告从未提出异议，足可推定或印证原告转让事实客观存在。从权利主张时效角度出发，原告权利主张已超过法定时效，不应受法律保护。涉案民事判决与行政登记行为无关联，对被告土地登记行为无约束力和溯及力，不能作为认定行政登记行为错误的法律依据。原告明知交付第三人用于登记过户的土地使用证包括二间一层平屋土地使用权，仍自愿交付应视为同意或授权第三人或登记机关依记载内容办理登记。原告主张申请分割登记缺乏证据证明，原告怠于行使权利产生的不利后果应由原告承担，与被告土地登记行为无关。综上，原告权利减损发生在产权交易过程中，其性质为民事争议，应通过民事诉讼途径解决，与土地行政登记行为无关，故请求驳回原告的诉讼请求。

　　第三人杨XX向本院提供了以下证据：

　　1.1995年5月30日《房地产买卖契约》，用以证明原告与第三人签订协议时土地使用权面积留空即双方同意以实际交付土地面积为准的事实;

　　2.《宁海县国有土地使用权出让合同》，用以证明第三人依法缴纳涉案力行巷13号155.7平方米国有土地出让某的事实;

　　3.《土地使用权登记申请表》、原告与第三人居民身份证、《土地使用权登记审批表》，用以证明第三人受让涉案土地使用权后依法申请变更登记的事实。

　　以上证据各1份，且均为复印件。

　　经庭审质证，本院对上述证据认定如下：

　　原告提供的证据1，被告及第三人对其真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为该证据形成于被诉土地登记行为之后，不能作为否定登记行为合法性的依据;原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，关联性有异议，认为该证据在土地登记过程中未作为申请材料提交，与被诉行政行为无关，第三人对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议;原告提供的证据3，被告及第三人均无异议;原告提供的证据4，被告及第三人对其真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为被诉土地登记行为发生于2004年，原告将其土地证交付第三人办理产权过户，过户登记后原土地证即被注销，原告于2004年就知道或应当知道被诉行政行为，故本案起诉已超过起诉期限。本院认为，原告提供的证据，因被告及第三人对其真实性均无异议，故对该证据的真实性予以认定，被诉土地登记行为的合法性为案件争议焦点，本院将在说理部分综合阐述。

　　被告提供的证据，第三人均无异议，原告认为其与第三人签订的房屋买卖合同的标的物不包括涉案二间一层平屋，该事实已被生效民事判决确认，原告将土地证、身份证交与第三人是要求办理土地分割登记，且第三人提交的土地使用权登记申请表及房屋所有权证等材料载明房屋建筑面积为113.78平方米，不包括二间一层平屋，被告未尽合理审慎的审查义务将155.7平方米土地使用权登记在第三人名下无事实依据，原告一直在积极主张权利，本案起诉未超过起诉期限。本院认为，证据1因原告、第三人对真实性均无异议，故对该证据的真实性予以认定;本院对证据2生效民事判决予以确认，其能否证明原告超期起诉将在说理部分予以阐述。

　　第三人提供的证据，被告均无异议，原告对其真实性无异议，但认为原告未将涉案二间一层平屋出售给第三人，被告审查不严造成登记错误。因原、被告对该证据的真实性均无异议，故对证据的真实性予以确认。

　　经审理查明：1992年3月26日，原告应XX取得宁城字第5502号房屋所有权证，证载房屋建筑面积113.78平方米，层数两层，间数四间。1994年3月4日，原告应XX与第三人杨XX签订《房屋买卖契约》，约定将上述宁海县××××号两层四间建筑面积为113.78平方米房屋出卖给第三人。1995年3月，原告取得宁国用(1995)字第XXX号国有土地使用证，载明坐落于宁海县××××号土地使用权面积为155.7平方米，用途为住宅用地，证载土地使用权面积包括宁城字第5502号房屋所有权证所载房屋的土地使用权和原告、第三人双方争议的二间一层平屋的土地使用权。2002年2月20日，第三人杨XX取得宁城字第20186号房屋所有权证，载明房屋坐落于力行巷13号，建筑面积为113.78平方米。2003年12月31日，第三人杨XX向被告宁海县国土资源XX申请土地使用权变更登记，提交了原告交付的身份证、宁国用(1995)字第XXX号国有土地使用证以及《土地使用权登记申请表》、1994年3月4日双方签订的《房屋买卖契约》、宁城字第20186号房屋所有权证、《住宅用地宗地地价评估表》等申请材料，并办理了土地使用权出让手续，缴纳了土地使用权出让某。经审查，被告于2004年1月19日向第三人颁发了宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证，将坐落于宁海县××××号面积为155.7平方米国有土地使用权登记在第三人杨XX名下。2016年4月11日，应XX因与杨XX确认合同效力纠纷一案诉至本院。本院于2016年7月19日作出(2016)浙0226民初2228号民事判决，确认原告与第三人于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》合法、有效，但双方争议的二间一层平屋并未在双方交易的标的物范围内。第三人杨XX不服提起上诉。2016年10月10日，宁波市中级人民法院作出(2016)浙02民终2703号民事判决，驳回上诉，维持原判。在应XX与杨XX为确认合同效力纠纷一案中，法院经审理查明杨XX于2004年1月19日取得宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证，证载土地使用权面积为155.7平方米。2018年4月，原告向被告发送《律师函》，要求被告自行纠错。被告于2018年4月27日作出如下答复：宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证已于2016年6月22日注销，律师函反映的事项请采取法律途径依法主张。原告不服被告于2004年1月19日作出的国有土地使用权变更登记行为，于2018年7月提起本案行政诉讼。

　　本院认为，本案的争议焦点一为原告起诉宁海县国土资源XX土地行政登记行为是否超过法律规定的起诉期限。从查明的事实看，原告曾于2016年4月11提起过民事诉讼，该民事诉讼过程中已经查明第三人杨XX于2004年1月19日取得宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证的事实，因此原告最迟于民事诉讼程序结束即2016年10月知道被诉土地登记行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》自2018年2月8日起施行，故确定本案的起诉期限仍应适用当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案原告于2018年7月向本院提起行政诉讼，并未超过起诉期限。

　　本案的争议焦点二为被诉土地变更登记行为是否合法。《土地登记规则》(1996年2月1日实施)第三十七条规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，由土地使用权转让双方当事人持相关证明材料申请变更登记。据此，在土地使用权变更登记过程中，要求双方当事人共同到场在登记机关面前达成一致的意思表示，如果只有一方到场时，也须有另一方的授权委托书，使登记机关确信物权变动原因的真实性。本案被告在单方当事人申请土地使用权变更登记且无另一方当事人委托授权的情况下，予以办理变更登记的行为，程序违法。且生效民事判决确认原告与第三人争议的二间一层平屋并未在双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》交易的标的物范围内，被告将争议的二间一层平屋的土地使用权于2004年1月19日一并登记在第三人名下，缺乏事实依据，应予以撤销，鉴于宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用证已注销，故应确认违法。

　　综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项的规定，判决如下：

　　确认被告宁海县国土资源XX于2004年1月19日作出的宁国用(2004)字第XXX号国有土地使用权变更登记行为违法。

　　本案案件受理费50元，由被告宁海县国土资源XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元;如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资某专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市XX，如XX汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日预交，逾期不交，作放弃上诉处理。

　　审　判　长　　秦　沓

　　人民陪审员　　葛明甫

　　人民陪审员　　蒋XX

　　二〇一九年一月七日

　　代书　记员　　徐XX

　　附本案适用的法律、法规及规范性文件：

　　一、《土地登记规则》(1996年2月1日实施)

　　第三十七条有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：

　　(一)依法转让土地使用权的;

　　(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;

　　房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

　　二、《中华人民共和国行政诉讼法》

　　第七十四条……

　　行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：

　　行政行为违法，但不具有可撤销内容的;

　　……

　　三、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》

　　第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。