闵XX与孟XX、孙XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　安徽省泗县XX民事判决书

　　(2019)皖1324民初2690号

　　原告(反诉被告)：闵XX，男，汉族，1975年7月8日出生，住安徽省泗县。

　　委托代理人：郭XX，安徽XX律师。

　　委托代理人：丁雅娟，安徽XX实习律师。

　　被告(反诉原告)：孟XX，男，汉族，1968年12月28日出生，住安徽省泗县。

　　被告(反诉原告)：孙XX，女，汉族，1968年11月7日出生，住址同上，系孟XX之妻。

　　上述两被告(反诉原告)委托代理人：熊X，安徽XX律师。

　　原告闵XX诉被告孟XX、孙XX房屋买卖合同纠纷一案，原告闵XX于2019年4月29日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张均独任审判。审理期间，孟XX、孙XX提起反诉，本院依法受理反诉。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)闵XX及其委托代理人郭XX、被告(反诉原告)孟XX、孙XX及其委托代理人熊X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　闵XX诉称：请求：一、判决原被告签订的房屋转让合同无效;二、被告返还原告18万元;三、被告赔偿原告损失6万元;四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2013年12月4日，原告与被告孟XX签订车辆转让协议书，原告将其挂靠在泗县XX公司运营的皖L×××××号车辆转让给被告，车辆转让款18万元。因被告孟XX没有资金支付车款，随与原告协商，孟XX用位于泗县x学校门面房最南边一上一下房屋作价48万元卖给原告(被告称是泗县x学校欠其工程款冲抵所得)，车辆转让款18万元冲抵部分房款。2013年11月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，后原告得知涉案房屋是泗县x学校办公用房，不是商品房，产权登记在泗县x学校名下，且土地是划拨土地，被告无权处分该房屋，同时原告也无法取得该房屋。原告多次找被告解决此事，被告一直答应找学校协商处理，但至今未果。综上所述，原被告签订的房屋转让合同应为无效合同，被告应返还原告18万元，同时原告因此造成的损失被告依法应予赔偿，请求判如所请。

　　孟XX、孙XX辩称：1、原告要求确认合同无效于法无据。原被告签订的合同没有违反合同法第五十二条的规定，不应当认定合同无效。2、涉案房屋是x学校的门面房，原告是明知的，因此原告的诉状中说后来知道房屋的情况是虚假陈述、隐瞒事实。3、按照双方合同的约定，被告的义务就是交付房屋，被告于2016年已经按照合同的约定，即便在原告没有付清剩下房款的情况下，就把房屋交给原告，原告也将房屋出租给其他日使用。现在原告起诉合同无效是违背事实的。4、原告有恶意诉讼的目的，其真实目的是企图不支付剩下的房款并继续占有房屋，可以从原告支付15万元后就把房屋出租看出，原告要求确认房屋合同无效不是真实目的，其目的就是不愿意支付余下的房款，借此强迫被告只要15万元的房款就行了。5、原告的车辆实际作价不是18万元，应该是15万元。6、原告要求被告赔偿6万元损失无法律依据，相反原告应该承担相应的违约责任。

　　孟XX、孙XX反诉称：请求：1、判决解除原被告于2013年11月26日签订的房屋转让协议书和孟XX与闵XX的转让协议书;2、判决认定被反诉人承担违约责任，即反诉人对被反诉人已经交付的车辆(作价15万元)无返还义务;3、判决认定被反诉人对余下的33万元房款承担自2013年12月31日至协议解除之日按月息千分之三的利息，暂计20000元;4、判决被反诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：2013年11月24日，孟XX和闵XX就房屋和车辆买卖达成转让协议，约定：孟XX把位于泗县x学校门面房最南边一间门面房(上面58平方米，下面54平方米)，作价48万元卖给闵XX，闵XX把皖L×××××车作价15万元卖给孟XX，闵XX把下欠30万元房款先付15万元，另15万元由闵XX担保，年底付清，不许反悔，否则孟XX房子不要，闵XX车子不要。2013年11月26日，双方又签订了一份房屋转让协议，房屋作价48万元卖给闵XX，首付18万元，10天内再付15万元，余款15万元于2013年年底付清，如果超期按月息千分之三支付利息。房屋交付特别约定房款付清后交给闵XX使用。因在协议签订之前，孟XX和闵XX等人一起在南京做工程，涉案车辆是租给孟XX等人使用，后来孟XX就出面把车子作价15万元买下了，因此在签订协议时车辆实际已经交付。由于孟XX当时资金紧张，闵XX就提出购买涉案房屋，因此双方就发生了车辆和房屋相互交易的事实。协议签订时，等于闵XX仅付房款15万元，尚欠房款33万元。签订协议时，闵XX对房屋的现状及原始权属已充分了解，涉案房屋由孟XX于2011年3月与泗县x学校(现更名为泗县xx学校)签订房屋转让协议，协议中明确泗县x学校对涉案房屋具有合法的产权手续，包括持有土地证及房产证。孟XX和闵XX签订房屋买卖协议时，孟XX已将与x学校签订的协议书向闵XX出示，并且在当时就保存在闵XX的亲友同时也是担保人闵XX手中，以此作为闵XX支付余下房款的保证。同时房屋现场直观看上去也是和x学校的房屋是一体的，协议第一条也明确是x学校门面房，因此闵XX所谓后来才得知房屋权属情况，纯属编造、掩盖事实，明知而故作不知。孟XX于协议签订后不久即将涉案房屋钥匙交付给闵XX，闵XX于2016年已将房屋出租给他人使用，由于闵XX迟迟没有支付余下33万元房款，后来孟XX只好阻止闵XX继续使用房屋。综上所述，在被反诉人已充分了解房屋权属的情况下，双方自愿达成房屋买卖协议，并且房屋已经交付使用，反诉人已经完全按照协议约定履行了义务，甚至在被反诉人没有付清房款的情况下基于对被反诉人的信任就交付了房屋，但是被反诉人违背诚实信用法则，仍然拒付房款，其行为构成严重违约，应承担协议约定的违约责任，已交付的车辆不应当返还，对于余下的房款按约定支付利息直至合同解除。同时依据合同法第九十四条的规定，协议应当解除，请求判如所请。

　　闵XX反诉答辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉请求。一、反诉人要求解除2013年11月26日签订的房屋转让协议书和孟XX与闵XX的转让协议书没有法律依据。首先，合同只有在有效的情况下才能解除，由于房屋转让协议书和孟XX与闵XX的转让协议书中涉及的房屋是x学校的公益事业用房，且土地是划拨用地，同时孟XX与孙XX转让房屋时也没有取得涉案房屋产权登记，该协议中关于房屋买卖应为无效。同时，孟XX与闵XX的转让协议书中付款方式的约定是对房款支付的约定，所以该约定也应为无效。其次，孟XX与闵XX的转让协议书中关于车辆转让事宜于2013年12月4日已经履行完毕，车辆交付孟XX，车辆转让款18万元已转成房款，不存在解除之说。第三，解除权的期限是一年，反诉人已超过法定期限。二、案涉的房屋买卖无效，所以相互之间基于房屋买卖的约定当然无效。不存在孟XX违约。且孟XX与x学校也存在纠纷，孟XX无法交付房屋。三、因案涉的房屋买卖无效，反诉人与被反诉人房屋买卖目的无法实现，孟XX无法合法交付房屋，从而导致闵XX不能支付余下房款，这是合同履行的不安抗辩权。综上所述，反诉人的反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉人的反诉请求。

　　经审理查明：2013年11月26日，孟XX、孙XX和闵XX签订房屋转让合同，孟XX将位于泗县x学校门面房最南面一间门面房(上下两层，楼上面积58每平方，楼下54平方米)以48万元价格转让给闵XX，合同约定的付款方式为合同签订之日乙方(闵XX)首付18万元，10日之内再付15万元，余款于2013年年底付清，超期按月息千分之三付息。同时，双方又签订一份关于孟XX与闵XX的转让协议，协议约定：孟XX把门面房作价48万元卖给闵XX，闵XX把皖L×××××车辆作价18万元卖给孟XX，余款30万元闵XX先付15万元(10月内)，另外15万元由闵XX担保于年底付清，不许反悔，否则孟XX房子不要，闵XX车子不要。2013年，孟XX将涉案房屋交付给闵XX，闵XX将车辆转让给孟XX，后孟XX将车辆转让他人。对于余下房款，闵XX一直没有给付。之后闵XX和孟XX因为给付房款和交付房屋的问题发生纠纷，孟XX将涉案房屋换锁至今。

　　另查明：涉案房屋系民办的泗县x学校房屋，孟XX从x学校购买，但没有办理相应的产权转让登记。

　　本院认为：一、关于该起房屋买卖合同的效力问题。孟XX出售该房屋来源购自x学校用房，孟XX取得上述房屋没有办理相应的土地使用权登记和房屋产权登记。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条第二款的规定“教育用地不得用于其他用途”，因此，孟XX、孙XX和闵XX之间的房屋买卖协议为无效协议。对于该起房屋买卖协议无效的责任问题，孟XX、孙XX在没有取得相应产权且教育用地不能用于其他用途的情况下转卖该房屋，造成买卖协议无效，其本身存在过错;闵XX在购买该房屋时，应当对该房屋的性质和基本情况进行了解，基于日常经验法则和庭审中孟XX的陈述，闵XX以孟XX、孙XX没有告知情况的辩解本院不予采信。因此，闵XX对于该起房屋买卖无效的情况亦存在过错。

　　二、关于合同无效责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于该条款的规定，孟XX应当返还闵XX购房款，闵XX应当将房屋返还给孟XX。

　　关于闵XX购房款的数额问题。闵XX提出，其将皖L×××××车辆作价18万元卖给孟XX用以作为购房款，而孟XX提出该车作价数额为15万元。对于该车的具体数额，闵XX提供了房屋转让合同、关于孟XX和闵XX的转让协议以及孟XX出具的收条，用以证明该车作价为18万元。孟XX对上述证据的真实性不持异议，但认为该车实际价格是15万，孟XX之所以写18万元是因为闵XX向孟XX提出要求写18万元是为了欺骗闵XX的妻子。本院认为，闵XX主张该车的实际价格为18万元，有其提供的上述证据予以证明，孟XX虽然予以否认，但没有提供足以反驳闵XX上述证据的反证，因此，本院对闵XX提出的皖L×××××车辆作价18万元的主张予以认定。对于闵XX应将涉案房屋返还孟XX的问题，庭审中查明，该房屋闵XX已不再占有，该房屋已换锁至今，钥匙在孟XX手中，因此，可以视为孟XX已占有该房屋，因此，闵XX无须再返还涉案房屋。

　　三、关于原告闵XX主张的赔偿房屋损失及反诉原告孟XX、孙XX提出的违约金的问题。因闵XX和孟XX、孙XX对该起房屋买卖无效均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此原告闵XX要求被告孟XX、孙XX赔偿损失6万元没有法律依据，本院不予支持。对于反诉原告孟XX提出的反诉请求2：认定被反诉人承担违约责任，已交付的车辆(作价15万元)无返还责任。首先，本案已查明车辆作价为18万元并非15万元;其次，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，在该合同被确定无效后，因该合同取得从财产应当予以返还，因此反诉原告的该项请求没有法律依据，本院不予支持。对于反诉请求3，双方虽然对逾期付款的利息进行了约定，但该合同属无效合同，上述违约条款的约定没有法律效力，因此，反诉原告的此项诉讼请求不能成立。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条第二款之规定，判决如下：

　　一、原告(反诉被告)闵XX和被告(反诉原告)孟XX、孙XX签订的位于泗县x学校的门面房买卖合同为无效合同。

　　二、被告孟XX、孙XX于本判决生效后3日内返还原告闵XX车款18万元。

　　三、驳回原告闵XX的其他诉讼请求。

　　四、驳回反诉原告孟XX、孙XX的反诉请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案诉讼费2450元，由原告(反诉被告)闵XX负担;反诉费190元，由被告(反诉原告)孟XX、孙XX负担。

　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。

　　审判员　张XX

　　二〇一九年七月十八日

　　书记员　王XX