王Xx、石家XXxx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　王Xx、石家XXxx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　河北省石家XX市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)冀01民终7243号

　　上诉人(原审原告)：王Xx，男，1961年8月11日出生，汉族，现住河北省石家XX市裕华区。

　　委托诉讼代理人：张XX，石家XX市新华成功法律服务所法律工作者。

　　被上诉人(原审被告)：石家XXxx房地产开发有限公司，住所地石家XX市裕华区翟营大街293号。

　　法定代表人：傅xx，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：马XX，河北XX律师。

　　委托诉讼代理人：王X，该公司法务，女，满族，1992年11月1日生，住石家XX市高新技术开发区，

　　被上诉人(原审第三人)：石家XXxx房地产开发有限公司，住所地石家XX市珠峰大街111号xx商务中心15层。

　　法定代表人：王某某，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：李静瑜，河北XX律师。

　　委托诉讼代理人：马XX，河北XX律师。

　　上诉人王Xx因与被上诉人石家XXxx房地产开发有限公司、石家XXxx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家XX市裕华区人民法院作出的(2017)冀0108民初1034号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　上诉人王Xx上诉请求：1、撤销(2017)冀0108民初字第1034号民事判决;2、依法判决xx和xx连带承担责任，去为上诉人办理不动产权证;3、依法判决xx和xx连带承担违约金责任，从交房90日支付到给上诉人办理产权证为止;4、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：1、一审程序违法。上诉人提出了追加xx为共同被告，xx符合民诉119条的立案条件，一审法院没有依据《民事诉讼法》122条和民诉解释73条的规定，追加xx为被告，也没有裁定驳回上诉人的申请，上诉人追加被告的诉权被剥夺了。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人不是《项目合作开发合同书》和xx的《承诺书》的合同义务相对人，上诉人诉求也没有作为此合同当事人直接要求对方履行合同义务，但是此合同内容约定销售利益归xx所有，xx承诺承担各项责任，庭审中xx也不认可xx是代理，这些充分证明了xx是在借xx的名义搞房地产开发与销售，xx不是xx的委托代理人，xx是真正的房屋买卖合同主体，xx应当与xx连带承担房屋买卖合同义务。依据最高院审理商品房买卖合同司法解释第18条第一款规定，给买受人去办理产权证是房屋买卖合同履行的必要内容，一审没有判决被上诉人去给买受人办理不动产权证是缺项。依据18条违约金期限应计算到产权证办到买受人名下为止，一审判决认定被告承担违约金的期限是把产权证办到被上诉人自己名下为止，是歪曲事实和法律。

　　被上诉人石家XXxx房地产开发有限公司辩称：1、办理产权登记手续，是房产管理部门的法定职责，xx公司已经向房管部门提交了协助办理房产证的相关材料，并且诉争项目已经办理了初始登记，xx公司已经完全履行了合同义务，而且上诉人也没有委托xx公司代为办理不动产权证，xx公司也没有承诺为其办证，因此上诉人要求xx公司为其办理不动产权证没有任何事实和法律依据。2、涉案项目的规划、审批、开发建设、对外销售以及备案登记均是由xx公司实际操作的，不能办理不动产权证原因具体在xx公司，xx公司对此不知情也无过错，同时xx公司为xx公司出具了承诺书，即使需要承担违约责任，也是由xx公司承担。3、原判决认定的违约金计算方式及期限，判决正确应予认定。

　　被上诉人石家XXxx房地产开发有限公司辩称：1、一审法院程序合法，追加xx公司作为第三人符合法律规定，未剥夺上诉人的诉权，上诉人以xx公司为被告提起诉讼后，xx公司申请追加xx公司为第三人，一审法院追加xx公司作为第三人参与诉讼，在庭审中对于xx公司是否承担责任也进行了审理。既然一审法院已经追加xx公司为第三人，不可能再追加xx公司为被告。因此一审法院追加xx公司为第三人没有剥夺上诉人的诉权，一审程序符合法律规定。2、办理房产证及承担违约责任的主题应当是xx公司。上诉人所诉要求办理房产证、承担逾期办理房产证的违约金，是基于上诉人xx公司签订的房屋买卖契约，根据合同相对性原理，xx公司应当承担办理房产证的责任以及逾期办理房产证的违约金。3、xx公司、xx公司的关系与本案无关。xx公司、xx公司签订的《项目开发合作合同书》、《承诺书》与本案并非同一法律关系，xx公司、xx公司之间关于项目开发、委托销售的约定是内部约定，而上诉人的诉讼请求是出卖人对外应承担的责任，因此xx公司、xx公司双方之间的约定不能成为对外承担责任的依据。即使从双方协议约定来看，《项目开发合作合同书》约定xx公司负责项目报建审批，缴纳土地出让金等事项，并且负责办理房产证，而xx公司未补缴土地出让金，导致无法办理房产证。另外，从承诺书内容来看，承诺书中xx公司承诺销售过程中产生的责任由其负责，但是xx公司销售行为与上诉人所诉房产登记行为，是两个独立的法律行为，xx公司、上诉人签订房屋买卖契约，上诉人的销售行为即完成，上诉人所诉房产登记行为，是房屋买卖契约签订后的合同履行问题，不能以承诺书内容要求xx公司承担违约金。因此，从双方内部关系看，xx公司也应当承担因未履行合作开发协议约定产生的法律责任。4、关于逾期办理房产证的真正原因是上诉人购买房屋时土地的性质为划拨地，根据相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权转让房地产的，需要补缴土地出让金后才能办理房产证，而xx公司未按照合同约定缴纳其应当承担的土地出让金，导致无法为购房者协助办理房产证。也就是说，逾期办理房产证的责任在xx公司，而不在xx公司，因此xx公司不应当承担违约责任。综上，xx公司不应当承担办理房产证及支付违约金的义务，请求驳回对xx公司的诉讼请求。

　　上诉人王Xx向一审法院起诉请求：1、被告石家XXxx房地产开发有限公司办理中山东路618号瑞景华XX商9-0-103的不动产权证;2、要求被告以XXX元为基数，自2007年12月29日起按照银行计收贷款逾期利息的标准给付违约金至办理完房产止;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年9月28日签订了《房地产买卖契约》，被告将位于中山东路618号瑞景华XX商9-0-103的房屋，建筑面积317.31平方米出售给原告，价款XXX元。原告于2007年9月28日将全部房款付清，同时缴纳了契税、印花税、交易手续费、维修基金、产权登记费，2007年9月28日被告交付了房屋。但被告至今未能给原告办理房产证，应承担违约责任。

　　一审法院认定的事实：2005年5月9日，被告石家XXxx房地产开发有限公司与第三人石家XXxx房地产开发有限公司签订项目合作开发合同书，合同书约定双方对位于中山东路以南、建明中XX以北、佛口南XX以西、市艺校以东，小区主路口北侧被告授权开发部分进行合作开发。第三人按小区统一规划进行开发建设(区域内绿地、道路、围墙含临建围墙、主体建筑外观)及本楼座面积范围内其他临街建筑的开发和建设。建筑面积按第一次规划批准面积19809平方米为第三人包干向被告付费的依据。被告委托第三人以被告名义进行开发建设，及时出具授权委托书;被告保证房屋产权清楚，手续齐全，负责办理土地及小区规划手续，支付土地费用及相关应向政府缴纳的契税、旧城改造费、土地出让金、土地管理费等均以双方约定计费面积为准，超出部分由第三人承担;负责工程验收合格后统一办理所有使用单位和个人的房产证及土地使用证，并负责缴纳土地出让金，确保土地使用证和市住宅房产证使用年限按国家政策要求，并负责缴纳合同约定面积1300元/平方米内应缴纳的流转税及费用，超出部分由第三人承担;第三人负责该项目的整体销售工作，并承担办理房产证、土地使用证过程中应缴纳的费用和合同约定面积1300元/平方米(不含)以上的销售收入应缴纳的流转税和费用;保证建设资料的完整、竣工验收合格后移交被告;负责以被告名义缴纳因销售不动产应缴纳的各项税费;房地产预售、销售、宣传等均以被告名义进行，销售收入除依法纳税外，利益归第三人所有(应付被告的费用除外);销售过程中，涉及各项税费以被告名义进行，被告、第三人双方分别按合同约定交纳，并分别承担法律责任。2006年8月7日第三人向被告出具承诺书，载明：我公司(石家XXxx房地产开发有限公司)与xx房地产开发有限公司合作开发的坐落于石家XX市长安区中山东路南，东二环东“梅XX”项目所属之住房及商铺(具体楼号为北区8-11号楼)，现需面向社会及村民进行销售。为了销售工作的顺利进行，根据合同约定以被告名义对外销售。我公司对此郑X承诺：在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任，因销售行为不当造成的与各行政机关之间所引发的各种行政责任等，均由我公司自行承担，因此对被告造成的一切损失，均由我公司负责。2007年9月28日，原、被告(系第三人以被告名义)签订了《房地产买卖契约》，约定由原告购买被告中山东路618号XXX9-0-103，价款XXX元。被告已于2007年8月31日将上述房产交付给原告，原告向被告支付购房款XXX元，并缴纳了相关税费58703元。涉案项目原名为梅XX，现更名为XXX。原告所购买的房产已于2011年5月19日登记在被告名下。因该土地使用权类型为划拨，原告及第三人主张被告未足额缴纳土地出让金，致使原告无法取得房屋产权证。

　　一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告按约定向被告支付了购房款，被告也按约定向原告交付了房屋。原告要求被告办理房产登记手续，但办理产权登记手续是房产管理部门的法定职责，被告作为出卖人应履行协助原告办理房屋产权手续的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的协助义务即在合同订立之日起90日内向房产管理部门提交相关资料办理初始登记。但被告未在约定期限内办理，按照合同相对性原则，其应承担相应的违约责任。关于逾期时间，原告所购买的房产于2011年5月19日登记在被告名下，即被告已经办理了初始登记，完成了协助办证义务。双方签订的《房地产买卖契约》时间为2007年9月28日，被告逾期办理初始登记的时间应为2007年12月27日至2011年5月19日，其应承担的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即被告承担的违约金应以原告所付房屋总价款XXX元为基数，按照中国人民银行公布的金融机构贷款利率上浮30%的标准计算违约金。关于第三人是否承担违约金的问题，第三人仅是以被告的名义对外出售房屋，第三人是被告的销售代理人，并非原告签订的《房地产买卖契约》的合同相对人。虽然第三人承诺销售过程中产生的纠纷由其自行承担，但该承诺仅是第三人与被告之间的约定，对外并不产生约束力，原告无权要求第三人承担违约责任。在被告承担本案违约责任后，被告与第三人之间可就合作开发中的纠纷另行解决。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告石家XXxx房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王Xx逾期办证违约金(以XXX元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2007年12月27日起计算至2011年5月19日止);二、驳回原告王Xx的其他诉讼请求。

　　二审查明事实同一审查明事实。

　　本院认为，关于程序是否违法，上诉人以xx公司为被告提起诉讼后，xx公司申请追加xx公司为第三人，一审法院追加xx公司为第三人参加诉讼，《民事诉讼法》第56条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因此，一审法院追加xx公司为第三人没有剥夺上诉人的诉权，一审程序并无不当。

　　关于承担违约责任的主体，xx公司与xx公司签订的《项目开发合作合同书》、《承诺书》与本案并非同一法律关系，根据合同的相对性，xx公司承诺销售过程中产生的纠纷由其自行承担，但该承诺仅是xx公司与xx公司之间的约定，对外并不产生约束力，xx公司与xx公司就合作开发产生的纠纷另行解决。

　　关于办理不动产权证及违约金计算问题，办理产权登记手续是房产管理部门的法定职责，xx公司作为出卖人应履行协助原告办理房屋产权手续的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的协助义务即在合同订立之日起90日内向房产管理部门提交相关资料办理初始登记。涉案房产已于2011年5月19日登记在xx公司名下，即被告已经办理了初始登记，完成了协助办证义务。因双方签订的《房地产买卖契约》时间为2007年9月29日，被告逾期办理初始登记的时间应为2007年12月28日至2011年5月19日，其应承担的违约金计算期限并无不当。

　　综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费80元，由上诉人王Xx负担。

　　此判决为终审判决。

　　审判长　岳XX

审判员赵X

审判员姜XX

　　二〇一七年八月十日

　　书记员　唐　　　　　　　　　　　　园