周X谏与广东XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　广州市白云区人民法院民事判决书

　　(2014)穗云法民四初字第569号

　　原告：周X谏，女，1970年10月10日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。

　　委托代理人：龙X，北京市XX律师。

　　委托代理人：张美玲，北京市XX实习律师。

　　被告：广东XX公司，住所地。

　　法定代表人：吴*培，总经理。

　　委托代理人：侯X，广东国道律师事务所律师。

　　原告周X谏与被告广东XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法由审判员任XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告周X谏的委托代理人龙X，被告广东XX公司的委托代理人侯X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告周X谏诉称，原、被告于2010年4月13日签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买位于白云机场东XX、广州中XX西南侧地段编号为170的地块、鑫耀大厦(裙楼栋)幢4层473房，房屋地址为白云区XX之三473房，建筑面积19.58平方米，楼款总金额为XXX元，合同签订后，原告付清全部楼款及办证所需税费40434元，被告在2010年7月28日向原告交楼，按合同约定，被告应在该房屋交付之日起不超过210个工作日内为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告，被告逾期则每日以原告的实际付款额为基数承担每日0.05%的违约金，被告应在2011年5月16日前办妥并向原告交付涉案房屋的房地产权证，但被告至今未履行该义务，故诉至法院，现请求判决：1、被告办妥并向原告交付位于白云机场东XX、广州中XX西南侧地段编号为170的地块、鑫耀大厦(裙楼栋)幢4层473房，房屋地址为白云区XX之三473房的房地产权属证;2、被告支付迟延办证的违约金(从2012年5月23日起计至被告交付房地产权证之日止，每日按已付房款XXX元的0.05%的标准计付);3、被告承担本案诉讼费。

　　被告广东XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求：1、原告未按合同约定履行缴纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋迟延交付，根据合同约定及相关法律法规规定，原告未按规定交存首期住宅专项维修资金的，被告不得将房屋交付原告，现原告未按合同约定在收楼前交齐所有税费及费用，且至今未缴纳住宅专项维修资金，直接导致房屋一直未能办理正式的交付手续，从而造成迟延办证;2、因房屋未交付导致未能办理房产证，根据合同约定，只有在商品房交付之后，被告才能为原告办理房产证，由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致房屋未交付才导致被告无法办理房产证;3、原告已承诺不再向被告追究迟延办理房产证及迟延交楼的的违约责任。另外，原告主张的违约金标准过高，请求调整为万分之一。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　经审理查明，2010年4月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买广州市白云机场东XX、广州中XX西南侧地段鑫耀大厦(裙楼栋)4层473号房，房屋地址：白云区XX之三473房(以下简称涉案房屋)，总金额XXX元;被告应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用……;第二十一条，产权登记：原告委托被告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告;如因被告为履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，等等。

　　原告已依约向被告支付购房款XXX元并支付相关税费。诉讼中，双方确认从2010年7月28日起算210个工作日的次日为2011年5月17日。被告至今未为原告办理房地产权证。

　　后原告(甲方，出租方)与广州XX公司(乙方，承租方，以下简称XX公司)签订《租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方经营使用，租期五年，自2010年7月28日至2015年7月27日，租金自2010年7月28日计收，双方并约定每年度租金标准;第五条，房屋的交付，甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益，等等。

　　2013年12月5日，原告与被告签订《补充协议》，约定诉争房屋实测后的总房款为XXX元，原告需补交房款63272元、契税1898元，被告应支付原告返租租金23790元，减去柱位应交的房款30380元，原告应补交房款和契税11000元，双方同意将以返租租金共计172922元中抵扣未付房款11000元……被告应完整履行在2014年1月28日前为原告办理房地产证登记入案手续，本协议签订后，原告不再向被告要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任。

　　以上事实，有《广州市商品房买卖合同(预售)》、收据、发票、《租赁合同》、《补充协议》及双方当事人陈述等证据证实。

　　本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。按合同约定，被告应在诉争房屋交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记，现被告主张其尚未实际交付房屋，对此，本院认为，原告与XX公司签订的《租赁合同》明确约定原告自2010年7月28日起计收租金，而从《补充协议》可知，被告对该《租赁合同》内容应属明知，其对原告自2010年7月28日起即出租诉争房屋予以确认，由此即可视为诉争房屋已在该日交付原告使用，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告已付清购房款，其要求被告办理房地产权证并交付给原告合理合法，本院予以支持，被告迟延办理房产证属实，然根据《补充协议》，原告已表示在签订该协议后不再向被告要求迟延办理房地产证违约金的责任，其现主张被告按合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求不符双方约定，本院不予支持，予以驳回。鉴于办证需要一定时间，该期限以九十日为宜。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、在本判决生效之日起九十日内，广东XX公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定为周X谏办理广州市白云区XX之三473房的房地产权证并将房地产权证交付给周X谏;

　　二、驳回周X谏的其他诉讼请求。

　　本案受理费4173元、财产保全费2083元，由周X谏负担受理费4073元及财产保全费2083元(已缴纳)，广东XX公司负担受理费100元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

　　审判员　　任XX

　　二〇一四年八月二十二日

　　书记员　　蔡XX