江苏XX与朱XX金融借款合同纠纷执行裁定书

　　江苏XX与朱XX金融借款合同纠纷执行裁定书

　　江苏省扬州市中级人民法院

　　执 行 裁 定 书

　　(2017)苏10执异52号

　　案外人：陈XX，女，1970年6月15日生，汉族，住扬州市邗江区。

　　委托诉讼代理人：袁XX，江苏XX律师。

　　申请执行人：江苏XX，住所地在扬州市邗江中XX。

　　负责人：王X，该支行行长。

　　委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：黄蓉，江苏XX律师。

　　被执行人：朱XX，男，1970年5月56日生，汉族，户籍地在扬州市邗江区。

　　本院在执行江苏XX(以下简称江苏XX)与朱XX金融借款合同纠纷一案中，案外人陈XX对本院处置被执行人名下的房地产提出执行异议。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于同年8月29日公开进行了听证，案外人陈XX的委托诉讼代理人袁XX、申请执行人的委托诉讼代理人李XX、黄蓉参加了听证。本案现已审查终结。

　　案外人陈XX称，扬州中院(2016)苏10执恢66号、67号执行通知中涉及扬州市邗江区南XX8幢房产在申请执行人与被执行人签订借款合同并办理抵押前已出租给异议人经营。其中，朱XX名下房产租期自2009年11月20日起至2025年6月5日止，2010年6月5日前为装修期不收租金，刘X名下房产租期自2010年1月6日起至2025年1月5日止，异议人已按合同约定给付租金。异议人开设扬州XX公司并领取了营业执照，2012年8月异议人对房产整体装修开设邗江区帝祥浴室并领取了营业执照。异议人因无力给付装修款，已被债权人起诉并申请执行。故请求依法保护异议人的租赁权和对南XX沐浴装潢设施的财产权。

　　案外人为支持其异议请求，向本院提交了离婚证、营业执照、商品房买卖合同、租赁合同及附件、监理日记、收条及承诺书、借条及转账凭条、相关法律文书、建设工程合同等证据。

　　申请执行人江苏XX辩称，案外人的租赁权不能对抗申请执行人的房屋抵押优先受偿权，朱XX案涉房产于2010年9月29日已抵押给申请执行人，抵押登记时不存在租赁合同;案涉房产的实际经营者为刘X和朱XX，而非陈XX。刘X在房产被法院查封期间未经许可擅自将其房产出租给他人，该他人也非陈XX。在法院查封拍卖期间，案外人擅自违法装潢，该装潢不受法律保护，故请求法院驳回案外人异议。

　　被执行人朱XX未答辩。

　　本院查明，2009年11月17日，江苏XX与朱XX签订扬房押字第096XXXX9073号《扬州市房地产抵押(按揭)合同》一份，约定：朱XX将座落于润扬南路南XX6、2、4、206、402、403、404、405、406面积为3682.49平方米的房地产及其附着物之全部权益抵押给江苏XX。同日，双方到扬州市邗江区房产管理局办理了抵押登记。2009年12月9日，江苏XX领取了编号为扬房邗他字第052573号《房屋他项权证》。

　　申请执行人江苏XX与被执行人朱XX金融借款合同纠纷一案，本院于2012年4月18日作出(2012)扬商初字第0016号民事判决书已发生法律效力，依该判决：朱XX应偿还江苏XX借款本金102XXXX9748.4元及利息、罚息和律师代理费，如朱XX不履行给付金钱义务，则江苏XX有权以朱XX设定抵押的位于扬州市润扬南路南XX6、2、4、206、402、403、404、405、406面积为3682.49平方米的房地产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院立(2014)扬执字第0098号案件执行。

　　执行过程中，本院依法查封了被执行人朱XX名下的房地产，相关房产还抵押给另案多名债权人。查封的资产已由南京鼓楼法院首查封且进入评估拍卖程序，三次拍卖均流拍。本院于2014年12月17日裁定终结(2012)扬商初字第0016号民事判决书的本次执行程序。2016年11月30日，本院根据江苏XX的申请，恢复对(2012)扬商初字第0016号民事判决书的执行。

　　另查明，朱XX于2009年11月16日签订购买扬州市邗江区南XX8幢相关房产的合同。陈XX与刘X原系夫妻关系，双方于2010年5月14日协议离婚。

　　上述事实，有(2012)扬商初字第0016号民事判决书、(2014)扬执字第0098号民事裁定书、(2016)苏10执恢66号执行通知书，以及离婚证、商品房买卖合同等证据在卷证实。

　　本案的争议焦点是案外人陈XX是否对邗江区南XX8幢房产享有合法的租赁权及租赁物的装修费用应否单独核算。

　　案外人提供的营业执照副本载明：2013年4月15日，扬州XX公司法定代表人为陈XX;租赁合同载明：朱XX与刘X、陈XX签订店铺租赁合同，租赁期限自2010年6月6日至2025年6月5日，“双方商定租赁租金为80万元/年，2015年1月6日至2020年1月5日，租金每年100万元整。后期租金每年130万元整。甲方将以现金的方式向乙方收取。”合同落款日期为2010年1月6日。监理日记无监理单位、监理人员签字或盖章。收条及承诺书载明：朱XX收取刘X租金260万元，承诺租金用于偿还刘X为其担保的债务。相关法律文书、转账凭条、借条、借款合同、担保协议等载明：扬州XX公司欠孙XX借款、陈XX与孙XX之间有资金往来、刘X为朱XX借款提供担保等。执行案件清单载明：2015年，邗江法院受理涉扬州XX公司劳动争议案件44件。企业登记资料查询表、施工合同、销货清单、民事调解书等载明：邗江区帝祥浴室为个体工商户，开业日期2013年4月3日，经营者陈XX;XXX购买空调、11月装修浴室上下水、相关单位供应材料;XX酒店、陈XX欠魏XX、汪XX工程款619000元。

　　本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人朱XX案涉房产抵押给江苏XX、办理抵押登记的时间为2009年11月17日。案外人提供的其与朱XX所订租赁合同，签订日期为2010年1月6日;监理日记无监理单位、监理人员签字或盖章，且记载的时间为2009年12月4日至2010年5月19日;收条、承诺书转账凭条、他案法律文书等其他证据的形成时间均在2010年1月6日之后。案外人主张案涉房产租赁在前、抵押给江苏XX在后、租约合法有效的理由，没有证据能够证实，本案租赁不能对抗申请执行人已登记的抵押权，故对其异议请求依法不予支持。至于案外人是否对案涉房产进行过装潢添附，其可与被执行人另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)、(五)项之规定，裁定如下：

　　驳回案外人陈XX的异议请求。

　　案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向江苏省扬州市中级人民法院提起诉讼。

　　审　判　长　　陆开存

　　审　判　员　　阮　骏

　　代理审判员　　刘志林

　　二〇一七年九月五日

　　书　记　员　　孙　妍