平潭XX公司、陈XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书

平潭XX公司、陈XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　福建省福州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)闽01民终9625号

　　上诉人(原审被告)：平潭XX公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中XX。

　　法定代表人：孙X，董事长。

　　委托诉讼代理人：刘XX，公司员工。

　　委托诉讼代理人：李XX，公司员工。

　　被上诉人(原审原告)：陈XX，女，1987年9月1日出生，汉族，住福建省平潭县。

　　委托诉讼代理人：欧和伟，福建XX律师。

　　委托诉讼代理人：游艺铭，福建XX律师。

　　上诉人平潭XX公司(以下简称如XX公司)因与被上诉人陈XX商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2018)闽0128民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平潭XX公司的委托诉讼代理人刘XX、被上诉人陈XX的委托诉讼代理人欧和伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　平潭XX公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、如XX公司提交的证据已充分证明系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如XX公司进行规划变更，从而导致诉争项目无法及时通过规划验收，最终导致逾期办理初始预登记。一审判决认定如XX公司未能提交充分证据证明上述事实，属于认定事实错误，依法应当予以纠正。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条的规定，只要非因出卖人原因导致逾期办理权属登记的，出卖人无需承担责任。一审法院未尊重双方当事人的自由意思表示以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》的相关规定，罔顾导致逾期办证的真实原因，草率依据合同相对性原则认定由如XX公司承担逾期办证的责任，属于适用法律错误，依法应当予以改判。三、办理房屋权属登记是陈XX的权利也是义务,如XX公司仅承担协议义务，将陈XX怠于办理房屋权属登记的责任由如XX公司承担明显有失公平。四、陈XX并未因预期办理权属登记而遭受损失，一审判决违约金过高，明显超过陈XX实际损失。五、一审法院在认定违约责任的起始和终止时间错误。

　　陈XX辩称，一、如XX公司无任何证据证明其未能为业主办理权属证书是因政府原因导致。所谓政府要求对人才公寓楼进行改造是其无法办理权属证书的唯一原因都是如XX公司单方面的说法。何况区管委会向如XX公司购买人才公寓属于平等民事主体之间的经济行为，并非行政行为。如果如XX公司主张系因区管委会的原因造成逾期办证，其应向区管委会主张权利。二、如XX公司主张只能赔偿至于权属证书初始预登记之日缺乏事实与法律依据。业主个人无法自行办理权属证书，必须要有如XX公司牵头负责，开发商将业主名单和材料一次性报备提交给不动产中心后，业主才能持购房材料自行前往办理权属证书，否则是无法自行办理的。三、如XX公司认为违约金过高，但如XX公司未能提供证据证明，其应承担举证不利的责任。四、如XX公司无法证明其从何时有履行全部的协助业主办证义务，应认定如XX公司于为业主办理出权属证书当天履行了全部义务，因此应根据合同约定向业主支付从交房后90天起每日按总购房款万分之一标准计至该日的违约金。

　　陈XX向一审法院起诉请求：判令如XX公司按总购房款708112元的日万分之一标准，向陈XX支付自2015年10月8日起计至陈XX取得房屋权属证书之日止的违约金。

　　一审法院认定事实：2013年4月1日，陈XX(买受人)与如XX公司(出卖人)签订《合同》，以总价708112元购买位于金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧平潭海峡如意城2011-G002地块雍景苑第9幢15层1402号房。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人;如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈XX依约定支付了全部购房款。2015年9月10日，如XX公司向陈XX交付了案涉房屋，案涉房屋所在的平潭海峡如意城G002地块二期项目于2017年9月13日完成产权总登。另查明，2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。如XX公司已于2018年6月4日按公告要求向平潭综合实验区不动产登记中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。

　　一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、如XX公司是否构成违约。《合同》签订后，陈XX已依约交纳了全部购房款，如XX公司依约应在交房后60日内办妥产权总登，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈XX。但如XX公司未履行上述约定义务，于2017年9月13日才办理了产权总登，已构成违约，应承担相应的违约责任。如XX公司抗辩系政府原因导致其逾期办理权属登记，其提供的证据尚不足以证明其主张成立，其应承担举证不能的法律后果。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现陈XX不退房，要求如XX公司按已付款日0.01%的标准支付违约金，有合同依据，予以支持。如XX公司主张涉案合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求就违约金标准进行调整依据不足，不予支持。

　　关于违约金的计算期间问题，如XX公司抗辩本案的违约金计算时间应从法院收案时间往前推2年，陈XX计算的违约金起止期间有错误，部分已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，陈XX主张逾期办证违约金可以自2015年12月10日起计算;对于截止日期，根据合同约定，如XX公司负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”义务，根据平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，如XX公司已于2018年6月4日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料，应视为其已完成约定义务，故陈XX主张的逾期办证违约金可自2015年12月10日起计至2018年6月3日止，共906天。因如XX公司与陈XX没有在购房合同上约定送达地址，如XX公司提供的证据EMS邮寄单显示的送达地址，无法证明系陈XX预留的送达地址，现陈XX主张未收到上述邮件，且如XX公司提供的证据无法证明陈XX已收到该告知信息及双方有约定可采用公告方式进行通知，故如XX公司抗辩已短信告知及登报通知，不予支持。为此，如XX公司应向陈XX支付的逾期办证违约金为708112元×906日×0.01%计64154元，对陈XX超过上述部分的诉请，不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、平潭XX公司应在本判决生效之日起十日内向陈XX支付逾期办证违约金64154元;二、驳回陈XX的其他诉讼请求。案件受理费1403元，减半收取计701.50元，由平潭XX公司负担。

　　二审中，当事人没有提交新证据。

　　各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如XX公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。如XX公司未按合同约定协助陈XX办理房屋权属证书，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。

　　如XX公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。

　　根据案涉合同第十四条的约定，如XX公司仅负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的义务，故一审法院判令如意城支付的逾期办证违约金截止日期为如XX公司向平潭综合实验区不动产登记中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料之日止，并无不当，予以维持。

　　综上所述，如XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1403元，由平潭XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　张XX

　　审判员　　林XX

　　审判员　　缪XX

　　二〇一八年十一月××日

　　书记员　　施XX