青岛某生物科技有限公司与青岛某健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

青岛某生物科技有限公司与青岛某健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　山东省青岛市李沧区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2019)鲁0213民初1225号

　　原告：青岛XX公司，住所地青岛市李沧区。

　　法定代表人：李XX，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：于XX，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：姜XX，山东XX律师。

　　被告：青岛XX公司，住所地青岛市李沧区。

　　法定代表人：江X，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：叶XX，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：徐加丽，山东XX律师。

　　原告青岛XX公司与被告青岛XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜XX，被告的委托诉讼代理人叶XX、徐加丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的房屋租赁关系于2019年2月2日解除;2、判令被告立即将承租的位于青岛市李沧区XX内房屋腾退并返还给原告;3、判令被告向原告赔偿因处理本纠纷所支付的必要诉讼成本。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告支付自2019年1月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费、物业费、水电费，参照租赁合同标准支付，截至2019年3月31日房屋占有使用费是5万元，从2019年4月1日至腾房之日按照每月1.67万元标准支付，从2019年8月1日按照每月2.5万元标准支付，水电费和物业费按实际单据支付。事实与理由：2017年7月31日，案外人青岛XX公司与被告签订《房屋租赁合同》，租赁标的物位于青岛市李沧区XX内。2018年12月，原告通过买卖取得涉案房屋所有权。2018年12月22日，青岛XX公司与原告、被告签订《权利义务概况转让协议》，该协议书第一条约定三方同意并认可，自2018年12月31日起案外人青岛XX公司与被告签订《房屋租赁合同》中青岛XX公司关于涉案房屋的权利义务概括转让给原告享有、承担。依据该租赁合同约定，被告应于2019年1月1日之前，向原告支付租金十万元和履约保证金十万元。但被告直到2019年2月13日才将租金十万元转至原告账户，直到2019年2月28日，才将履约保证金转至原告账户，拖欠累计均超过30天。据此，原告于2019年2月2日向被告送达《关于解除房屋租赁合同的函》，解除双方之间的房屋租赁关系，要求被告腾退返还涉案房屋，但被告至今未腾退返还，故原告诉至法院。

　　被告辩称，被告并不存在原告所述的拖欠租金和履约保证金致使涉案的《房屋租赁合同》解除的情况。第一、关于租金部分，正如原告所述，2017年7月31日，被告与案外人青岛XX公司签订《房屋租赁合同》，约定2018年8月1日至2019年7月31日的租金共计人民币20万元整。根据协议约定，被告应于2018年7月1日前支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金人民币10万元，2019年1月1日前支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金人民币10万元。2018年12月22日，被告与原告和案外人青岛XX公司签订《权利义务概况转让协议书》，该协议书第二条约定：截止2018年12月31日前，该房屋租金收益由案外人青岛XX公司享有。该房屋自2018年12月31日起至2022年7月31日止的租金收益由原告所有。该处约定存在一个重大漏洞，就是对于被告按照约定已经支付给案外人青岛XX公司的2019年1月1日至2019年1月31日的租金，应以何种方式由谁支付给原告。为解决该问题，被告一直在与案外人青岛XX公司进行对账，同时也已经告知原告，当时因已经接近春节，案外人的对账核算时间很长，原告也答应了过了年再详细算，因此该租金是在春节放假结束后第二天由被告支付给了原告。据此可知，被告未严格按照其与案外人青岛XX公司签订的《房屋租赁合同》付款是因为《权利义务概况转让协议书》的约定漏洞导致的，而且延期付款是经双方协商一致的，被告并不存在违约逾期支付租金的情形。第二、关于保证金部分，2018年12月22日，被告与原告和案外人青岛XX公司签订的《权利义务概况转让协议书》第三条约定：案外人青岛XX公司应于2018年12月31日前，将收取的被告的履约保证金人民币壹拾万元支付至原告指定账户。因此协议约定的履约保证金的支付义务人是案外人青岛XX公司。案外人青岛XX公司也曾在2019年2月18日发给被告的《关于绿英健康管理有限公司支付履约保证金抵扣欠付租金的通知书》中告知被告：10万元履约保证金需双方财务予以核实确认支付途径及时间(具体是被告直接支付给原告还是按照协议约定由被告先支付给案外人，再由案外人支付给原告不确定，支付时间也不确定)。案外人青岛XX公司在发送该文件的时候也告知被告，案外人青岛XX公司也向原告发送了该通知，让被告等待通知，待案外人和原告明确了上述付款途径和时间之后会通知被告，因此被告在2019年2月28日收到案外人青岛XX公司的通知后，便向原告支付了履约保证金。据此可知，被告本无向原告支付履约保证金的义务，但因经过了三方的协商及财务核算，被告才向原告支付了履约保证金，因此被告并不存在违约逾期支付履约保证金的情形。综上所述，本案中被告并不存在原告所述的拖欠租金和履约保证金致使涉案的《房屋租赁合同》解除的情况，请求法院驳回原告的诉请。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：

　　一、原告提交：《关于解除房屋租赁合同的函》，用以证明：被告存在拖欠租金、履约保证金情形，原告据此有权立即解除租赁合同。原告于2019年2月2日向被告直接送达《关于解除房屋租赁合同的函》。被告于当日签收。

　　被告称该函件中的落款签收人罗XX为被告处普通工作人员，经与该工作人员落实，罗XX曾签收过该份函件，但其并未将该函件提供给被告处的相关负责人，被告处的负责人对此函件不知情。

　　被告对该份函件的真实性及签收人罗XX的身份不持异议，故本院对该份函件的真实性及签收人罗XX的身份予以确认。

　　二、被告提交：被告处工作人员黄X与原告处工作人员单XX2019年2月2日的通话录音(附光盘及文字材料一份)，用以证明：2019年2月2日，被告与原告曾就租金、履约保证金的支付约定了“过了年(2019年2月11日)再细算”，因此延期付款是经双方协商一致的，被告并不存在违约逾期支付的情形。

　　原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。称1、通话录音表明被告已于2019年2月2日收到解除房屋租赁合同的函;2、通话录音中的单XX只是原告工作人员，无权代表原告作出任何答复，并且在通话录音中单XX只是礼节性寒暄，并没有明确意思表示。

　　被告提交：业务联络函、被告处工作人员黄X与原告处工作人员单XX的微信聊天记录一份，用以证明：2019年2月2日，被告曾给原告发送业务联络函，告知原告被告已经与原告处对接人单XX经理协商确认，在春节过后尽快办理完成相关付款事项。对于2019年2月13日被告支付租金的事情，原告回复“好的”表示同意，且告知被告需要在与案外人青岛XX公司对账完毕后支付履约保证金，表示三方确实对保证金支付的时间和方式进行了约定变更。

　　原告称该证据中业务联络函没有收到纸质版的，只是收到了微信发的照片。在微信聊天记录中，单XX并没有针对付款事项作出明确意思表示，也没有权利代表原告作出任何答复。

　　经法庭询问查明，单XX是原告的工作人员，负责驻XX现场办公，黄X是被告的工作人员，负责与原告的房屋租赁事宜。庭审中，原告对被告提交的通话录音、业务联络函、微信聊天记录的真实性均未提出异议，且证据内容能够相互印证，故本院对该三份证据予以采信。对原告自认的其工作人员单XX通过微信收到了被告发送的业务联络函一事，予以确认。

　　三、被告提交：《关于绿英健康管理有限公司支付履约保证金抵扣欠付租金的通知书》，用以证明：案外人青岛XX公司曾在2019年2月18日发给被告的《关于绿英健康管理有限公司支付履约保证金抵扣欠付租金的通知书》中告知被告，案外人青岛XX公司已经将其与被告的租金对账完毕，另外壹拾万元履约保证金需双方财务予以核实确认支付途径及时间(具体是被告直接支付给原告还是按照协议约定由被告先支付给案外人，再由案外人支付给原告不确定，支付时间也不确定)。据此可知，被告虽本无向原告支付履约保证金的义务，但因经过了三方的协商及财务核算，被告才向原告支付了履约保证金，因此被告并不存在违约逾期支付履约保证金的情形。

　　原告称对该证据系案外人给被告发送的通知书，真实性无法确认。

　　原告虽对该份证据的真实性未予认可，但未提供相关证据予以反驳，且该证据能够与被告提交的微信聊天记录中，原告工作人员单XX提醒被告“你附一个说明，告知保证金星期一与XX对完就付(2月18日)”等内容相印证，故本院对该份证据的真实性予以采信。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年7月31日,案外人青岛XX公司(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1本合同租赁标的物位于青岛市李沧区XX内……3.1乙方租赁该房屋仅用于从事健身服务项目业态经营……3.4租赁期限为5个租约年，自2017年8月1日始至2022年7月31日止……4.1本合同项下租金标准如下：2017年8月1日至2018年7月31日租金总计人民币200000元;2018年8月1日至2019年7月31日租金总计人民币200000元;2019年8月1日至2020年7月31日租金总计人民币300000元……上述租金不包含税费、物业管理费、委托管理费等其他应由乙方交纳的费用。乙方在租赁房屋经营期间应当缴纳的物业管理费、委托管理费应与该房屋物业服务公司另行结算。……4.2租金支付方式为：先付后用，以半年为一个交租期，除第一期租金于本合同签订后五个工作日内支付外，乙方应在每支付年度内的1月1日前及7月1日前一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2017年8月1日至2019年1月31日，应交租金为30万元。……5.1本合同签订后10日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金10万元，否则甲方有权拒绝交付该房屋且不承担违约责任。……12.1租赁期内乙方有下列行为之一者，构成违约，甲方有权立即终止或解除本合同，收回房屋，同时不予退还已收租金及履约保证金，若仍不足弥补甲方损失的，可追索乙方违约责任及要求乙方作出赔偿……(3)拖欠租金、履约保证金或其他应付费用至任何一项，累计超过30天的;……本条所称赔偿范围包括但不限于因乙方违约给甲方造成的实际损失、可得利益损失、因避免损失扩大而支出的合理费用以及因处理纠纷所支付的必要诉讼成本(包括诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费、差旅费)等。

　　涉案的租赁标的物即青岛市李沧区房屋系案外人青岛XX公司开发建设的商品房，房屋建筑面积3876.46平方米，2018年12月20日，青岛XX公司与原告签订《青岛市商品房出售合同》，将该房屋出售给原告。后原告取得房屋产权证书，对该涉案房屋享有所有权。

　　2018年12月22日，案外人青岛XX公司(甲方)、被告(乙方)、原告(丙方)三方共同签订《权利义务概况转让协议书》，协议约定：甲乙丙三方经协商一致，就甲方在《房屋租赁合同》中权利、义务概括转移至丙方等相关事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方均同意、认可，自2018年12月31日起，甲方与乙方就该房屋所签订的《房屋租赁合同》中甲方关于房屋的权利义务概括转让给丙方享有、承担，各方一致同意将《房屋租赁合同》中的出租方变更为丙方，乙方同意丙方概括受让甲方享有的和承担的《房屋租赁合同》项下关于房屋各项权利义务。二、截止2018年12月31日前，该房屋租金收益由甲方享有。该房屋自2018年12月31日起至2022年7月31日止的租金收益由丙方所有，乙方应当按照《房屋租赁合同》所约定的租金支付方式按时、足额支付丙方指定银行账号。三、甲方应于2018年12月31日前，将乙方付给甲方的该房屋履约保证金10万元扣除其中乙方尚欠费用(如有)，支付至丙方指定银行账户。如因乙方欠付费用致使甲方扣除履约保证金，履约保证金不足10万元的，乙方应于2018年12月31日前无条件补足履约保证金并付至丙方指定的银行账户。

　　2019年1月30日，原告向被告直接送达《关于尽快支付履约保证金及租金的函》，载明：截止至今，贵公司尚欠我公司履约保证金10万元、2019年1月1日前应当支付的半年期租金10万元……请贵公司于收到本函后三个工作日内，将欠付款项支付我公司指定账户。若贵公司到期仍不付款，我公司有权根据《房屋租赁合同》的约定，解除与贵公司之间的《房屋租赁合同》及《权利义务概况转让协议书》，并有权要求贵公司承担至今未付但实际使用的租金、水电费、合同约定的违约金等各项费用。被告处工作人员罗XX于2019年1月30日签收。

　　2019年2月2日，原告向被告直接送达《关于解除房屋租赁合同的函》。被告处工作人员罗XX于2019年2月2日签收。

　　2019年2月2日，收到上述函件后，被告工作人员黄X(负责与原告的房屋租赁事宜)即与原告工作人员单XX(负责驻XX现场办公)就租金及履约保证金的支付问题进行电话沟通，过程中单XX表示“你回一个(复函)是最好”“我们是已经放(春节假期)了”“过了年，过了年咱们再细算”。(2019年春节法定假期为2月4日至2月10日)

　　当日，被告根据上述电话沟通的内容，给原告发送《业务联络函》，载明：由于春节放假的原因，我司总部职能部门均已放假，无法正常办理相关房租支付申请流程手续……我司在接到贵司通知函件后第一时间与贵司项目对接人单XX总经理取得联系，并协商确认，我司将会在春节后第一时间，委派专人对接负责此事，并尽快办理完成相关付款事项。单XX通过微信接收了此函件。原告收到此函件后未提出异议。

　　2019年2月13日，被告向原告指定银行账户汇入租金10万元(2019年2月1日-2019年7月31日的租金)。

　　同日，被告工作人员黄X通过微信告知原告工作人员单XX，10万元房屋租金已经支付完毕。单XX回复“好的”，并提醒被告“你附一个说明，告知保证金星期一与XX对完就付(2月18日)”。

　　2019年2月18日，案外人青岛XX公司向被告发送《关于青岛XX公司支付履约保证金抵扣欠付租金的通知书》，载明：《房屋租赁合同》履行期间，XX公司尚欠华川XX租金18.3万元未支付。根据《权利义务概况转让协议书》的约定，华川XX自XX公司支付的履约保证金汇总予以抵扣欠付租金，但10万元履约保证金需双方财务予以核实确认支付途径及时间。

　　2019年2月28日，被告向原告指定银行账户汇入履约保证金10万元。

　　2019年4月9日，因主张解除合同，原告向被告退还租金10万元。

　　被告最后一次向案外人青岛XX公司支付房屋租金的时间为2018年12月21日，金额为5万元。

　　本院认为，原、被告及案外人青岛XX公司之间签订的《房屋租赁合同》、《权利义务概况转让协议书》体现原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。

　　关于租金。根据2018年12月22日签订的《权利义务概况转让协议书》，涉案房屋自2018年12月31日起至2022年7月31日止的租金收益由原告所有，被告应当按照《房屋租赁合同》所约定的租金支付方式按时、足额向原告支付租金，即在2019年1月1日前一次性足额支付下个交租期租金10万元。但被告未按期支付。

　　2019年2月2日，被告收到原告送达的催款函件后，当日即与原告驻XX现场办公的工作人员单XX就租金的支付时间问题进行电话沟通，过程中单XX表示“你回一个(复函)是最好”“我们是已经放(春节假期)了”“过了年，过了年咱们再细算”。同日，被告根据上述电话沟通的内容，给原告发送《业务联络函》，载明“由于春节放假的原因，我司总部职能部门均已放假，无法正常办理相关房租支付申请流程手续……我司在接到贵司通知函件后第一时间与贵司项目对接人单XX总经理取得联系，并协商确认，我司将会在春节后第一时间，委派专人对接负责此事，并尽快办理完成相关付款事项。”原告收到此函件后未提出异议。结合本案事实，单XX为原告驻XX现场办公的工作人员，与被告之间的房屋租赁事宜一直由其负责，被告有理由相信其作出的“过了年，过了年咱们再细算”的意思表示系代表原告，且原告在收到被告发出的《业务联络函》后，未提出异议，故可以视为原、被告双方对应付租金的时间进行了协商变更，即延期至春节后支付。被告于2019年2月13日(2019年春节法定假期为2月4日至2月10日)向原告指定银行账户汇入租金10万元，应视为其履行了变更后的租金支付时间的约定，不构成违约。故对被告的该部分抗辩意见，本院予以支持。

　　关于履约保证金。涉案《房屋租赁合同》中确定的向案外人支付履约保证金的义务，被告已经按期履行，并未违约。将该履约保证金由案外人处转至原告处，系《权利义务概况转让协议书》中新设的义务。根据《权利义务概况转让协议书》第三项“甲方应于2018年12月31日前，将乙方付给甲方的该房屋履约保证金10万元扣除其中乙方尚欠费用(如有)，支付至丙方指定银行账户。”之约定，向原告支付履约保证金的时间及支付义务主体的确定，应以案外人青岛XX公司与被告之间就抵扣尚欠费用结算清楚为前提。而案外人青岛XX公司与被告于2019年2月18日才对账完毕，原告对此明知。且《权利义务概况转让协议书》中并未对逾期支付履约保证金的违约责任作出约定。故原告提出的被告在与案外人对账完毕后，于2月28日向原告支付履约保证金的行为，违反了《房屋租赁合同》的约定，要求解除合同的主张，无合同和法律依据，本院不予支持。

　　综上，涉案《房屋租赁合同》中约定的解除权条件尚未成就，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除的几种情形，故原告在不具备合同解除权的情况下，向被告发出的《关于解除房屋租赁合同的函》对被告不具有法律约束力，双方的合同关系不受影响。故对原告要求确认原被告之间的租赁关系于2019年2月2日解除及要求被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以驳回。

　　关于原告主张的房屋占有使用费。根据涉案《房屋租赁合同》之约定，被告应于2018年7月1日前支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金人民币10万元。结合案外人青岛XX公司与被告已于2019年2月18日就欠付款项问题对账完毕的事实，可以认定2019年1月1日至2019年1月31日的租金，被告已向案外人青岛XX公司支付。根据《权利义务概况转让协议书》，该部分的租金收益应由原告所有，但关于该部分租金是由案外人退给被告，被告再向原告支付，还是直接由案外人转支付给原告，协议中未作明确约定。故2019年1月1日至2019年1月31日的租金，可由原、被告与案外人协商解决，协商不成，另行起诉。

　　因被告于2019年2月13日交纳的10万元租金，原告已原数退回，故根据《房屋租赁合同》4.1条“2018年8月1日至2019年7月31日租金总计人民币200000元;2019年8月1日至2020年7月31日租金总计人民币300000元”及4.2条“租金支付方式为：先付后用，以半年为一个交租期，……乙方应在每支付年度内的1月1日前及7月1日前一次性足额支付下个交租期租金。”，2019年2月1日至2019年7月31日的租金100000元及2019年8月1日至2020年1月31日的租金150000元，共计250000元，被告应向原告支付。

　　关于水电费和物业费，原告在法庭指定的期间内，未依法缴纳诉讼费用，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予审理。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告青岛XX公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛XX公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋租金250000元。

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费16500元(原告已预交)，由原告青岛XX公司负担13327元，由被告青岛XX公司负担3173元，被告青岛XX公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛XX公司支付3173元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

　　审　判　长　　慕　雪

　　人民陪审员　　朱XX

　　人民陪审员　　徐XX

　　二〇一九年十一月十四日

　　法官助理王XX

　　书记员朱X