田XX与XX公司、实创家居装饰集团合肥XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市蜀山区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)皖0104民初6155号

原告：田XX，男，汉族，1962年7月10日出生，住安徽省金寨县。

委托诉讼代理人：钱钢，安徽XX律师。

委托诉讼代理人：李婷，安徽XX律师。

被告：XX公司，住所为北京市房山区XX，统一社会信用代码9111XXXX2821950R。

法定代表人：孙X。

被告：XX公司，住所为合肥市政务新区东流路与潜山路交口新城XX，统一社会信用代码9134XXXX9141370J。

法定代表人：程XX。

原告田XX与被告XX公司、XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用组成合议庭公开开庭进行了审理,原告田XX的委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼。被告XX公司XX公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼.本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年5月25日解除;2.请求判令两被告立即向原告支付拖欠的房屋租金共计309389.24元；并支付逾期付款利息(利息计算标准：以309389.24元为基数，按照月利率2%的标准自起诉之日计算至款清时止）；当庭明确：房屋租金共计309389.24元自2017年7月1日-2017年12月31日房租18905.72元，2018年1月1日-2018年5月25日房租290483.52元，共计309389.24元。3.请求判令两被告向原告支付拆除费879949元；当庭明确：拆除费为62005.1元；4.请求判令两被告向原告支付违约金731287.44元；当庭明确：当年租金标准XXX.92元十二个月租金；当庭明确：诉请第二三四项存在重复部分，撤回诉请第三项，以第四项为准。5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月24日，被告一与安徽XX公司签订《房屋租赁合同》（以下称“原合同”），承租新城国际C座4层房屋（建筑面积为2100.07平方米〕作被告二经营使用场所。出租期间，安徽XX公司将上述房屋的401-404房屋（建筑面积为868.10平方米）出售给原告。2014年1月16日原被告与安徽XX公司就相关事宜签订《三方协议》，两被告同意按原合同约定继续履行，并同意由原告承继安徽XX公司的全部权利与义务。根据原合同：房屋租期十年，自2013年5月1日至2023年6月30日止；其中2017年7月1日起至2018年6月30日的租金标准为70.2元/月/平方米，月租金为147424.91元；被告违约造成原告解除原合同的，被告需向原告支付当年租金标准12个月租金作为违约金，等等。嗣后，因被告无力支付房屋租金无法继续履行房屋租赁合同，要求提前解除合同，双方于2018年5月25日签订解除协议，并对欠付租金、水电物业费以及违约责任承担等事项进行确认。合同解除后，被告一直未将欠付的房屋租金结清，原告已就此事多次向被告主张权益，被告一直不予理会。故原告为维护自身合法权益，特具状至贵院，望判如所请。

二被告均未答辩。

经审理查明：2013年4月24日，XX公司与安徽XX公司签订《房屋租赁合同》（以下称“原合同”），承租新城国际C座4层房屋（建筑面积为2100.07平方米〕作被告经营使用场所。约定如甲方出售该房产乙方放弃优先购买权，甲方出售不得影响乙方承租权益，租赁期限自2013年5月1日至2023年6月30日止，其中2013年5月1日至2013年6月30日为免租期，首年租金标准65元/月/平方米，月租金136504.55元/月，递增方式前三年不变，第四年开始8%/2年,租赁押金80000元，签订合同30日内交纳，于合同终止20日内退回，乙方于半年期满前，须提前30日向甲方交纳下期的租金，乙方向甲方支付租金后，甲方向乙方提供对应金额的房屋租赁发票，发票抬头以乙方名称为准，乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方可以提前解除本合同，向乙方收回租赁标的，但应提前30日通知乙方，乙方逾期缴纳租金超过20个工作日的，乙方违约造成甲方解除本合同的，乙方须向甲方支付当年租金标准12个月租金作为违约金，同时乙方装修损失由乙方自行承担，同甲方无关。甲方违约造成乙方解除本合同的，甲方需向乙方支付当年租金标准12个月租金作为违约金，并对乙方租赁标的的装修工程残值经核算后的费用进行赔付，乙方同意不再要求甲方承担其他违约责任或者赔偿其他任何损失。经双方协商一致可以提前终止合同，由此产生的装修补偿、损失补偿等问题，按照平等、公平、合法的原则由双方协商解决。在本合同终止或因其他原因解除之日，乙方应于本合同终止后及时无条件将租赁标的返还给甲方。乙方逾期交付租金超过15日以上的，每逾期一日，按逾期支付租金总额的千分之九向甲方支付违约金，拖欠租金20天以上，甲方有权提前解除合同，甲方单方无故提前解除合同收回租赁标的，须向乙方支付一年租金作为违约金，并对乙方标的装修工程的残值进行全额赔付。2014年1月16日原告作为丙方与安徽XX公司作为甲方及实创家具装饰集团合肥XX司作为乙方签订三方协议，现甲方已将上述房屋中的401-404号房屋出售给了田XX，经三方协商一致，在平等自愿的基础上签订本协议。第一条根据买卖不破租赁的原则，甲方将租赁协议的权利与义务全部转移给丙方，丙方完全同意甲乙双方已签订的原租赁协议的各项条款。2014年1月1日起至原租赁协议内约定的剩余租赁期间的租赁费，由乙方直接支付给丙方等。2018年5月25日XX公司作为甲方，田XX、杜XX作为乙方签订协议，甲方于2013年4月24日与安徽XX公司签订房屋租赁合同，承租方在履行各方签署合同及协议过程中多次欠付乙方租金，现因承租方无力支付房屋租金无法继续履行标的房屋的租赁合同，特与乙方协商解除房屋租赁合同，现双方就合同解除至相关事宜约定如下：一、因承租方无法继续支付标的房屋租金，特要求解除与乙方就标的房屋所签署的房屋租赁合同给乙方表示同意，各方一致确认标的房屋租赁合同于本协议生效之日解除。甲方确认被协议生效后7日内腾空标的房屋内全部物品，并根据租赁协议将标的房屋恢复原状的，乙方有权自行处置标的房屋内全部物品并强行收回房屋，甲方不得向乙方主张任何权利，乙方自行将房屋恢复原状所支出的费用由承租方承担。甲方确认:承租方2017年度尚欠付租金约2万元未予支付。2018年1月1日至2018年5月1日的房屋物业费、水电费未予支付。甲方确认系因承租方原因导致标的房屋租赁合同提前解除，承租方构成违约，承租方同意按房屋租赁合同中约定标准承担违约金。甲方与乙方一致同意交给乙方的租赁押金优先冲抵承租方欠付的租金、违约金及标的房屋租赁期间欠付的物业费、水电费。被告应向原告支付的月租金应为868.1×70.2=60940.62元。原告确认2018年9月1日房屋已另租他人。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告一签订合同，被告二实际使用案涉房屋，均应支付相应的房租，被告二与原告签订协议，应为主动承担相应的权利，履行相应的义务，原告要求确认与被告签订的房屋租赁合同于2018年5月25日的解除，被告已以实际行动确认提前解除合同，原告请求判令两被告立即向原告支付拖欠的房屋租金共计309389.24元；并支付逾期付款利息计算标准：以309389.24元为基数，按照月利率2%的标准自起诉之日计算至款清时止，因合同约定逾期支付租金按日千分之九支付逾期付款利息，结合拆除费用、房屋空置期间、利息损失等原告各项实际损失，本院酌定违约金为480000元，该金额已覆盖逾期付款利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告田XX与被告XX公司、XX公司之间的房屋租赁合同于2018年5月25日的解除；

二、被告XX公司、XX公司于本判决生效之日起十日内拖欠原告田XX房屋租金309389.24元；

三、被告XX公司、XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告田XX违约金480000元；

四、驳回原告田XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费14958元，公告费1000元，由被告XX公司、XX公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审　判　长　　王XX

人民陪审员　　乔XX

人民陪审员　　韩　琳

二〇一八年十二月四日

书　记　员　　童　星

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。