一房二卖 以房抵债胜诉案例

    2012年某房产公司因欠李X工程款，将某小区一套房屋抵顶给李X，并某房产公司将该套房屋与李X办理了网签备案手续。李X2014年因欠王X材料款，将该房屋抵顶给王X，双方签订了《材料抵房协议书》，在2015年末王X以自己的名义在某房产公司办理涉案房屋的入驻手续，装修并入住。因涉案房屋未达到办理房屋产权证的条件，房屋一直备案在李X名下。李X因欠张X款项，其便与张X签订了涉案房屋的买卖合同，李X与某房产公司为张X办理了网签备案手续，2016年12月由王X居住的房子，备案到了张X名下。王X直至2017年6月房产公司通知办理房产证的时候才得知此情况，原来自己一直居住的房子，早已转到了他人名下。无奈之下，王X只能起诉到法院维权。

    本律师接受委托后，详细了解了案涉案当事人之间的法律事实，认为本案存在多种法律关系，第一是某房产公司与李X之间的以房抵债的法律关系，第二是李X与王X之间的以房抵债法律关系，第三是李X与张X之间的以房抵债关系，也就是说，本案中存在三个以房抵债的事实行为，那么根据现有的事实情况，如何认定该三份以房抵债协议的效力，成为了本案的焦点问题。

    经过对证据及房屋居住现状的分析，结合相关法律的规定，本律师在庭审中发表了如下观点：一、王X与李X之间的以房抵债协议已得到实际履行，双方实际为房屋买卖合同法律关系。二、李X与张X之间的房屋买卖合同，即使经过了网签备案，但是尚未办理房屋过户手续，张X与某房产公司之间的房屋买卖合同效力低于李X与王X之间房屋买卖合同。三、庭审中我方提供的证据足以证明张X与李X之间事实上是借贷关系，张X并未实际向房产公司支付房款，另外在张X与李X之间签订合同时，未实地察看房屋居住情况，明显存在恶意，与习惯不符，张X与某房产公司之间的房屋买卖合同应为无效。经过本律师整理证据、有理有据的分析案件事实，最终法院判决涉案房屋归我方当事人王X所有，切实维护了当事人王X的合法权益。

    关于本案一房二卖的问题，本律师提出以下几点建议：一、签订房屋买卖合同之前，一定要到房屋进行实地查看，弄清楚房屋是否有其他人居住使用，否则，有可能向本案当中的张X，签订的合同被认定为无效。二、签订以房抵债协议后，要尽快办理入住，否则以房抵债协议可能被认定是对债权的担保行为，不被认定为房屋买卖合同关系。三、要注意保存办理入驻时的相关手续材料、水电费、物业费缴纳等凭证，以证明实际入住并占有房屋的事实以及时间点。四、注意保存与一房二卖房屋的当事人之间日常通话录音，本案当中的一份电话录音，便起到了证明李X与张X之间不存在真实的房屋买卖关系的有利证据。五、在发现房屋被一房二卖尚未办理房屋过户手续的情况下，要尽快办理诉讼保全，查封该房屋，否则，一但房屋办理了过户，实际入住人的权利便无法得到保护。因为根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”所有权变更的合同履行顺位优于实际占有的合同顺位。