梁xx、云南省xx建设工程施工图设计文件审查中心商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　梁xx、云南省xx建设工程施工图设计文件审查中心商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　云南省高级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)云民终1413号

　　上诉人(原审被告)：梁XX，男，汉族，1988年11月24日出生，住云南省昆明市五华区。

　　委托诉讼代理人：陈XX，云南XX律师。代理权限：特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告)：云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心。住所地：云南省昆明市西山区西XX。

　　法定代表人：刘XX，中心主任。

　　委托诉讼代理人：储燕，云南XX律师。代理权限：特别授权代理。

　　委托诉讼代理人：许XX，云南XX实习律师。代理权限：特别授权代理。

　　上诉人梁XX与被上诉人云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心(以下简称安泰图文中心)商品房销售合同纠纷一案，梁XX不服云南省昆明市中级人民法院(2019)云01民初693号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月23日进行调查。上诉人梁XX的委托诉讼代理人陈XX，被上诉人安泰图文中心的委托诉讼代理人储燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　梁XX上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项内容，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案上诉费用由被上诉人承担。理由为：原审法院认定事实错误，对承诺书的认证错误，该承诺书并不是梁XX出具，与被上诉人发生合同关系的主体是梁XX，因此该承诺书不能证明梁XX向被上诉人作出承诺。另外梁XX并没有根本性违约的行为，原审法院遗漏认定双方当事人在签署涉案合同时，被上诉人已经知悉涉案房屋存在抵押的事实。基于以上认定事实的错误，原审法院判决解除涉案合同在法律适用上也是错误的，涉案合同无需解除，可以继续履行

　　安泰图文中心答辩：1.关于承诺书，该承诺书是上诉人梁XX的父亲梁X出具的，虽然本案涉案合同是被上诉人与上诉人签订，但合同后期履行的相关事项均是梁XX的父亲梁X在与被上诉人对接。据此，被上诉人有理由认为梁X出具的承诺书是上诉人的意思表示，原审法院对该证据的认证正确;2.被上诉人在购买涉案房屋的时候，上诉人出具的产权证上没有显示房屋有抵押的问题，直到合同履行过程当中，上诉人一直没有和被上诉人办理产权证，被上诉人方才知晓房屋被抵押的事实。因此上诉人主张的在涉案合同签订之时被上诉人就知道涉案房屋存在抵押，与客观事实不符;3.在本案中，被上诉人向原审法院主张解除合同是依据相关法律规定的法定解除权，客观上由于涉案房屋被设置了抵押，导致被上诉人无法取得涉案房屋的所有权，因此合同目的不能实现是客观事实，涉案合同应予解除。故本案应驳回上诉，维持原判。

　　安泰图文中心向原审法院提出的诉讼请求:1.判令解除双方于2012年2月17日签订的《商品房购买协议》并由梁XX返还安泰图文中心已付全部购房款215XXXX1960元;2.判令梁XX支付安泰图文中心购房款利息XXX元(以购房款215XXXX1960元为基数自2012年5月28日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日);3.判令本案诉讼费、保全费由梁XX承担。

　　原审经审理确认如下法律事实：2012年2月17日，梁XX(甲方)与安泰图文中心(乙方)签订《商品房购买协议》约定：梁XX将其位于昆明市滇池路七公里西XX精装现房，西贡码头第15幢3号楼、第15幢4号楼产权面积合计1196.22平方米转让给安泰图文中心，该房屋总价款为215XXXX1960元。付款方式为：2012年2月20日前支付115XXXX1960元，其余购房款100XXXX0000元于2012年5月20日前付清。安泰图文中心付清全款后，梁XX应于十五个工作日内协助其办理房产过户手续，并于2012年3月31日前交付房屋一、二层，2012年10月31日交付房屋三、四层。《商品房购买协议》签订后，安泰图文中心按约于2012年2月21日向梁XX支付购房款115XXXX1960元，后其又于2012年5月28日付清剩余购房款100XXXX0000元。2016年9月29日，梁XX一方向安泰图文中心出具承诺书，明确昆明西XX十五号商业用房已在银行设置了贷款抵押，贷款将于2017年7月到期，梁XX一方承诺届时将解除抵押的他项权利，将该楼房产权办至安泰图文中心名下。另查明：安泰图文中心购买的滇池路西XX15幢1-3层4号(建筑面积598.11平方米)、滇池路西XX15幢1-3层3号(建筑面积598.11平方米)房产于2017年3月31日设立了抵押登记，抵押权人为昆明市XX。

　　原审法院认为：1.合同解除认定问题。双方签订的《商品房购买协议》系建立在双方真实意思表示一致的基础上订立的房屋买卖合同，前述合同约定内容并不违反国家法律强制性规定，该房屋买卖合同依法成立并生效，对缔约双方均产生法律上的约束力;双方均应按照合同约定内容严格履行，任何一方违反合同约定的，应当承担相应的违约责任。就本案而言，安泰图文中心于2012年5月28日已按房屋买卖合同的约定全额向梁XX支付了购房总款215XXXX1960元，已经履行了支付购房款的义务;在此前提下，梁XX应当于2012年5月28日之后十五个工作内协助原告办理房产过户手续并交付涉案房产，但截至起诉时，梁XX并未协助安泰图文中心办理涉案房产的过户手续，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。对于安泰图文中心主张解除双方买卖合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。”安泰图文中心与梁XX签订房屋买卖合同，按约支付购房款后，其合同目的即是要取得涉案房产的所有权，但根据查明的案件事实，梁XX将已出卖给安泰图文中心的房屋与案外人银行设立抵押登记，该违约行为已致使安泰图文中心房屋买卖合同目的客观上无法实现。故此，安泰图文中心本案诉请解除双方签订的《商品房购买协议》有充足的事实及法律依据，依法予以支持;对于《商品房购买协议》解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，安泰图文中心起诉之日即2019年2月27日视为发出合同解除通知，梁XX收到起诉状副本之日即2019年3月22日视为解除通知到达之日，故《商品房购买协议》解除时间为2019年3月22日。梁XX抗辩认为双方订立《商品房购买协议》时安泰图文中心已知晓涉案房屋抵押事实的主张，因未提交充分证据予以证明，不予采纳。另外，双方《商品房购买协议》解除后，梁XX应当返还安泰图文中心已付购房款215XXXX1960元，故对安泰图文中心的该项诉请，予以支持。2.购房利息认定问题。安泰图文中心就本案主张的已付购房款利息本质上为因梁XX违约所产生的违约金，双方对此未进行约定且事后亦不能补充约定，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违约金的计算应当以实际损失为基础。双方签订的《商品房购买协议》于2019年3月22日解除，《商品房购买协议》在合同解除之前处于正常履行状态，合同解除后梁XX应当立即返还安泰图文中心已付购房款215XXXX1960元，逾期未予返还才应当支付逾期付款的违约金，故结合本案合同履行的客观实际情况，酌情确认被告梁XX因本案违约应当支付的违约金为以安泰图文中心已付购房款215XXXX1960元为基数自2019年3月22日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息。对于安泰图文中心诉请中超过前述标准的违约金，不予支持。

　　综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：“一、原被告2012年2月17日签订的《商品房购买协议》于2019年3月22日解除;二、被告梁XX于本判决生效之日起十日内返还原告云南XX建设工程施工图设计文件审查中心购房款215XXXX1960元及相应利息(利息的计算方式为：以215XXXX1960元为基数自2019年3月22日起至实际还清前述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算);三、驳回原告云南XX建设工程施工图设计文件审查中心的其他诉讼请求。案件受理费193708元，由原告云南XX建设工程施工图设计文件审查中心承担58112.4元，由被告梁XX承担135595.6元。”

　　二审中，双方当事人均未提交证据。

　　本案二审的争议焦点：涉案合同应否解除，梁XX应否向安泰图文中心返还购房款215XXXX1960元并支付相应利息。

　　对于合同应否解除问题。本案中，安泰图文中心主张梁XX在履行涉案合同过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项及第(四)项规定的违约情形，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，依照该条款规定其享有法定合同解除权。本院认为：1.双方当事人签订的涉案合同系商品房购销合同，该合同合法有效。双方当事人自签订涉案合同后至今已7年有余，在履约过程中，安泰图文中心作为购房人已按期、足额向梁XX支付了购房款，虽然双方均认可梁XX亦依照涉案合同的约定向安泰图文中心交付了涉案房屋并由安泰图文中心使用至今，但在商品房购销合同法律关系项下，获得涉案房屋的所有权是安泰图文中心的主要合同目的，而现有证据表明因梁XX的原因致使涉案合同抵押登记给案外人，致使上述合同目的不能实现，故原审法院据此认定梁XX构成根本性违约，结合梁XX收到本案起诉状副本的时间，认定涉案合同已于2019年3月22日解除正确，对此本院依法予以维持。2.关于上诉人梁XX提及的安泰图文中心在签订涉案合同时就知晓涉案房屋被抵押的主张，其在二审中申请本院前往昆明市西山区人民法院调取另案证据和笔录欲证明上述内容。因其在二审中表示另案证据及笔录中没有直接涉及2012年本案涉案合同签订当时涉案房屋的抵押状况，故本院认为上述申请与其该项主张无关联性，依法不予准许。因梁XX无证据证实安泰图文中心在签订涉案合同时就知晓涉案房屋被抵押，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定对其该项主张依法不予支持。3.上诉人梁XX还主张原审法院对承诺书的认证错误，其并未向安泰图文中心做出过相关承诺。根据合同相对性原则，涉案合同的合同主体为梁XX与安泰图文中心，虽然双方当事人二审中均认可承诺书的出具人梁X系梁XX之父，但安泰图文中心无证据证明梁XX授权梁X履行涉案合同或处理涉案合同相关事宜，故原审法院认定承诺书系梁XX一方出具确有错误，本院对此依法予以纠正。基于此，安泰图文中心主张梁XX存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形无事实依据，对此本院依法不予采信。

　　对于安泰图文中心主张的购房款返还问题。上诉人梁XX认为若法院认定涉案合同应予解除其愿意全额向安泰图文中心返还购房款215XXXX1960元。前已述及，本院已依法确定涉案合同予以解除，加之双方在二审中一致认可安泰图文中心已依照合同约定按期、足额向梁XX支付了购房款215XXXX1960元，故原审法院判令由梁XX向安泰图文中心返还该款有事实和法律依据，对此本院依法予以维持。

　　对于安泰图文中心主张的利息问题。被上诉人安泰图文中心在一审、二审中均表示该项诉讼请求实质上系因梁XX违约产生的违约金，二审中表示认可原审法院对此项诉讼请求的处理。上诉人梁XX认为若法院认定涉案合同应予解除，愿意按照原审法院确定的基数、标准、截止时间支付利息，但是主张利息的起算点应为本案法律文书生效之日起。本院认为，在合同依法予以解除的前提下，本院前已认定合同解除的时间系原审法院向梁XX送达本案起诉状副本之日，即2019年3月22日，故原审法院自此时间计算利息并无不妥之处，对此本院依法予以维持。

　　综上所述，上诉人梁XX的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院虽认定事实有不当之处，但适用法律正确且判决结果正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费193708元，由梁XX承担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　王璟

　　审判员　　范蕾

　　审判员　　刘希

　　二〇一九年十二月二十六日

　　书记员　　杨博