曲*平与孙*、李XX、李XX、刘*兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　吉林省长春市中级人民法院民事判决书

　　(2018)吉01民终1769号

　　上诉人(原审原告)：曲XX，住长春市二道区。

　　委托诉讼代理人：刘X、迟XX，吉林XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：孙X，1973年6月25日出生，住长春市朝阳区。

　　被上诉人(原审被告)：李XX，住长春市二道区。

　　委托诉讼代理人：邵XX，吉林XX律师。

　　原审第三人：李XX，住长春市宽城区。

　　委托诉讼代理人：高硕健，吉林XX律师。

　　原审第三人：刘XX，住长春市二道区。

　　委托诉讼代理人：邵XX，吉林XX律师。

　　曲XX因与孙X、李XX、李XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院(2017)吉0103民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　曲XX一审诉称：2017年3月25日，其与孙X签订了《卖房协议书》，约定孙X向其出售位于长春市宽城区贵阳XX4单元507室房屋，总价款为人民币65万元，同时约定该房款分三次给付，签订合同的当日其按照合同约定向孙X支付了第一笔房款10万元，同年8月10日向孙X支付了第二笔房款20万元，同时约定两个月后由其办理银行贷款，贷款后向孙X支付剩余35万元。孙X已收到两笔款项并出具收条。其在购买本案诉争房屋之前一直长期租住在此房，在该房屋出售时有优先购买权。孙X在出售本案诉争房屋时向其出示了以下证明材料;1.李XX出具的已将本案诉争房屋赠与给儿子李X及孙X，同时授权二人有权出租、出售本案诉争房屋的声明;2.李XX2013年4月22日出具的，证明该房屋于1999年已赠与给儿子李X，并由李X居住，由于费用较高至今未去办理产权变更;3.1999年李XX单位福利分房时，当时盖有单位公章的“住房分配证”，该分配证是开具给孙X配偶李X的。其正是出于对上述证明材料的信任才购买的此房屋，并且于2017年8月7日委托吉林省XX公司对本案诉争房屋进行了装修，花费装修费用167724元。李XX在明知其已经合法购买并且实际入住本案诉争房屋的情况下，于2017年4月24日恶意将该房屋以明显低于市场价格的35万元出售给其女儿即本案第三人李XX。严重损害了其合法权益。故诉请判令：1.确认经过李XX授权后，孙X与其签订的《卖房协议书》合法有效，孙X、李XX继续履行合同，将长春市宽城区贵阳XX4单元507室房屋过户登记至其名下;2.确认李XX与李XX之间的房屋买卖合同无效;3.判令李XX配合其办理长春市宽城区贵阳XX4单元507室房屋更名过户手续。

　　孙X一审辩称：1.孙X卖给曲XX房屋是有权处分的合法行为。孙X与李XX之子李X于1996年9月22日结婚，1998年12月，李XX单位福利分房一套，坐落于长春市宽城区贵阳街小区7-2栋4单XX，1999年8月进行房改，当时李XX承诺将该房屋赠与其子李X。经李X申请，省烟叶物资公司同意将该房屋的《住房分配证》登记在李X名下。该房屋12919元房改费用及其他扩大面积款、入户费、电视有线费等费用均由孙X以李XX名义交付，装修款由孙X的父母出资。2013年4月22日，因诉争的房屋漏水，为诉讼需要李XX为孙X及李X出具《证明材料》，证明诉争房屋赠与儿子李X。2016年1月15日，因该房一直在李XX名下，李XX为孙X出具《声明》一份。该声明承诺：同意将诉争房屋由李X、孙X对外出租出售。于是孙X与曲XX签订了《房屋租赁合同》，将该房租赁给曲XX后，双方又于2017年3月25日签订了《房屋买卖合同》，曲XX也按合同约定，交纳了相应的购房款。2.李XX与李XX买卖该房屋的行为无效，李XX对该房屋无权处分。2017年初，孙X与李X因感情不和，双方多次争吵，并于2017年9月7日通过民政部门办理了离婚手续。离婚当日，李XX便将曲XX诉至法院，通过李XX的诉讼得知李XX于2017年4月24日将诉争房屋转让给李XX，并于2017年4月24日变更了该房屋产权证书。李XX早已将诉争房屋赠与其子李X，李X与孙X已经对房屋做了较大额的添附，并且，李XX和其妻子承诺了孙X有出租转让的权利，故李XX的行为属无权处分。故孙X与曲XX房屋买卖合同合法有效，而李XX与李XX签订的《房屋买卖合同》无效。

　　李XX一审辩称：1.李XX既未将涉案房屋赠与孙X，也未授权孙X出租出售。所谓的《证明材料》和《声明》均系孙X借代理李XX与崔XX之间的诉讼，利用李XX为孙X出具的只有签名没有内容的九张空白纸张伪造。由于诉讼后孙X拒不交还房屋和产权证，李XX于2016年10月29日，在长春XX报刊登声明将涉案房屋的第306XXXX6423号产权证作废。2.李XX在得知孙X擅自将房屋出售给曲XX，明确表示孙X无权出售涉案房屋，要求曲XX腾出房屋。3.曲XX依据所谓的《证明材料》、《声明》、《住房分配证》确认孙X为房屋所有人与曲XX签订《卖房协议书》及《补充协议书》存在明显的过错，《卖房协议书》及《补充协议书》应认定为无效。首先，《证明材料》、《声明》均没有涉案房屋共有人刘XX的签名。尤其是《声明》中已写明涉案房屋共有人刘XX的，但其没有签名。其次，《住房分配证》记载的房屋地址为贵阳XX7-2栋5层514号，建筑面积117.79平方米。《证明材料》、《声明》中记载的贵阳XX7-2栋4门507室，房屋面积117.77平方米二者房号、面积都不相同。再次，赠与不动产应当办理产权登记行为才完成，在办理产权登机前赠与人有权随时撤销赠与。最后，曲XX以65万元巨资购买涉案房屋，在明知过户时需要李XX与刘XX配合，在购买时却不与房屋所有权人联系确认房屋买卖和过户事宜，明显有违正常交易习惯。4.李XX与刘XX将房屋赠予女儿李XX，而非出售。

　　李XX一审述称：李XX的房屋取得方式是李XX及刘XX赠与所得，是因为在产权办理赠予过户时，赠与协议过于简单，产权处以358032元的计税标准收取的税费，不动产赠与方式是以登记为准，赠与行为已经完成。

　　刘XX一审述称：刘XX与李XX于1973年登记结婚，婚后有一子李X、一女李XX。1999年与李XX共同参加房改购得涉案房屋。2012年11月28日，因楼上漏水进行诉讼，李XX夫妇委托儿媳孙X代理诉讼，李XX为孙X出具九张只有李XX签名的空白纸张。刘XX从未同意过将涉案房屋赠与给李X和孙X。曲XX与李XX从未见面，也从未同意将涉案房屋出售给曲XX。因孙X拒不交还产权证，2016年10与29日，李XX夫妇在长春XX报刊登声明，将原产权证作废。2017年4月，李XX夫妇共同决定将争议房屋赠与女儿李XX并办理了产权过户手续。所谓李XX出具《证明材料》、《声明》是虚假的，也没有刘XX签名。孙X无权处分刘XX、李XX共有房屋，孙X与曲XX签订的《卖房协议书》及《补充协议书》无效。

　　一审法院经审理查明：李XX与刘XX系夫妻关系，李XX系李XX与刘XX的女儿，孙X系李XX、刘XX的前儿媳(与李XX、刘XX的儿子李X于2017年9月7日登记离婚)。本案诉争房屋系位于长春市宽城区贵阳XX7-2号楼507室，建筑面积117.77平方米，系李XX通过房改于1999年11月11日所得;《房屋所有权证》登记在李XX名下，因《房屋所有权证》由孙X持有，2016年10月29日，李XX将该《房屋所有权证》登报以遗失为由，公告声明作废;2017年4月19日，诉争房屋更名至李XX名下。孙X出示《房屋所有权证》、李XX于2013年4月22日签名的《证明材料》、2016年1月15日签名的《声明》，于2017年3月25日与曲XX签订《卖房协议书》，约定将诉争房屋以65万元的价款出售给原在该房屋租住的曲XX。曲XX已经诉争房屋进行了装修。

　　一审法院认为，本案诉争的房屋原系李XX与刘XX夫妻共同财产。虽然孙X持有《房屋所有权证》、李XX签名的《声明》及《证明材料》，但因《声明》、《证明材料》没有刘XX的签名，刘XX对该声明的具体内容不予认可，且该房屋没有过户至李X或孙X名下，孙X主张诉争的房屋已经赠与李X及孙X的事实不成立。孙X无权处分诉争房屋，其与曲XX签订《卖房协议书》虽然有效，但李XX、刘XX不予认可，且将该房屋已过户至李XX名下，三人在庭审中均不同意履行该协议，曲XX要求继续履行该协议并将诉争房屋更名至曲XX名下的请求，不予支持。由于曲XX与孙X签订的《卖房协议书》不能继续履行，李XX与李XX之间的房屋买卖关系是否有效与曲XX没有关系，对此不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决曲XX与孙X签订的《卖房协议书》有效;驳回曲XX的其他诉讼请求。案件受理费10300元由曲XX负担。

　　曲XX上诉称：1.李XX出具的《声明》、《证明材料》中虽然没有房屋共有人刘XX的签字，但刘XX与李XX系夫妻关系，对该房屋的出租、出售事宜长期知情却未提出反对意见，应视为对李XX授权的认可;2.李XX与孙X之间形成了委托代理关系，对孙X的出售房屋行为应负有继续履行的义务;3.李XX与李XX买卖房屋并完成过户手续的行为属于恶意串通损害第三人利益，二人签署的合同应属无效，原判对曲XX的确认该合同无效的诉请不予评判属于遗漏诉请;4.原判适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认为孙X属无权处分不当，实际上孙X持有合法授权，系有权处分，认定孙X与曲XX签署的合同为有效的法律依据错误。综上，应发回重审或改判支持其一审全部诉请。

　　孙X答辩意见与曲XX上诉意见一致。

　　李XX答辩及李XX、刘XX陈述均称：原判正确，应予维持。

　　经本院审理查明的事实及证据与原判相同。

　　本院认为：1.曲XX要求将房屋更名过户至其名下的上诉理由不能成立。案涉房屋原登记在李XX名下，属于李XX与妻子刘XX共有，虽然孙X持相关证明证实李XX委托其出售房屋，但曲XX作为购房者，在与孙X签署买卖合同时应查清该授权是否为李XX真实意思表示、是否经过了其他房屋共有人的同意，未尽相应审慎义务;现刘XX作为共有人并未授权孙X出售房屋，事后亦未追认，故孙X持有李XX单方出具的委托而出售房屋属于无权处分，曲XX所称刘XX未做表示则视为默认并无法律依据;因孙X未取得处分权致使案涉房屋所有权无法转移，故曲XX要求将房屋更名过户的上诉理由不予支持。2.原判并未遗漏诉请。原判虽记载“李XX与李XX之间的房屋买卖关系是否有效与曲XX没有关系，对此不予评判”，但在此表述之前已表明了“由于曲XX与孙X签订的《卖房协议书》不能继续履行”这一适用前提，并非遗漏诉请，且在一审判决主文第二项已判决驳回曲XX的其他诉讼请求，并未影响本案实体及程序的公正。3.原判适用法律正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，通过第一点分析，孙X确属无权处分，且一审法院是在李XX提出曲XX与孙X所签订的《卖房协议书》无效的抗辩的情况下，依据此司法解释认定为有效，而保护了曲XX的诉请，故曲XX的此点上诉理由不能成立。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉维持原判。

　　二审案件受理费10300元，由上诉人曲XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　王晓艳

　　代理审判员　　李　迪

　　代理审判员　　李东鹤

　　二〇一八年五月十四日

　　书　记　员　　丁XX