张XX与周XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　张某某与周XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市浦东新区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)沪0115民初11219号

　　原告：张XX，男，1964年5月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。

　　委托诉讼代理人：秦X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：周XX，上海XX律师。

　　被告：周XX，男，1988年11月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。

　　委托诉讼代理人：杨X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：余能军，上海XX律师。

　　原告张XX与被告周XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托诉讼代理人秦X、被告周XX的委托诉讼代理人杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　张XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年5月1日起至10月31日止的房屋租金3万元;2、判令被告支付滞纳金，自2018年5月1日起，每日按5,000元的千分之一即5元，计算至2018年10月2日止。事实和理由：原、被告于2016年10月25日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区历城XXXXX号底层的商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2016年11月1日起至2018年2月28日止，每月租金5,000元，每三个月支付一次。另约定如逾期支付，则每逾期一日须支付未付金额的0.1%作为滞纳金。超过30天未支付，且非原告原因则视为被告自动退租等。2018年2月28日合同到期后，原、被告口头达成续租至2018年10月的协议。被告实际租用至2018年10月，期间仅支付了2个月租金，拖欠6个月租金未予支付。原告于2018年10月3日、7日分别在系争房屋张贴到期告知函，并要求被告支付拖欠费用，被告仍未支付，故提起诉讼。

　　周XX辩称，原告超期转租，无继续转租的权利。系争房屋在2018年10月被拆违办将门口砌封，砌封后无法继续经营。系争房屋属于学校的辅助用房，不得对外用于经营，被列入了整治范围，故不同意原告的诉请。

　　本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积约16平方米)出租给乙方，租赁期限自2016年11月1日起至2018年2月28日止。年租金为6万元，计每月5,000元，每3个月支付一次，乙方须于每个支付周期开始的前10日内直接支付进甲方账户。保证金为5,000元。乙方不得逾期支付租金及相关费用，如乙方逾期一日须支付甲方相当于未支付金额0.1%作为滞纳金，起过30天未支付，且非甲方原因则视为乙方自动退租，甲方有权追讨乙方违约金及乙方欠缴租金和其他费用，并有权收回该商铺另租赁给第三方。合同另对其他事项作了约定。

　　合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用。被告支付原告租赁押金5,000元，并付清了租期内的租金。合同到期后，被告继续使用系争房屋，并支付了原告2018年3月、4月的租金各5,000元，2018年5月1日以后的租金未支付。2018年10月2日，被告搬离了系争房屋。2018年10月7日，原告在系争房屋门口张贴商铺租赁到期告知函，称被告在租赁合同到期后拖缴房租，已欠付租金6个月计3万元，通知解除合同并要求于10月10日前搬离，付清欠付的6个月租金。次日，原告向被告发送微信，称租赁合同已到期，如逾期未清退将承担相应责任等。

　　另查明，系争房屋系原告向案外人上海XX公司承租，双方订有租赁合同，合同记载的租赁合同自2016年3月1日起至2018年2月28日止。原告另提供了盖有上海XX公司印章的证明，内容为收到张XX缴纳系争房屋2018年5月-11月的租金3万元。

　　再查明，系争房屋未取得过建设工程规划许可。

　　审理中，被告称2018年3月起，原告经常至系争房屋骚扰被告，要求被告付款，被告要求其出具授权继续转租的文件，原告影响了被告的经营，被告实际经营至2018年6月，2018年10月2日自行搬离。原告称被告实际经营至搬离之日。

　　经本院释明涉案《商铺租赁合同》无效，对于无效合同的后果处理，原告将诉请1更正为房屋使用费，同意退还租赁押金，撤回了第2项诉讼请求。被告要求原告返还已收取的全部租金及保证金。

　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》，因所涉及的租赁物未取得过建设工程规划许可，故涉案合同应当认定无效。但由于涉案合同已实际履行，并且在合同约定的租赁期限届满后，双方确认被告实际于2018年10月2日才搬出系争房屋，故对于原告主张中截止2018年10月2日之前的房屋使用费，被告应予支付。原告将房屋使用费主张至2018年10月31日，无事实依据，本院不予采纳。房屋使用费的计算标准，原告参照了合同约定的租金标准即每月5,000元，本院予以照准。原告同意退还被告缴纳的押金5,000元，本院予以准许，本案中一并处理。被告认定因涉案合同无效，原告应退还其全部租金的主张，于法无据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告周XX于本判决生效之日起十日内支付原告张XX自2018年5月1日起至2018年10月2日止的房屋使用费25,323元;

　　二、原告张XX于本判决生效之日起十日内退还被告周XX租赁押金5,000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费550元，减半收取计275元，由原告张XX负担25元，被告周XX负担250元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　何绍辉

　　二〇一九年五月八日

　　书记员　　沈　嬿

　　附：相关法律条文

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。