合同纠纷，一审败诉二审胜诉

上诉人（原审被告）：刘XX，女，1948年1月15日出生，汉族，住河南省浚县。

上诉人（原审被告）：赵XX，男，1974年8月5日出生，汉族，住河南省浚县。

二上诉人委托诉讼代理人：李XX，河南XX律师。

二上诉人委托诉讼代理人：李彦娟，河南XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：李XX（曾用名李XX），女，1964年6月2日出生，汉族，住河南省浚县。

委托诉讼代理人：赵XX，男，系李XX之子。

原审被告：赵XX，女，1971年8月24日出生，汉族，住河南省浚县。

原审被告：赵XX，女，1983年4月7日出生，汉族，住河南省浚县。

上诉人刘XX、赵XX因与被上诉人李XX，原审被告赵XX、赵XX合同纠纷一案，不服河南省浚县人民法院（2017）豫0621民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘XX、赵XX上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、违约的前提是有约定，没有约定何来违约。赵XX通过法院拍卖购买房屋，即使其他事项一栏有“此房李XX日后回房时，付清27000元钱，并按银行同期贷款利率付息”的内容，该内容并不等同于“李XX可以无限期的回房，赵XX必须同意李XX回赎”，更不等同于“赵XX无权对房屋进行修缮改建”。2、赵XX的行为没有违约。赵XX购买房屋没有对房屋不得修缮改建的约定，所以，在使用过程中，根据房屋的安全需要和使用需要对房屋进行改建是必须的、必要的，并非故意毁坏房屋，何来违约的认定。3、赵XX通过拍卖程序购买的是房屋的所有权，该所有权是不受限制的。在法院拍卖的所有程序中，没有一处规定竞买人购得的房屋不具有完全的所有权，不能对房屋修缮改建。所有权应该是不受限制的占有、使用、收益、处分权，本案赵XX依法对自己购买的房屋进行改建，并未侵犯被上诉人的权益，不应对被上诉人承担违约责任。4、上诉人赵XX已明确表示放弃继承，一审判决仍判决承担责任，属程序违法。5、一审判决对房屋价值的酌定，没有事实根据和法律依据。本案房产是在屯子镇上的集体土地上的房产，不具有大产权的性质，不能进入市场流通买卖，其价值每平方米不足1000元，法院酌定每平方米3000元，明显不符合事实。

李XX辩称，请求法院维持原判。李XX认为刘XX、赵XX不能对房屋进行修缮和改造。

李XX向一审法院起诉请求：判令刘XX、赵XX、赵XX、赵XX赔偿李XX经济损失800000元。

一审法院认定事实：1、1993年，李XX之夫赵XX在浚县屯子镇北赵庄村安长公路路东建门面房两间。1994年9月17日、11月25日，赵XX向屯子农经站农村合作基金会贷款2万元，1995年赵XX去世。1996年浚县屯子农经站农村合作基金会将李XX起诉至法院，要求李XX偿还借款本金20000元，利息6968.4元，罚息1393.7元。1996年7月29日，河南省浚县人民法院判决李XX偿还本金及利息共计28362.1元。当时因李XX无力还款，李XX公公赵XX（已故）、赵XX、村委会计赵XX（已故）、村支书赵修亮（已故）协商达成一致意见：由赵XX出资27000元，赵XX作为竞买方竞拍赵XX所有的两间门面房，门面房由赵XX使用。同时约定：如日后李XX回赎房子，应当偿还27000元房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。1997年6月1日，赵XX作为竞买方拍得该房产，河南省浚县人民法院拍卖时出具了拍卖成交确认书，并在拍卖成交确认书“其他事项”一栏中注明：此房李XX日后回房时，付清27000元钱，并按银行同期贷款利率付息。2、诉争房产在使用过程中由赵XX进行了改建，并于2008年在浚县房产管理局办理了房产证（房权证浚字第××号）。该房屋产权证载明房屋所有权人系赵XX，房屋建筑面积为121.88平米，土地权属性质为集体土地。3、李XX诉请赵XX回赎房屋纠纷一案，经浚县人民法院一审、鹤壁市中级人民法院二审，认为李XX应当及时主张房屋所有权回赎，因赵XX已占有、使用该房屋近19年之久，且赵XX对该房屋进行了较大规模的改建，涉案房屋无法单独交付，故二审终审判决驳回了李XX回赎涉案房屋的诉讼请求。

李XX之夫赵XX（已故）与赵XX系兄弟关系。诉讼中，赵XX于2017年10月因病死亡，其法定遗产继承人为妻子刘XX、儿子赵XX、长女赵XX、次女赵XX。赵XX通过司法拍卖购买所属李XX的房屋，在赵XX死亡后，由赵XX在该房屋经营一汽车广场。与诉争房屋位置相近，位于浚县屯子镇云锦大道与共渠XX（屯子镇政府附近）昌盛佳XX的商业房门面房每平方单价约在3000元左右。

一审法院认为，李XX因与浚县屯子农经站农村合作基金会借款合同纠纷，拖欠债务28362.1元。1997年6月1日，经河南省浚县人民法院强制执行，原属李XX的涉案房屋通过司法拍卖程序，以27000元的价格拍卖给赵XX。涉案房屋所有权已转移至赵XX。根据赵XX、赵XX在河南省浚县人民法院询问笔录及《拍卖成交确认书》中“此房李XX日后回房时，付清27000元钱，并按银行同期贷款利率付息”的内容，李XX与赵XX对涉案房屋所有权的回赎进行了约定，该约定属于双方当事人之间关于所有权的特别约定，并不违反有关法律规定，应属有效。因赵XX对涉案房屋已进行较大规模的改建，造成涉案房屋无法单独交付，合同义务已无法履行，应当承担违约责任。因赵XX在诉讼中死亡，其合同法上的权利及义务一并转移给其遗产继承人。其遗产继承人应在继承遗产范围内清偿债务。因赵XX、赵XX向河南省浚县人民法院提交书面申请，放弃继承遗产的权利，且李XX不要求赵XX、赵XX承担义务，故赵XX、赵XX不再承担责任。关于赵XX的违约行为给李XX造成的损失，因关于涉案房屋价值，李XX明确表示不申请房屋价格评估，也无力负担评估费，考虑该涉案房屋的地理位置、房屋折旧程度等因素，参照附近商业楼房屋的价格每平方3000元等因素，酌定该房屋价值约为400000元，扣除李XX应当按照约定支付的房屋回赎价格，综合考虑双方在合同中应负的责任，结合本案的实际情况，酌定李XX的损失为280000元。刘XX、赵XX应在遗产继承范围内给付李XX违约损失280000元。赵XX辩称，其放弃继承遗产，不应承担责任的辩称理由，因赵XX遗留的房屋现由赵XX占有、使用，故对其辩称，不予采纳。判决：一、刘XX、赵XX在继承赵XX遗产范围内给付李XX违约损失280000元；二、驳回李XX的其他诉讼请求。

二审期间双方均未提交新证据，本院确认一审认定的事实成立。

本院认为，在《拍卖成交确认书》上写有“此房李XX日后回房时，付清27000元钱，并按银行同期贷款利率付息”的内容，虽然未明确约定回赎时间，但根据对赵XX、赵XX询问笔录以及结合拍卖成交书中确定的回赎价款等内容，李XX应在合理期限内及时行使回赎权。但其在长达19年的时间内未有效主张回赎涉案房屋，是致其回赎涉案房屋基础条件丧失的原因，所产生的后果应由其自行承担。赵XX通过司法拍卖程序获得了涉案房屋所有权，其在李XX未及时主张回赎涉案房屋的情况下有权对房屋进行维修、翻建、改建，一审以赵XX构成违约，判决刘XX、赵XX在继承遗产范围内承担违约赔偿责任缺乏基本事实依据。

综上所述，上诉人刘XX、赵XX的上诉理由成立。一审认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河南省浚县人民法院（2017）豫0621民初1821号民事判决；

二、驳回李XX的诉讼请求。

一审案件受理费11800元，二审案件受理费5500元，均由李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长单XX

审判员罗XX

审判员郝XX

二〇一八年八月七日

书记员周XX