烂尾XX盘，二审撤销房地产公司支付逾期办证违约金的判决项

　　广东省深圳市中级人民法院民事判决书

　　(2019)粤03民终30046号

　　上诉人(原审被告)：深圳市XX公司，住所地：深圳市龙岗区。

　　法定代表人：郑XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：董XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：刘志文，广东XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：张X，女，汉族，1973年9月29日出生，身份证住址：郑州市xxxx，身份证号码：xxx。

　　委托诉讼代理人：窦XX，广东XX律师。

　　上诉人深圳市XX公司因与被上诉人张X房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　XXX公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张X的全部诉讼请求;二、一、二诉讼费用由张X承担。事实和理由：1、一审认定(2001)深罗法房初字第1798号民事调解书已发生法律效力，张XX据该调解书取得了涉案房产的所有权，属于认定事实和适用法律错误。该调解书内容是以物抵债，并非对物权的变动，张X不能依据该调解书取得涉案房产的所有权。张X并非涉案房产的所有权人，其关于“要求交付房产和办理不动产权证书”不属于不动产物权权利人的请求权范围，该诉讼请求亦不属于不适用诉讼时效的规定，一审认定错误。2、涉案房产备案登记在案外人罗X名下，以物抵债调解书已过申请执行时效，且侵犯案外人权利。3、XXX公司仅是通过拍卖程序取得涉案土地使用权的竞买入，并非XX荣XX权利义务继受人，XXX公司与张XX无房屋买卖合同关系。4、涉案房产作为“问题XX盘”，至今不具备办证、交房的条件，原判决忽视客观事实，判决XXX公司支付办证、交房损失，有违法律的公平正义。

　　张X辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回XXX公司的上诉请求，维持原判。

　　张X向一审法院起诉请求：1、XXX公司立即向张X交付位于深圳市龙岗区横岗镇西XX凤凰XX;2、XXX公司赔偿张X因未履行交房义务给张X造成的损失(自2008年5月6日开始以101464元为基数，参照延期交房违约金每日万分之五的标准计算至实际交付之日止，暂计至起诉之日为179591.29元);3、XXX公司立即办理张X位于深圳市龙岗区横岗镇西XX凤凰XX3号XX205房之不动产转移登记;4、XXX公司赔偿张X因未履行办证义务给张X造成的损失(自2009年1月1日开始以101464元为基数、参照延期办证的违约金每日万分之四的标准计算至转移登记之日止，暂计至起诉之日为133932.48元);5、诉讼费用由XXX公司承担。

　　一审法院认定事实：涉案凤凰XX项目对应的土地宗地号为xx，位于深圳市龙岗区横岗街道西XX。1995年4月20日XX荣XX经深龙地合字(1995)115号《土地使用权出让合同书》取得G07249-5宗地的土地使用权，后XX荣XX在该土地上进行了开发建设，已建成3栋住宅XX(1号XX、3号XX、5号XX)，其中，1号XX在当时办理了竣工验收手续，3、5号XX未办理竣工验收手续。1997年11月1日，XX荣XX取得凤凰XX(1#、3#XX)的深圳市房地产预售许可证及深圳市商品住宅外销许可证。

　　2000年10月26日，张X与XX荣XX签订房屋租赁合同，约定张X将位于深圳市罗湖区XX的房屋出租给XX荣XX。后因XX荣XX未按约定支付租金等费用，张X诉至深圳市罗湖区人民法院，要求XX荣XX支付房屋租金、水电费、空调费等费用101464元。XX荣XX对上述事实予以确认，双方并达成调解协议。2001年11月8日，深圳市罗湖区人民法院作出(2001)深罗法房初字第1798号民事调解书，确认XX荣XX以其名下位于深圳市龙岗区横岗镇凤凰XXxxx的房屋一套抵偿尚欠张X的费用101464元。

　　XX荣XX此后因经营管理不善，资金周转困难，公司严重亏损，于2001年起停止经营，且公司因未年检于2004年被依法吊销营业执照。涉案凤凰XX项目处于烂尾状态，属于2004年深圳市人民政府《关于子悦台等52个“问题XX盘”处理意见的批复》[深府函(2004)124号]中认定的“问题XX盘”之一。2005年5月10日，深圳市中级人民法院受理相关债权人关于宣告XX荣XX破产还债的申请，受理案号为(2005)深中法民二破产字第7号。2005年12月21日，深圳市中级人民法院宣告XX荣XX破产还债并指定清算组接管破产企业。2006年4月13日，深圳市XX公司对XX荣XX的破产财产作出估价报告，G07249-5号宗地，土地面积15664.5平方米，估价116XXXX2897元，1、3、5号XX建筑面积14148.72平方米，估计值XXX元，注明G07249-5号宗地的拍卖底价为估价值扣除拖欠政府地价本金XXX元后再乘以快速变现系数后得出。2006年9月6日，清算组委托拍卖公司对XX荣XX的财产进行公开拍卖，拍卖公司在拍卖前的《竞拍须知》第十一条其他需要说明的重要事项明确：由于凤凰XX大部分已建成的住宅已经出售或判决、裁定给了小业主，故本次拍卖的房产仅属于XX荣XX名下的房产。拍卖成交之后，XX荣XX对已有的合法小业主的相关开发商义务(如办证、办理竣工验收等)，均由买受人承担。XXX公司通过公开竞买的形式，竞得XX荣XX的相关破产财产，拍卖人和买受人签订的《拍卖成交确认书》确定：1、成交的拍卖物品为龙岗区横岗镇西坑村凤凰XXG07249-5号宗地及其三栋地上建筑物(住宅)中的1栋102、103、104、204、404、405、406、604，3栋506、606共10套房产;2、买受人自拍卖成交之日起7个工作日内付清全款。买受人不按期支付成交款和佣金则视为买受人违约，买受人须承担违约责任;3、凤凰XX所欠的水费、电费、地价费用、土地使用费以及欠村委的款项等一切债务由买受人承担;4、买受人自行清场;5、买受人自行办理有关土地、房产过户手续、自行办理与国土部门重新签订土地出让合同事宜，委托方仅负责提供拍卖之相关资料(如裁定书、证明文件等)，如买受人未能办理过户手续，委托方不承担任何责任，拍卖款不退;6、所有过户税费(含买卖双方)由买受人承担，委托方不承担任何费用及债务;7、上述标的物的土地使用权面积和地上建筑物的实际面积，以规划、国土、房管部门核定为准;8、如凤凰XX原有的相关文件资料不齐，买受人自行解决补办事宜，费用自理;9、原发展商(XX荣XX)对凤凰XX已有的合法小业主的相关开发商义务(如办证、办理竣工验收等)由买受人承担;10、拍卖成交后，如有第三方举证证明对本次拍卖的10套住宅中的一部分拥有合法的所有权，并为合法判决、裁定所确认，则由买受人与该第三方协商解决，协商不成，则房产归该第三方所有，委托方返还买受人该对应房产的拍卖款项。除此之外，委托方不承担任何违约责任;11、本确认书在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商解决不成，采取向深圳市人民法院起诉的方式解决;12、其他需要约定的条款：拍卖人按现状拍卖;买受人签署的竞买须知作为成交确认书附件，与成交确认书具有同等法律效力;买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分。签订《拍卖成交确认书》后，因拍卖的上述10套住宅中有部分存在权属争议，拍卖公司退回了有权属争议房产的拍卖款项。2006年9月28日、2007年12月10日，深圳市中级人民法院分别作出(2005)深中法民二破产字第7-2号、(2005)深中法民二破产字第7-5号民事裁定书，裁定深圳市XX公司名下位于深圳市龙岗区西XX的凤凰XX用地G07249-5号宗地共15664.5平方米(房地产证号分别为深房地字第XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，另有3133平方米未办理房地产证)、凤凰XXxx房、3栋xx房，归买受人深圳市XX科技有限公司所有，相关过户手续由买受人自行办理。2007年1月30日深圳市中级人民法院作出(2005)深中法民二破产字第7-4号民事裁定书，裁定准予执行XX荣XX清算组提交的破产财产分配方案。2007年12月10日深圳市中级人民法院作出(2005)深中法民二破产字第7-6号民事裁定书，裁定终结本案破产程序。在XX荣XX清算组提交的破产财产分配方案中，注明破产财产构成为凤凰XX未抵押的土地拍卖所得、凤凰XXxx、3栋xx房产拍卖所得、银行利息三部分。涉案xx房产未列入XX荣XX的破产财产进行处理。

　　2005年10月20日深圳市龙岗区横岗街道西XX居民委员会向凤凰XX小区各租户发出通知，通知的主要内容为：凤凰XX因历史原因已荒废多年，并拖欠社区居委会土地开发费，由于发展商无人管理，现在里面外来居住人员较为复杂且环境脏乱差，已成为西坑的一大治XX隐患。为了彻底清除这一治XX隐患，西XX居委会将会同公XX派出所从2005年10月31日起，对凤凰XX进行大整治，联系公XX、水电等部门，采取停水停电措施，用围墙将此小区封闭起来，不准任何人租住。请各租户接通知后在本月30日前尽快搬迁出该XX，否则造成的一切损失由自己承担。

　　2008年5月6日，深圳市国土资源和房产管理局(甲方)与XXX公司(乙方)签订《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》[深龙地合字(1995)115号补2]。其中第二条约定：根据广东省深圳市中级人民法院(2005)深中法民二破产字第7-2号民事裁定书及协助执行通知书，乙方取得位于横岗街道西XX地块编号为G07249-5的土地使用权，土地面积为15664.5平方米，土地用途为住宅。该宗地原属深圳市XX公司所有，其出让合同书为深龙地合字(1995)115号，1997年3月27日因红线坐标调整签订过该合同补充协议。第三条约定：根据市政府深府函(2004)124号《关于子悦台等52个“问题XX盘”的处理意见的批复》及市政府办公纪要(460)《关于研究处理问题XX盘的会议纪要》，甲乙双方经协商，现就G07249-5号宗地有关事宜达成协议如下：(一)乙方同意缴纳原合同尚欠的地价款土地出让金本金XXX元，免除利息、滞纳金及相应的土地使用费。乙方同意在本协议书签订之日起一次性付清上述地价款;(二)本宗地的土地使用年限为70年，从2008年4月16日至2078年4月15日止;(三)原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给乙方，存在遗留问题由乙方负责解决。(四)原深房地字第XXX号、XXX号、XXX号、XXX号《房地产证》自本补充协议书生效之日起由甲方收回，并注销。第四条约定：上述用地内的套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须不少于住宅总面积的90%。第五条约定：自本补充协议签订之日起，乙方必须在一年内开工建设，两年内竣工，否则，甲方有权收回该土地使用权。第六条约定：除上述有关条款外，原合同书的其他条款维持不变，本补充协议与原合同书及补充协议同时使用有效，具有同等法律效力。该补充协议书签订后，XXX公司于2007年4月16日付清了地价款，2008年6月4日深圳市国土资源和房产管理局向XXX公司出具《付清地价款证明》。

　　2009年1月22日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向XXX公司发出《关于签订G07249-5号宗地补充协议的复函》[深国房龙函(2009)0077号]，主要内容为：XXX公司经深龙地合字(1995)115号土地出让合同及其补1、补2号协议取得G07249-5号宗地的使用权，该宗地面积15664.5平方米，土地用途为商品住宅用地，用地使用年期为70年(2008年4月16日至2078年4月15日)，建筑容积率不大于1.78，总建筑面积不超过27882.81平方米。其中2008年5月6日签订的补2号协议约定，该宗地内原已办理的深房地字第xx号房产证自该协议生效之日起由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局收回注销，同时要求该宗地内套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须不少于住宅总面积的90%，协议签订之日起一年内开工两年内竣工。经查，上述宗地内于1995年4月20日前就已经建成三栋住宅XX(凤凰XX1、2、3栋)。根据深龙房测(现)2008-805、806、807号房屋测绘报告，该3栋住宅XX每栋建筑面积均为4867.8平方米，共14603.4平方米，均为90平方米以上套型。综上，请XXX公司按照书面承诺，对上述宗地内已建成的三栋住宅XX保留现状，今后只对未建成部分进行开发建设，且未建部分建筑指标均应按套型建筑面积90平方米以下住宅面积进行建设，开工及竣工日期以上述补2号协议约定为准。2010年10月27日、12月17日、2011年1月28日，XXX公司分别取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

　　2009年7月17日深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局在对案外人林XX的《关于凤凰XX办理房地产证信访问题的复函》中称：凤凰XX1栋未办理初始登记，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，经初始登记的房地产，方可申请办理转移登记。

　　2011年1月5日XXX公司委托广东XX事务所向“绿怡居”各住户发出律师函(张贴在凤凰XX小区内)，告知以下情况：一、“绿怡居”项目系原“凤凰XX”项目更名而来，项目的原所有人已经破产，XXX公司经合法程序取得该项目的开发经营权，“绿怡居”项目含项目用地范围内已经建成及即将开工建设部分。二、“绿怡居”项目属于在建项目，全部建筑均未交付使用，XXX公司亦未允许任何主体占有、使用该项目范围内之任何土地及建筑物，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的规定，现项目内之住户均为非法占有和使用，属于侵权行为，请所有侵权人立即停止侵权，退出非法占有和使用之建筑和土地，XXX公司保留对前述侵权行为采取一切维权措施的权利。三、项目的部分房产在原项目经营人经营期间，已与有关业主签订买卖合同并向管理部门备案，请相关业主于2011年6月30日前与XXX公司联系办理相关手续之事宜。四、根据经合法批准之项目开发计划，XXX公司即将对项目进行全面开工建设，出于维护正常开工秩序，保证项目生产XX全之考虑，项目用地范围之内将进行全封闭管理，禁止所有无关人员出入，请所有非法占有和使用人务必于2011年1月31日之前搬离“绿怡居”项目范围。

　　2013年8月29日，深圳市XX和国土资源委员会龙岗管理局向张X等业主发出《市规划国土委龙岗管理局关于凤凰XX业主要求不得对绿怡居项目办理规划验收等信访事宜的复函》[深规土龙函(2013)1510号]，主要内容为：一、根据深圳市人民政府《关于子悦台等52个“问题XX盘”处理意见的批复》[深府函(2004)124号]，凤凰XX项目属52个问题XX盘之一，由深圳市XX公司经深龙地合字(1995)115号土地出让合同取得土地使用权并进行开发建设，已建成3栋住宅(1、3、5号XX，其中1号XX已取得规划验收手续)。根据市中院裁定文书及协助执行通知书，2008年5月签订原出让合同的补充协议(补2)，上述宗地的权利人变更为深圳市XX投资发展有限公司(现更名为深圳市XX公司)。根据土地合同约定，XXX公司应承担该宗地的责任和义务，存在的遗留问题由XXX公司负责。二、XXX公司对剩余土地重新进行规划，2009年9月19日我局在《深圳商报》对凤凰XX二期规划设计方案进行公示，公示期内未收到相关意见，我局核发建设工程设计方案审批意见书。该项目于2010年10月取得建设用地规划许可证，二期兴建宗地内2栋11层建筑，2010年12月取得建设工程规划许可证并命名为“绿怡居”项目。三、现二期兴建宗地内2栋11层建筑即将竣工。关于XXX公司不履行合同义务解决遗留问题，我局于2013年8月22日约见开发商、业主代表，就解决1、3、5号XX的遗留问题进行了沟通。经协商，开发商承诺尽快按合同约定解决遗留问题。由于前期1、3、5号XX的规划验收、业主确权及产权登记等遗留问题尚未解决，为督促XXX公司积极履行合同义务，我局决定：1.该宗地二期绿怡居项目必须与原凤凰XX3、5号XX同时办理规划验收;2.在1、3、5号XX遗留问题未解决前，暂停办理该宗地二期绿怡居项目的预售审批手续。四、1、3、5号XX为深圳市人民政府深府函(2004)124号文52个问题XX盘之一，请房屋所有人携带相关房屋买卖合同(含预售合同)、法院裁决书等，依据合同约定、裁决书标的物状况等，报送开发商或该地块清算小组进行遗留问题处理，开发商应积极配合办理，直至遗留问题彻底解决。

　　2013年12月6日深圳市XX和国土资源委员会龙岗管理局向XXX公司发出《市规划国土委龙岗管理局关于G07249-5号宗地建筑规划验收事宜的复函》[深规土龙函(2013)2095号]，再次重申：根据深龙地合字(1995)115号土地使用权出让合同书及补充协议(补2)的约定，原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给XXX公司，存在遗留问题由XXX公司负责解决，故XXX公司须完善原开发商已建成的1、3、5号住宅XX的整改工作，并取得3号、5号住宅XX的质检报告、消防验收证明，依据现状测绘报告，完善施工图，确保3号、5号住宅XX顺利通过规划验收。

　　2014年XXX公司委托深圳XX公司对凤凰XX1、3、5号XX进行了房屋结构XX全鉴定。2014年4月18日，深圳市龙岗区住房和建设局向XXX公司发出深龙住建函[2014]202号《龙岗区住房和建设局关于危险房屋处理意见的函》，称：因凤凰XX1、3、5号XX因长期空置，三栋建筑物的承重结构和围护结构破损严重，深圳XX公司分别出具的三份检测鉴定报告结论表明，三栋建筑物的整体结构XX全性等级均评定为Dsu级，承载能力严重不足。2014年4月14日，我局组织专家在现场对三份检测鉴定报告进行评审，专家一致同意检测鉴定报告的内容及鉴定结论。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)和建设部《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)的有关规定，建议凤凰XX1、3、5号XX应予以整体拆除，请XXX公司立即向有关部门申请办理相关手续，组织拆除，确保不危及相邻建筑和影响人身XX全。

　　鉴于部分业主对凤凰XX1、3、5号XX的上述结构XX全性检测鉴定过程及结论不认同，2016年8月深圳市龙岗区住房和建设局委托深圳市XX公司对凤凰XX一期1、3、5号XX重新进行了检测，检测鉴定报告结论为：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，整体结构的XX全性等级评定为Dsu级;根据《危险房屋鉴定标准》，危险等级评定为B级。报告建议对存在问题的部位进行加固修缮。结构检测鉴定报告附件3建筑物XX全性鉴定评级释义中，Dsu级的分级标准为XX全性严重不符合标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，处理要求是必须立即采取措施。附件4房屋危险性鉴定评级释义中，B级的分级标准为结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。

　　在本案审理过程中，该院分别致函深圳市龙岗区园山街道西XX居民委员会(以下简称西XX)、深圳市龙岗区园山街道办事处、深圳市不动产登记中心、深圳市XX国土委龙岗管理局、深圳市龙岗区住房和建设局等相关部门了解凤凰XX的相关情况。深圳市龙岗区住房和建设局复函称：凤凰XX确实存在两次检测鉴定，但两次检测鉴定的委托方不同。2014年，XXX公司委托深圳XX公司对3栋建筑进行了房屋结构XX全鉴定，组织检测鉴定的原因不详，XXX公司向龙岗区住建局报来检测鉴定情况后，龙岗区住建局发去《关于危险房屋处理意见的函》，要求该公司采取措施，确保不危及相邻建筑和影响人身XX全。2016年，因部分业主质疑房屋XX全隐患鉴定结论，龙岗区住建局为及时消除隐患，根据区信访办牵头组织的工作会议纪要，委托深圳市XX公司对凤凰XX1、3、5号XX房屋结构重新进行检测鉴定。深圳市XX公司做出检测鉴定报告后，龙岗区住建局及时将报告转发业主方、街道办等相关单位，要求各单位按照鉴定报告内容采取整治措施，龙岗区住建局仅保存深圳市XX公司出具的鉴定报告。另外，经核查，凤凰XX1号住宅XX已办理竣工验收手续，3、5号XX未办理竣工验收手续。按现行规定，竣工验收由建设单位组织，各参建单位(监理、施工、勘察、设计)共同参与。龙岗区住建局仅作为项目的工程监督部门，无法确定建设单位是否具备办理竣工验收条件。截至目前，龙岗区住建局未收到相关单位对凤凰XX1、3、5号XX的加固、修复工作的施工许可申请。在加固完成后，若要将1、3、5号XX交付使用，除1号XX外，建设单位应到龙岗区住建局办理3、5号XX的竣工验收手续。

　　深圳市龙岗区园山街道办事处向该院复函称：一、经多方查找，未找到龙岗区住建局转给街道办事处的函件及《凤凰XX一期1、3、5号XX结构检测鉴定报告》;二、对于凤凰XX纠纷的问题，园山街道办事处(包括原横岗街道办事处)在发现后，已经介入并进行过多次协调和处置，具体协调和处置情况如下：(一)2011年3月4日、4月12日，原横岗街道先后两次会同龙岗区信访局、区规划国土局、区建设局、西XX召集开发商、业主代表展开协调，会议决定由龙岗区建设局施工XX全监督站负责加强施工管理，不能因施工影响居民正常的生活秩序，原横岗街道负责收集双方的产权资料。2013年6月18日，就业主和XXX公司的新一轮纠纷，原横岗街道信访办召集西XX、梧桐派出所、XXX公司代表及业主代表到信访办诉求中心协商。会议要求开发商维持现状，避免矛盾升级，街道根据业主提供的资料跟国土局沟通联系，让国土局与开发商沟通提供产权证明。2016年7月6日，原横岗街道领导召集街道综治办、城建办、信访办、司法所、横岗法庭、梧桐派出所、西XX等相关部门约见开发商、业主代表展开协调会。2016年7月19日，区信访局牵头组织政府相关部门、开发商和业主进行协调，议定：法院、产权登记中心就房产权属问题进行处理;就住建局鉴定争议XX房为危XX一事，由住建局出台具体处理方案;原横岗街道成立工作组后续跟进处理。2016年8月29日，区信访局牵头组织区住建局等有关部门在原横岗街道就凤凰XX建筑物结构XX全问题召开协调会。经现场考察，该XX盘已无人居住。会议议定，由区住建局牵头对凤凰XX建筑物结构XX全性进行重新鉴定。2016年12月7日，原横岗街道综治办购买律师服务，聘请广东XX对本案件进行前期梳理研判，经过三个月的调查，初步查清1、3、5号XX的108套房的基本情况(其中60套存在一房多主问题，48套暂无争议)。(二)2017年1月中旬，园山街道领导带领各职能部门分别与凤凰XX开发商及业主召开协调会，XX抚业主情绪。2017年4月17日，园山街道综治办、信访办会同律师团，约见凤凰XX业主代表召开协调会，律师团根据调查报告对信访人做了法律方面的宣讲工作，希望业主通过法律途径解决纠纷。2017年6月12日，区信访局会同区法院、区住建局、产权登记中心、园山街道信访办、综治办等相关部门，以及凤凰XX开发商召开协调会，商讨解决方案。2017年8月18日，街道等部门领导约见XXX公司负责人，要求XXX公司要有大局意识，要全力配合区、街道工作，协调解决好矛盾纠纷，并对XXX公司提出四项具体要求：1、提供3、5号XX的检测报告资料;2、提供1、3、5号XX的修缮加固工程方案;3、业主的产权争议与开发商不发生冲突，要加快对1、3、5号XX修缮进度，以达到入住条件;4、对现有凤凰XX合法产权的业主，履行应承担的有关义务。XXX公司负责人陈述凤凰XX1、3、5号XX业主情况，并表示尽快落实上述要求，目前已聘请第三方公司核查，待其核查情况报告出来后，将针对报告拟定解决方案。2017年12月22日，街道及相关部门领导约见业主代表张X，听取业主诉求，告知其街道会依法处理本案，希望其将会议精神传达给其他业主。2018年4月17日，信访办、维稳综治办、司法所接待张X等人，听取了相关诉求，其希望政府尽快为双方搭建协商平台协调处理。综上，原横岗街道与园山街道近年来一直在协调处理凤凰XX的纠纷，但开发商XXX公司至今不履行拍卖合同中的义务，也未履行修缮等义务。

　　西XX做出情况说明回复如下：1、辖区内凤凰XX因历史遗留问题，一直无人管理，里面杂草丛生、鱼龙混杂，外来居住人员未有任何登记信息，多为自行霸地盘居住，人员环境都较为复杂，成为西坑一大治XX隐患。2005年，社区严格按照上级政府的文件要求，联合当时的横岗街道综治办、梧桐派出所，积极开展专项整治行动。社区于2005年10月20日以社区居委会的名义，向凤凰XX小区住户发放一份自行搬离的通知，并在10月31日起对凤凰XX进行清理。当时是由街道综治办、梧桐派出所以及社区三方一起开展专项整治行动，对3、5号XX进行清场，并用墙砖将其围起来。由于1号XX是验收合格的，所以并没有对该号XX进行清场及围挡。2、据了解，目前是XXX公司对1、3、5号XX围起来管理，并无具体指定管理人员。1号XX较多业主与该公司存在纠纷，3、5号XX也有类似情况，具体情况不详，至今都没有妥善处理好产权纠纷。

　　深圳市不动产登记中心向该院复函称：经查不动产登记系统，XX荣XX于1998年8月申请办理凤凰XX1号XX初始登记，因资料不满足登记条件，该申请于1999年8月予以撤销，未核发房地产证。截至2018年7月18日，未查得凤凰XX1、3、5号XX有效初始登记记录。截至2018年11月30日，未查得凤凰XX1号XX有已核准登簿的初始登记记录，未查得3、5号XX有办证记录。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请人可备齐相关材料向不动产登记中心提交申请进行审核，申请建筑物、附着物所有权初始登记。如未取得相关材料，申请人可向职能管理部门征询相关情况。

　　深圳市XX国土委龙岗管理局复函称：一、凤凰XX项目对应宗地号为G07249-5，位于横岗街道西XX。经查，1995年4月20日，XX荣XX经深龙地合字(1995)115号《土地使用权出让合同书》取得G07249-5宗地土地使用权，土地使用年限为50年，从1992年10月5日起至2042年10月5日止，土地用途为商品住宅用地，建筑容积率≤1.78，计入容积率总建筑面积不超过27882.81平方米，合同约定地价款为XXX元。1997年3月27日，因调整用地红线，XX荣XX与深圳市XX国土委龙岗管理局签订《补充合同书》，不涉及地价变更。2008年5月6日，XXX公司经法院裁定取得G07249-5宗地土地使用权，并与深圳市XX国土委龙岗管理局签订(1995)115号《土地使用权出让合同书》补充协议书(补2)。协议书约定XXX公司同意缴纳原合同尚欠的地价款土地出让金本金XXX元，免除利息、滞纳金及相应土地使用费。根据深府函(2004)124号文规定，本宗地的土地使用年限为70年，从2008年4月16日至2078年4月15日止，本宗地的有关事宜按深府函(2004)124号文执行。原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给XXX公司，存在遗留问题由XXX公司负责解决。二、XX荣XX于1995年4月缴交100万元、于2000年7月缴交10万元，剩余地价XXX元已由XXX公司于2007年4月16日缴交并已办理第2008-0026号付清原合同地价款证明。三、G07249-5宗地取得两个预售证：一是深(龙)房许字(1997)029号房地产预售许可证，批准凤凰XX1号、3号XX住宅72套，建筑面积9834.2平方米;二是深(龙)房许字(1999)036号房地产预售许可证，批准凤凰XX3号XX住宅36套，建筑面积4917.1平方米。

　　另查，深圳市XX科技有限公司成立于2005年10月17日，2007年1月18日更名为深圳市XX投资发展有限公司，2008年11月20日更名为深圳市XX公司。

　　再查，深圳市XX和国土资源委员会、深圳市市场监督管理局共同制定的2016年版《深圳市房地产买卖合同(预售)》的格式版本中，第十二条约定出卖人逾期交付的违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。第二十二条约定，延期办证的违约金，因出卖人未履行相关义务造成买受人不能按期取得房地产证的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。

　　庭审时张X陈述：其自始至终从未实际占有过涉案房产，因为3号XX没有办理竣工验收，也没有入伙通知，不具备交XX条件。XXX公司竞拍后为了获取全部土地将1、3、5号XX的住户进行清场，并对门窗、XX梯、部分XX板和梁进行破坏，导致房屋严重受损，在此基础上，XXX公司未经1、3、5号XX的准业主们同意即进行危房鉴定，意图整体拆除达到其占有整个土地的目的，后经业主发现其企图后，申请龙岗住建局委托重新鉴定，鉴定结论为B级，建议加固修缮，但XXX公司一直未实施加固修缮。凤凰XX目前有围墙围着，由XXX公司实际控制。

　　XXX公司陈述：XXX公司没有对凤凰XX1、3、5号XX加固、修缮的义务，XXX公司实际也没有对1、3、5号XX进行加固、修缮，国土规划部门2009年1月22日的复函要求XXX公司对宗地内已建成的三栋住宅XX保留现状。目前1、3、5号XX均没有办理初始登记，因为3、5号XX没有通过竣工验收，1号XXXX荣XX没有缴清地价。XXX公司并非1、3、5号XX的建设者，没有办理竣工验收手续的义务，目前也不具备办理竣工验收手续的条件。2007年4月16日XXX公司根据拍卖确认书的规定已经将1、3、5号XX的地价缴清。XXX公司对凤凰XX1号、3号、5号XX没有进行管理，是否有其他人控制不清楚。XXX公司只控制着凤凰XX二期由XXX公司开发建设的两栋XX盘。XXX公司根据深圳市国土资源和房地产管理局龙岗分局复函的要求，对3、5号XX保留现状，只对二期进行开发，XXX公司控制的是二期开发的两栋新XX盘。

　　一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。深圳市罗湖区人民法院(2001)深罗法房初字第1798号民事调解书已发生法律效力，张XX据该生效法律文书取得了凤凰XX3号XXxx号房产的所有权，成为了该房产的合法权利人，有权要求相关义务人履行交付房产、办理不动产权证书等相关义务。XXX公司辩称张X应当通过执行程序要求XX荣XX履行民事调解书，张X未在法定期限内申请强制执行，已过执行时效，应自行承担不利后果。该院认为，深圳市罗湖区人民法院(2001)深罗法房初字第1798号民事调解书仅是确认张X与XX荣XX达成的以房抵债协议的效力，且不说当时尚不符合交房及办证条件，即使符合，调解书也未明确交房及办证等具体内容与时限等，而且，要求交付房产和办理不动产权证书，属于不动产物权权利人的请求权范围，参照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，该项请求权亦不适用时效规定。故XXX公司关于应通过执行程序解决的辩解，理由不成立，该院不予采纳。XX荣XX作为上述调解案件的当事人和涉案凤凰XX小区的原开发商，在将凤凰XX3号XXxx号房产抵债给张X后，负有向张X交房及办证等开发商的义务。但因XX荣XX经营不善、严重亏损，导致3号XX虽已建成，但未竣工验收，后XX荣XX被法院裁定宣告破产。XXX公司通过公开拍卖，竞得XX荣XX的相关破产财产。在竞拍过程中，《竞拍须知》明确注明：拍卖成交之后，XX荣XX对已有的合法小业主的相关开发商义务(如办证、办理竣工验收等)，均由买受人承担。XXX公司签字确认该《竞拍须知》，并公开参与竞拍，表明其认可并愿意受《竞拍须知》内容的约束。XXX公司竞买成功后，与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认书亦明确约定：原发展商(XX荣XX)对凤凰XX已有的合法小业主的相关开发商义务(如办证、办理竣工验收等)由买受人承担。此后，XXX公司与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》[深龙地合字(1995)115号补2]，亦明确约定原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给XXX公司，存在遗留问题由XXX公司负责解决。综上，虽然张X未直接与XXX公司签订过房屋买卖合同，且XXX公司是通过竞买取得涉案土地使用权及相关房产所有权的，但因该拍卖标的事关众多相关权利人的重大利益，拍卖公告明确告知买受人必须对相关权利人履行相关义务，XXX公司通过参与公开拍卖、签订拍卖成交确认书的方式，明确承诺其愿意承担对凤凰XX已有的合法业主的相关开发商义务。XXX公司的该意思表示亦得到国土规划部门的认可并以土地使用权出让合同书补充协议书等方式予以确认。XXX公司通过上述方式，向包含本案张X在内的众多凤凰XX的合法业主作出承诺，愿意履行开发商的相关义务，双方已形成事实上的合同关系。张X以合同关系为由向XXX公司主张权利，符合法律规定。XXX公司应当向涉案房产的合法权利人即本案张X履行交付房产、办理房产证等开发商的义务;XXX公司因自身原因无法履行该义务时，应当赔偿张X相应损失。

　　涉案《拍卖成交确认书》和土地使用权出让合同书补充协议书[深龙地合字(1995)115号补2]均明确约定原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给XXX公司，原发展商对合法小业主的相关开发商义务(如办证、办理竣工验收等)由XXX公司承担，存在遗留问题由XXX公司负责解决。2013年12月6日深圳市XX和国土资源委员会龙岗管理局向XXX公司发出的《关于G07249-5号宗地建筑规划验收事宜的复函》[深规土龙函(2013)2095号]亦重申XXX公司须完善原开发商已建成的1、3、5号住宅XX的整改工作，并取得3号、5号住宅XX的质检报告、消防验收证明，依据现状测绘报告，完善施工图，确保3号、5号住宅XX顺利通过规划验收。因此，XXX公司有义务按照相关要求完成1、3、5号XX的整改工作和3、5号XX的竣工验收工作。XXX公司至今未完成1、3、5号XX的整改工作和3、5号XX的竣工验收工作，导致涉案房产至今都还不具备交付条件。另外，涉案房产整体结构的XX全性等级评定为Dsu级，危险等级评定为B级，XXX公司至今未按相关部门的要求对凤凰XX1、3、5号XX进行加固、修缮。涉案房产亦还不具备XX全居住的条件。故张X要求XXX公司交付涉案房产，该院不予支持。张XX待交付条件成就后，另循法律途径解决房产交付问题。

　　张X与XX荣XX或XXX公司均未签订过房屋买卖合同，均未对涉案房屋的交付、违约责任等问题作出约定。但XXX公司拒不履行承诺，拒不履行国土规划部门对其的要求，导致涉案房屋至今无法交付，XXX公司应当赔偿张X相关损失。张X主张参照延期交房违约金标准计算其损失，符合正常交易做法，应予支持。参考房地产买卖合同格式版本的约定，该院酌定延期交房违约金以抵债金额101464元为基数按每日万分之四的标准计算。关于起算时间，张X主张从2008年5月6日国土规划部门与XXX公司签订补充协议书之日起开始计算。该院认为，国土规划部门于2008年5月6日才与XXX公司签订补充协议书，明确要求XXX公司承担相关义务，而完善整改、办理竣工验收、交付房产、确定相关权利人等工作尚需时日，参考上述补充协议书关于“自本补充协议签订之日起，XXX公司必须在一年内开工建设，两年内竣工”的约定，该院认为XXX公司至迟应在2010年5月6日前完成涉案房屋的竣工验收和交付工作。XXX公司至今未完成3、5号XX的竣工验收工作，该院酌定从2010年5月7日开始按照上述标准计算张X的损失直至XXX公司实际向张X交付涉案房屋之日止。

　　目前涉案凤凰XX3、5号XX没有办理竣工验收手续，1、3、5号XX也尚未办理初始登记。根据相关规定，经初始登记的房地产，方可申请办理转移登记。因此，涉案房屋目前尚不具备办理不动产转移登记手续的条件。张X要求XXX公司立即为其办理涉案房屋的不动产权证书，该院不予支持。张XX待办理条件成就后，另循法律途径解决不动产权证书办理问题。但需要指出的是，在XXX公司竞得涉案土地使用权及相关房屋之前，XX荣XX尚未缴清地价款，大部分地价款是由XXX公司缴纳。因此，在深圳市罗湖区人民法院(2001)深罗法房初字第1798号调解案件中用以抵债的涉案房屋亦不可能包含地价款。但张X作为涉案房产的所有权人，当时无法自行缴交地价。XXX公司在竞得XX荣XX的破产财产后，向国土部门付清了地价，XXX公司可在涉案房产办证条件具备时要求张X承担涉案房产相应的地价款以办理不动产权证书。

　　如上所述，XXX公司拒不完成涉案1、3、5号XX的整改工作、拒不办理3、5号XX的竣工验收手续、拒不办理1、3、5号XX的初始登记，导致涉案房产至今无法办理房地产证书，XXX公司明显存在过错。张X要求XXX公司赔偿参照延期办证违约金标准计算的损失，理由成立。参考房地产买卖合同格式版本中关于自房地产交付之日后第240日起计算延期办证违约金的约定，从2010年5月6日应交付房产的最后日期起算，该院酌定延期办证违约金以抵债金额101464元为基数按每日万分之四的标准从2011年1月1日开始计算至XXX公司实际为张X办出房地产证之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、XXX公司于该判决生效之日起十日内赔偿张X逾期交房的损失(以101464元为计算基数，自2010年5月7日起按每日万分之四的标准计算至XXX公司实际向张X交付涉案房屋之日止);二、XXX公司于该判决生效之日起十日内赔偿张X逾期办证的损失(以101464元为计算基数，自2011年1月1日起按每日万分之四的标准计算至XXX公司实际为张X办出房地产证之日止);三、驳回张X的其他诉讼请求。案件受理费6003元(张X已预交)，由XXX公司负担。

　　本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，XXX公司主张涉案房产属于案外人罗X，并提交了罗X与XX荣XX于1998年4月12日签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，该合同于1998年8月13日办理备案登记，但未提交罗X支付房款的相关证据。

　　本院认为，本案二审的争议焦点是：张X是否有权就涉案房产向XXX公司主张逾期交房损失和逾期办证损失。

　　首先，2001年11月8日，深圳市罗湖区人民法院作出(2001)深罗法房初字第1798号民事调解书，张X与XX荣XX达成协议“XX荣XX以其名下的位于深圳市龙岗区横岗镇凤凰XX3号XXxx室房屋一套抵偿其尚欠张X的费用人民币101464元”，张X通过以房抵债的方式取得涉案房产，并通过法院法律文书的方式得到确认。XXX公司主张案外人罗X对涉案房产享有权利，但是仅提交了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，未提交罗X支付房款的证据，本院对其该主张不予支持。

　　其次，XXX公司与原深圳市国土资源和房产管理局签订的《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》约定“原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给XXX公司，存在遗留问题由XXX公司负责解决”，XXX公司关于其不是XX荣XX权利义务继受人的上诉主张与该约定不一致，本院不予支持。

　　再次，关于办证违约金的问题，因涉案房产没有交付，办证违约金的起算时间不能确定，在已经支付交付违约金的情况下，本院对张X关于逾期办证的损失不予支持。

　　综上，XXX公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初1381号民事判决第一项;

　　二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初1381号民事判决第二、三项;

　　三、驳回张X的其他诉讼请求。

　　如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一、二审案件受理费各6003元，分别由张X负担3000元，由深圳市XX公司负担3003元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　陈XX

　　审判员　许XX

　　审判员　张　 秀　 萍

　　二〇二〇年六月十一日

　　书记员　张XX(兼)

　　附相关法条：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

　　(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

　　(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

　　(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。