房屋买卖合同纠纷

　　北京市顺义区人民法院民事判决书

　　(2018)京0113民初9658号

　　原告李X，女，1985年4月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市平谷区，公民身份号码×××。

　　委托代理人王XX，北京市XX律师。

　　委托代理人杨茜，北京市XX实习律师。

　　被告陈X，男，1986年7月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。

　　委托代理人徐XX，北京XX律师。

　　委托代理人陈XX(陈X之妻)，女，1991年11月19日出生，汉族，户籍地天津市XX，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。

　　原告李X与被告陈X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人王XX、杨茜，被告陈X及其委托代理人徐XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告李X向本院提起诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判决被告支付违约金54.6万元;3.诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：2017年3月16日，经北京XX公司(以下简称XX公司)居间介绍，原告与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，于2017年9月28日签订了《补充协议》。合同约定，原告以273万元的价格向被告出售位于顺义区×××号房屋一套，被告于签订合同同时向原告支付定金人民币20万元整，房本核验完毕及被告购房资质审核通过后五日内支付购房首付款110万元，剩余款项由被告申请贷款。后由于被告未通过商业贷款审核，双方签署《补充协议》，约定贷款方式由商业贷款变更为公积金贷款，贷款金额更改为120万元，首付款追加43万元。2017年3月17日，被告依约向原告支付了定金人民币20万元及首付款90万元，原告依约协助被告办理完毕网签手续及公积金批贷手续。房屋交易过程中被告却未履行办理缴税手续，亦未向原告支付剩余购房款。经原告及XX公司多次催告，被告以各种理由长时间拖延，并以微信及电话形式告知表示不再购买房屋。原告认为，双方的房屋买卖合同真实有效，应当全面履行，现被告无理由拖延履行合同义务，严重违反合同约定，已构成违约，并给原告造成巨大经济损失。

　　被告陈X辩称：原告主张20%的违约金，过分高于其损失，依据合同法司法解释的规定，请求法院依法减少违约金。诉争房屋所在小区价格下降很少，市场价的波动也是微乎其微，原告的损失很少。如果说原告有损失，20万元的定金足以弥补其损失，原告选择了违约金，就不应该再选择定金。而且，原告是在后续筹款不能，没有办法情况下，不得已起诉解除合同。原告具有极大履行合同的诚意，支付首付款110万元，从商业贷款改为公积金贷款，并增加43万元首付款，因后续筹款不能，不得已放弃购买房屋，进行过多次协商解除合同，但因为违约金的数额未达成。希望法院依法减少违约金的数额。

　　经审理查明：

　　本案与(2018)京0113民初6887号陈X诉李X、XX公司一案合并审理。

　　2017年3月16日，李X(甲方，出卖人)与陈X(乙方，买受人)在XX公司(丙方，居间人)的居间下就北京市顺义区×××号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈X以273万元的价格购买上述房屋，于本合同签署时向李X支付定金20万元，并约定：“(三)房款交付1、(2)买受人需要贷款的，支付的首付款为1
100 000元，拟贷款金为1 630
000元。……(四)(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;(2)买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;……第八条逾期的处理方式
(二)逾期付款的处理 买受人未按照约定的时间支付首付款或其他款项的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间分别处理
(1)逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理。但出卖人不解除合同时，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。
……第十一条 合同的解除及违约责任
(二)买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及赔偿其他损失，(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……2、以各种形式拒绝购买该房屋的;3、迟延履行付款义务超过合同约定期限的;4、买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的;5、因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的。6、拒绝缴纳法定或约定由其交纳的税费的。”

　　2017年3月16日，陈X、李X与XX公司就涉诉房屋的买卖签订《居间服务合同》，约定陈X向XX公司支付居间费27 300元。

　　2017年3月16日、3月17日，陈X及其妻子陈XX分五次共计向李X支付了定金20万元。

　　2017年4月12日，陈X及其妻子陈XX分四次向李X转账支付购房款900 000元。

　　2017年3月16日，陈XX向XX公司经纪人熊XX转账3000元中介费，3月17日向熊XX转账4300元中介费、向廖XX转账20
000元中介费，共计支付中介费27 300元。

　　2017年3月25日，陈X通过其妻子陈XX的手机银行分三次向XX公司廖XX支付150 000元税款押金。

　　(2018)京0113民初6887号案件的庭审中，XX公司向法庭陈述，我公司帮助买卖双方办理了三次贷款手续，其中两次为商业贷款，因为买方个人原因知道自己的银行征信有问题导致贷款未成功，第三次为公积金贷款，公积金贷款手续已经审批完毕，贷款金额为120万元，大概十天后双方协商去交税，陈X个人原因没有到地税局办理房屋的过户手续，陈X电话告知我公司经纪人员没有凑齐后补的43万元首付款。

　　2017年9月28日，李X与陈X、XX公司签订《补充协议》，“一、贷款的更改：甲方同意乙方将商业贷款更改为公积金贷款，贷款金额更改为壹佰贰拾万元，首付款追加肆拾叁万元，于预约过户当日的前两日付清。二、资金监管：此房屋过户监管资金为叁拾万元，此监管资金直接由乙方打入监管账户，监管资金为乙方付给甲方的首付款资金，过户完毕后监管资金由建委直接打入甲方账户;预约过户前一天甲乙双方去银行办理资金监管手续，追加首付款剩余：壹拾叁万元直接付给甲方。三、贷款流程的约定：……四、以上规定日期甲乙双方都应积极配合，如因任何一方拖延时间，不积极办理，由违约方承担相关法律责任，如因国家政策或公积金管理中心政策导致时间后延或有变化，双方互不承担责任。”

　　陈X当庭确认如下事实：XX公司为陈X办理过三次贷款手续，前两次是因陈X个人原因贷款未得到审批，协商后变更为公积金贷款办理，第三次公积金贷款办理期间，因为未凑齐应补交的首付款43万元导致原告自行放弃中止交易。

　　2017年10月25日李X、陈X在公积金贷款中心完成审批手续。

　　2017年11月8日，XX公司为双方预约交税时间，XX公司经纪人员和李X到场，陈X没有到场。

　　陈XX当庭陈述，对于出现资金困难的事情我方也向XX公司提出过，且中介公司还向我方推荐了其他贷款渠道，但是因为利息太高，我方就没有使用中介公司推荐的贷款渠道。在签订补偿协议之前对于筹措补交的43万元补偿款已经有预知，但是我方仍然愿意购买房屋，所以签订了补充协议，我方也不想耽误李X时间。

　　陈X代理人称，陈X到办理公积金贷款手续的时候还是想买房的，到交税前十天左右是因为无法筹措到增加的首付款43万元，所以不想买房了。

　　陈XX称，我是在去办税之前就给中介熊XX说我方未筹集到补交的43万元首付款，具体时间记不清了，交税当天李X、XX公司催过我们，我方也表明不买房了。

　　XX公司称，从公积金贷款审批手续那天，我方没有收到陈X电话说他凑不齐首付款、不去办税的情况，因为交税是要提前三四个工作日提前在网上预约的，预约是需要双方的身份信息从网上提交的，我们是先与陈X和李X约好时间后才到网上预约时间的。我公司经纪人员和李X都是到达办税大厅之后才得知陈X未凑齐首付款不来办交税手续的，并没有提前一天接到陈X的通知电话。

　　李X当庭提交网上公开信息，以证明2018年4月2日涉诉房屋小区的价格比双方签约时降低了近60多万元，已大于合同约定的违约金计算方式及金额。

　　陈X认为，已经先行履行了110万元首付款的款项用于还原告的抵押贷款，实际上原告是收益状态，没有损失，且涉诉房屋仍在李X名下，其可以合理价格出售房屋以减少损失。

　　李X认为，陈X以起诉的方式另案要求解除合同，在此之前我方反复要求对方履行。而且，涉诉房屋已经网签，网签没有撤销的情况下是不能继续出售的，但是撤销网签需要陈X配合，陈X拒绝配合。

　　经本院询问，陈X在2018年5月7日庭审中确认截止到庭审时确未解除涉诉房屋的网签，没有配合原告解除合同，因为陈X起诉以前是将解除合同作为同意解除网签的条件。

　　陈XX当庭确认，我方的想法是李X不同意解除合同我方坚决不配合撤销网签。

　　2018年9月20日，李X与陈X在不动产登记中心解除涉诉房屋的网签，并于同日在公积金管理中心解除了陈X的公积金贷款申请手续。

　　李X于2018年10月24日庭审时明确其变更诉讼请求为：一、依法解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，二、判令被告陈X支付原告违约金546
000元;三、判令被告赔偿原告经济损失186 664.6元及按照未支付购房款1 630
000万元为基数支付自2017年11月9日至2018年10月24日期间银行同期贷款利息;四、诉讼费由被告负担。后李X撤回了第三项诉讼请求，本院予以准许。

　　李X在2018年10月24日庭审中明确其变更诉请要求解除合同的时间为2018年9月13日，即本院对其谈话之日。

　　陈X在2018年10月24日庭审中明确主张解除合同时间为2017年12月21日，即其向本院递交起诉书另案起诉李X及XX公司、请求解除合同的时间。

　　在2018年10月24日，陈X诉李X、XX公司一案庭审中，XX公司向本院当庭明确，涉诉房屋目前挂牌价为220万元，涉诉小区均价为2万元左右，根据楼层不同略有浮动。

　　2018年12月26日，陈X撤回在本案中对涉案房屋价值的评估申请。

　　上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》、(2018)京0113民初6887号案件的庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。

　　本院认为：

　　原、被告于2017年3月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，是双方当事人及XX公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当依约履行。被告陈X在两次商业贷款皆因自身征信原因无法办理后，与原告李X、XX公司达成补充协议，变更为公积金贷款方式，并自愿约定补充首付款43万元，后被告陈X在XX公司协调双方时间并预约交税日期后，未通知原告李X、未告知XX公司的情况下未按约定时间到交税部门完成手续，虽其辩称已提前告知过XX公司但未提交证据予以证明，且正如XX公司所言交税日期需要提前预约，在未协调好李X及陈X各自时间的前提下是不可能擅自预约交税日期的，陈X的辩解意见显然不合常理;此日后，李X希望陈X继续履行合同，或者配合解除网签，但陈X方明确认为“李X不同意解除合同我方坚决不配合撤销网签”，致使李X无法及时解除涉诉房屋的网签以再次挂牌出售房屋，陈X的单方行为导致涉诉房屋的买卖合同无法履行，更不能及时减少李X的损失;另，陈X称其无法筹齐补交的首付款43万元，但其在签署补充协议时对此应明知、预知，而李X如约履行合同并没有任何过错，陈X的行为导致本案双方买卖合同无法履行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》，XX公司在(2018)京0113民初6887号案件庭审时也表示同意，原告的该项请求具有法律依据，本院予以支持，解除时间以守约方李X向本院明确表示愿意解除合同之日即2018年9月13日为准。

　　因被告在履行合同的过程中构成根本违约，涉案房屋受市场影响价格波动下降，且被告未能本着善意目的及时配合原告解除涉诉房屋的网签手续，原告因此遭受较大损失，原告要求被告按照合同约定支付违约金具有法律依据，本院予以支持，本院结合庭审查明的事实情况、双方过错程度酌情确定被告应给付原告违约金为546
000元。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、原告李X与被告陈X于二〇一七年三月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及二〇一七年九月二十八日签订的《补充协议》于二〇一八年九月十三日解除;

　　二、被告陈X于本判决生效之日起七日内赔偿原告李X违约金五十四万六千元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费九千二百六十元，由被告陈X负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审　　判　　长　　　冯晨晨

人 民 陪 审 员　　　田荣芹

人 民 陪 审 员　　　杨艳荣

　　二〇一九年六月二十七日

　　书　　记　　员　　　石　在

书　　记　　员　　　李XX