XXXX、XX文化等与上海XX公司、XX海英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

贺XX、贺XX等与上海XX公司、贺XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第2107号
原告贺XX。
原告贺XX。
原告贺XX。
原告贺XX。
原告贺X。
上列五原告共同委托代理人陈知度，上海XX律师。
被告贺XX。
被告上海XX公司。
法定代表人许XX。
委托代理人张X。
原告贺XX、原告贺XX、原告贺XX、原告贺XX、原告贺X诉被告贺XX、被告上海XX公司（以下简称平凉XX）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告贺XX、原告贺XX、原告贺X及五原告的共同委托代理人陈知度、被告贺XX、被告平凉XX的委托代理人张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贺XX、贺XX、贺XX、贺XX、贺X诉称，贺甲（1959年1月27日报死亡）与张XX共生育长子贺XX、长女贺XX、次子贺X、三子贺X某、四子贺XX、小女贺XX；次子贺X已去世，被告贺XX是贺X的女儿；贺X某于2006年2月11日报死亡，贺X系贺X某之子。上海市杨浦区许昌XXXXX号后过街楼公租房（以下简称系争房屋）的原承租人为张XX，张XX于1993年2月12日报死亡，该公租房内从来没有户口，原实际居住人张XX死亡后，实际居住人为原告贺XX。2015年初，原告贺XX得知被告贺XX未经原告同意私自将系争房屋承租人变更到被告贺XX名下，且又将系争房屋出卖给案外人吴XX。被告贺XX的户口从未在系争房屋内，被告从未居住在该系争房屋内，被告属于张XX的第三代继承人，原告对被告平凉XX确定被告贺XX作为系争房屋承租人资格有异议，两被告的行为侵犯了原告的合法权益。故要求判令撤销被告贺XX的系争房屋承租人身份。
被告贺XX辩称，不同意原告诉请。被告父亲贺X也是张XX的儿子，被告贺XX本人1990年左右中学毕业后就到张XX承租的系争房屋内居住了一个月，后断断续续到系争房屋去看望奶奶张XX，张XX1993年去世后，父亲贺X在系争房屋断断续续居住，2008年贺X去世，去世前他把系争房屋的钥匙交给被告贺XX，让被告贺XX处理系争房屋事宜，在自己怀孕期间曾和原告贺XX说过此事，且被告贺XX认为其可以处理系争房屋，自从张XX去世后，家里人都不来往，被告贺XX只能联系到贺XX和贺XX。被告贺XX去平凉XX处更改承租人，按照要求办理了手续，包括到派出所开证明。这件事被告贺XX确实做错了，没有经过其他家里人即原告同意就变更了承租人。变更好户名后，于2014年12月将房屋通过中介公司出售给案外人吴XX，售房款人民币50万元（以下币种均为人民币）也已拿到，被告贺XX卖房时原告不知道，但跟贺XX沟通过，被告贺XX已将售房款中的15万元交给了贺XX，还写了一张35万元的借条给贺XX，等被告贺XX有能力时会将这35万元归还给所有原告。因为被告贺XX在外欠高利贷，售房款35万元已用于还债。现在心里很愧疚，不应该麻烦长辈，但被告贺XX实在是无能为力才做了这件事情。
被告平凉XX辩称，平凉XX在办理系争房屋承租人变更手续过程中没有过错，完全是按照法律法规的规定来办理的，相关的资料证明都是齐全的。所有材料均由被告贺XX提供，并由被告贺XX签订承诺书保证提供材料的真实性。平凉XX不是鉴别机构，无法鉴别材料的真假，这些材料都是贺XX办理手续所应提供的必备资料。被告贺XX作为申请人本人到场，提供了户口簿原件，核对原件后，其在复印件上签字确认。该案请法院依法判决。
经审理查明，贺甲与张XX共生育长子贺XX、长女贺XX、次子贺X、三子贺X某、四子贺XX、小女贺XX；被告贺XX系贺X之女；贺X系贺X某之子。
贺甲户籍地为上海市XX甲XXX号，于1959年1月27日报死亡；张XX户籍地为上海市杨浦区许昌XXXXX号，于1993年2月12日报死亡；贺X某户籍地为上海市徐汇区成XXXXX号XXX室，于2006年2月11日报死亡；贺X户籍地为上海市虹口区邯郸XXXXX弄XXX号XXX室，因死亡于2008年9月17日注销户籍。被告贺XX户籍于2005年4月21日从上海市虹口区凉城XXXXX弄XXX号XXX室迁入上海市虹口区邯郸XXXXX弄XXX号XXX室，此后贺XX户籍未发生迁移。
上海市杨浦区许昌XXXXX号二层后过街楼原租赁户名为张XX，使用面积为8平方米，配屋单位为上海某某，配屋日期为1988年10月1日，租用公房凭证中明确户口迁入1人。
2014年11月7日，被告贺XX（甲方）与上海某某第五分公司（乙方）签订一份《咨询服务合同》，约定由乙方为甲方代为办理系争房屋补卡，代为办理物业变更手续（变更户名为贺XX），办理中所需资料均由甲方提供。同日，被告贺XX（甲方、卖方）与上海某某第五分公司（乙方、包销）签订一份《物业购买（代理、包销）委托合同》，委托合同中约定的物业地址为系争房屋，房屋价格为50万元，在其他约定中明确：本委托合同的生效在上述物业的租赁卡变更完成后的前提下；在交易当日一次性支付房款50万元，同时物业移交；甲方承诺上述物业无户口；如甲方违约，需支付人民币15万元的违约金给乙方。
2014年11月12日，被告贺XX向被告平凉XX递交一张申请书：因我奶奶张XX地址许昌XXXXX号后过街楼的房卡已遗失，现我奶奶张XX已过世（死亡），望平凉XX给予补办房卡。同日，被告贺XX分别填写了《换发租用居住公房凭证申请表》、《公房住户申请过户、更改户名报告》、《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》，并提交了其出具的系争房屋户口簿复印件。在《换发租用居住公房凭证申请表》中的“本申请人保证所提交的各项材料是真实可信的并自愿承担一切法律责任”一栏后的承租人签章处有被告贺XX的签名。在《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》中被告贺XX明确承诺：本户向出租人（或授权代理人）所提交的各项材料是真实可信的；若因本户未提供详尽的所需材料，或捏造、隐瞒事实而导致不良后果的，本户自愿承担一切法律责任。被告贺XX提交的系争房屋户口簿复印件第一页户主姓名“张XX”被划去并改为“贺XX”，第三页姓名为“张XX”的页面上加盖有“死亡”章，第四页“登记事项变更和更正记载”中书写有“注销，2008年2月13日报死亡”字样，第五页姓名为“贺XX”处，“户主或与户主关系”栏处写明“户主”，“何时由何地迁来本址”栏处印有“2006年04月21日邯郸路XXX弄XXX号XXX室”字样。被告贺XX在每页复印件上均签名确认。2014年12月15日，经被告平凉XX核准系争房屋租赁户名更户为被告贺XX。
2014年12月26日，被告贺XX（甲方、转让方）与案外人吴XX（乙方、受让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为8万元。同日，被告贺XX向被告平凉XX提交了《上海市公有居住房屋差价换房申请承诺书》和《退房单》，在被告贺XX提交的张XX的《上海市公安局户籍证明》中的“证明事项”内明确：该人于XXXXXXXX报死亡注销户口。现系争房屋的租赁户名仍为被告贺XX。
2015年5月28日原告诉至本院，作如上诉请。
以上事实，由原告提供的户籍证明、户籍摘录、常口历史库信息资料、公房租赁情况核对表、租赁公房凭证、《物业购买委托合同》、《咨询服务合同》、《申请过户、更改户名签报》、公房凭证申请表、更改户名报告、申请承诺书、户口本复印件、书写证明、《公房住户申请过户、更改户签报》、《准予差价换房通知书》、《退房单》、《上海市公有住房承租权转让合同》及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋属公有居住房屋性质，公房承租对象具有特定性和特殊性。依照《上海市房屋租赁条例》的相关规定，承租人与该处房屋内有本市常住户口的共同居住人协商一致才能变更承租户名；承租人死亡后，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。但根据查明事实，被告贺XX非系争房屋的共同居住人，变更租赁户名时其户口也不在系争房屋内，故被告贺XX不符合系争房屋的承租资格。事实上被告贺XX是通过提供虚假户籍资料的方式取得系争房屋的承租权，不存在合法取得承租权的事实基础。原告诉请具有事实和法律依据，应予支持。被告平凉XX作为系争房屋承租权的确定单位，在未确定报批材料的真实性和了解申请人家庭真实状况的前提下，即确认被告贺XX为系争房屋承租人的行为显属不当，本院予以撤销。因系争房屋原承租人张XX已死亡，在被告贺XX的承租人身份被撤销后，被告平凉XX应根据法律规定，在符合系争房屋的承租资格的人员范围内另行依法确定系争房屋承租人。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：
撤销被告上海XX公司确定被告贺XX为上海市杨浦区许昌XXXXX号后过街楼公有住房承租人的行为。
本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告贺XX负担人民币20元，由被告上海XX公司负担人民币20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员　张　扬
二〇一五年七月二十一日
书记员　袁XX
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。