许XX、朱XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

许XX、朱XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
安徽省XX市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）皖06民终257号
上诉人（原审被告）：许XX，女，1990年6月19日出生，汉族，住安徽省XX市相山区。
委托诉讼代理人：付XX，安徽XX律师。
被上诉人（原审原告）：朱XX，女，1986年6月27日出生，汉族，住安徽省XX市相山区。
委托诉讼代理人：魏峰，安徽XX律师。
上诉人许XX因与被上诉人朱XX房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省XX市相山区人民法院（2018）皖0603民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许XX的委托诉讼代理人付XX，被上诉人朱XX的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许XX上诉请求：1.撤销一审判决，驳回朱XX的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由朱XX负担。事实与理由：一、一审查明事实与判决结果矛盾。2018年5月15日，许XX得知XX市XX公司（以下简称XXXX）可能收回租赁房屋后即授权丈夫通过微信向次承租人朱XX发文“你们要防患未然，减少装修成本，急早开课”。上述告知义务一审法院作为查明事实表述许XX履行了告知义务，但在判决理由中又以没有履行告知义务而判决许XX补偿损失，显然矛盾。二、一审判决许XX退回各项费用没有依据。1.租金及物业费2.8万元。当事人之间的租赁合同期限是2018年5月1日至2019年5月1日止，年度租金65280元。许XX实际收取了半年的租金和物业费，按照半年租金期计算到2018年11月底截止，一审判决时间是2018年12月4日，已经超过半年的租金期限。朱XX实际使用租赁房屋也已经超过半年，至今仍占用租赁房屋，尚未交还租赁房屋的钥匙。针对物业费2400元是一年的费用，对于没有实际发生的物业费，许XX同意返还。2.关于各项装修损失3万元。朱XX在2018年5月前已经装修完毕，不存在告知后继续装修的事实；虽然装修费用延续到5月后付款，但不能改变装修行为完成在前支付费用在后的事实，朱XX在一审中认可支付装修费用延迟，该部分装修损失应由朱XX自行承担。3.关于加盟费损失1.5万元。加盟费8.8万元，期限三年从2018年4月18日到2021年4月17日，平均每月为2444元。加盟费是朱XX的经营行为，且不受租赁场地的影响，判决由许XX承担不仅没有法律依据，更不符合正常的经营规则。4.关于其他物品和开支损失1万元。朱XX的损失清单中，包括一日三餐的伙食费、吃零食喝奶茶的花销、交通费、购买办公器具的费用等，一审判决许XX承担其中的1万元有悖法律。综上，一审认为租赁合同有效，却没有按照合同约定进行判决，查明许XX已经履行了告知义务，确又违背查明事实作出判决。请二审法院依法改判。
朱XX辩称：许XX的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不足以构成认定一审判决错误的合理理由。许XX未告知朱XX使用房屋被XXXX收回，以判决的制作日期作为房屋的使用日期不合理，之前双方已就房屋不能使用的问题进行多次沟通，在没达成一致意见的情况下才采取诉讼方式解决。关于装修问题，朱XX知道无法使用涉案房屋后，装修还没有完成，还处在装修的收尾阶段。加盟费限定三年时间，朱XX正常开业是有利润有回报的，由于许XX刻意隐瞒房屋不能使用的事实，导致朱XX加盟费的损失。一审认定事实清楚，酌情判定的费用合理。
朱XX向一审法院起诉请求：1.依法解除双方之间于2018年3月23日签订的房屋租赁合同；2.许XX返还朱XX房屋租赁费32640元，赔偿经济损失153689元，合计186329元；3.律师代理费5000元、案件受理费等由许XX负担。
一审法院认定事实：许XX的父亲许XX开始从XXXX处租赁涉案房屋。2017年8月15日，许XX与XXXX签订房屋租赁合同，约定：许XX租赁原XX市教学楼西XX六层综合楼1-4层，房屋共计18间；租赁期限一年，自2017年8月15日至2018年8月14日止，租期届满前60日内，XXXX将对房屋进行公开拍租，许XX在同等条件下有优先续租权。2018年3月23日，许XX（出租方、甲方）与朱XX（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：朱XX租赁原XX市教学楼西XX六层综合楼第3层，房屋数量共4间；租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年5月1日止；出租房屋租期内的总租金为65280元，实付半年租金32640元；乙方于签订合同时一次性缴纳全年物业费2400元，物业费从2018年5月1日开始计算；甲方于合同签订后30日内将房屋交付给乙方；乙方可对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，租赁期满或合同解除后，乙方应恢复原状，对未形成附合的装饰装修物，乙方应自行拆除；租赁物被政府征用或被相关部门收回的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按天计算，乙方诸如装修装饰投资的损失由乙方自行承担；因合同一方违约，守约方为主张权利而产生的一切费用（包括但不限于律师费、保全费、诉讼费等）均由违约方承担。2018年3月26日，朱XX通过银行转账将半年的租赁费32640元及一年的物业费2400元，合计35040元汇到许XX账户。其后，许XX将涉案房屋交付朱XX使用。
另查，朱XX租赁涉案房屋系用于开办幼儿教育机构。朱XX与北京XX公司（以下简称快学堂教育）签订授权合作协议，约定：朱XX加盟快学堂教育，加盟费8.8万元/三年，协议期自2018年4月18日至2021年4月17日。朱XX于2018年4月2日向快学堂教育汇款8.8万元。
朱XX于2018年4月21日与XXXX公司（以下简称瓶子公司）签订装饰装修工程施工合同，约定：工程地点为一马路幼儿园，工程期限90天，开工日期2018年4月21日，竣工日期2018年7月30日，合同造价为6.6万元。朱XX于2018年4月25日向瓶子公司副经理龚平生账户汇款4万元，于2018年6月12日向龚平生账户汇款2.95万元。
2018年5月15日，朱XX就XXXX将收回原二中学校场地交由市三实小办高年级部等信息向许XX的丈夫进行求证，许XX的丈夫称：前期只用南楼，目前没有什么问题，我们正在给教育局再谈合作，希望长期租赁那栋楼，大家不要紧张；你们要防患未然，减少装修成本，急早开课。其后朱XX继续对涉案房屋进行装修、投放广告、招聘培训工作人员、采购办学办公物品等，为此支出了部分费用。
2018年5月23日，XXXX向许XX发出限期搬离通知，称：因政府办公需要，位于原XX市教学楼西XX**综合楼**现须收回，限你方于15日内搬离并交清所欠费用。许XX收到通知后，其本人及许XX未将该消息通知朱XX。
2018年6月底7月初，朱XX得知XXXX确定收回涉案房屋的消息后，与许XX协商解除本案租赁未果，致本案纠纷发生。朱XX为本案诉讼支出律师费5000元。
一审法院认为，朱XX与许XX签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
关于解除合同。双方签订的房屋租赁合同约定，租赁物被政府征用或被相关部门收回的，合同自动解除，双方互不承担违约责任。现XXXX已向许XX发出限期搬离通知书，要求收回涉案房屋，双方约定的解除合同的条件已经成就，故朱XX主张解除双方之间的租赁合同关系，于法有据，予以支持。合同解除后，朱XX应当及时将能够搬离的物品、设备搬离，在合理期限内腾空涉案房屋，并交还许XX。
关于赔偿损失。双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限仅一年，且约定租赁物被政府征用或被相关部门收回的，合同自动解除，双方互不承担违约责任。朱XX作为次承租人对涉案合同履行过程中可能产生的风险应有所预知。许XX作为出租人也应当尽到通知义务，即许XX在其父亲许XX收到XXXX发出限期搬离通知书后，应当及时将消息通知次承租人朱XX，避免次承租人对涉案房屋继续进行投入产生更大损失。现许XX未能尽到上述义务，应对朱XX其后的损失承担相应的赔偿责任。对于合同解除后，未能履行的租期的租金及物业费，许XX应当予以返还。对朱XX装修产生的装修费用6.95万元，由装修合同、清单及银行转账记录相互印证，对其真实性予以确认，但装修的费用中部分系在XXXX发出收回房屋的通知前已产生。对其加盟快学堂教育的加盟费8.8万元，由加盟合同及银行转账记录相互印证，对其真实性予以确认，该加盟费系三年的费用，应根据时间比例来确定损失部分。朱XX主张的其他支出的费用包括零星装饰费用、人员工资、采买设备物品费用、广告费用等，系其为开办幼儿教育机构进行经营所支出的费用，且采买的部分物品、设备并没有因本案租赁合同的履行而完全消耗，可以继续使用，对上述费用，酌情认定由许XX承担部分赔偿责任。综合考虑本案租赁合同的正常履行时间及双方当事人的过错程度，酌定许XX返还朱XX房屋租金及物业费2.8万元，许XX赔偿朱XX各项装修损失3万元、加盟费损失1.5万元、其他物品及开支损失1万元，以上合计8.3万元。双方签订的租赁合同约定违约方应支付守约方为主张权利而产生律师费，但本案房屋因XXXX收回而导致租赁合同无法继续履行，并非许XX单方故意违约，不符合双方合同约定的情形，故朱XX主张许XX支付其为本案诉讼产生的律师费5000元，没有法律依据，不予支持。判决：一、解除朱XX与许XX之间的房屋租赁合同；二、许XX于判决生效后十五日内向朱XX退还租金及物业费2.8万元，赔偿各项装修损失3万元、加盟费损失1.5万元、其他物品及开支损失1万元，以上合计8.3万元；三、朱XX于判决生效后十五日内腾空原XX市教学楼西XX六层综合楼第3层4间房屋，并向许XX交还房屋；四、驳回朱XX的其他诉讼请求。案件受理费4127元，因适用简易程序审理，减半收取2063.5元，由朱XX负担1063.5元，许XX负担1000元。
二审庭审后，许XX提交证据照片一组，拟证明2018年6月23日朱XX在涉案租赁房屋内开课经营，达到了办学招生目的；2018年11月16日之前已经租赁XX市相山区淮海路万金时代XX三楼房屋开展经营活动，朱XX没有实际经营损失和物品开支损失。朱XX质证意见对证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有必然关联性，不能达到其证明目的，不属于新证据。本院认证意见双方对证据的真实性无异议，予以认证。
朱XX没有提交新证据。
另查明，朱XX与瓶子公司副经理龚XX的微信记录载明：你看看可有啥需要整改的了。如果没有的话。你看看把尾款给我结了。2018年6月23日，朱XX在涉案租赁房屋开课试听。2018年11月16日已经租赁XX市相山区淮海路万金时代XX三楼房屋开展经营活动。
本院二审审理期间，对涉案房屋进行了现场查看，朱XX已经将涉案房屋腾空，XXXX收回涉案房屋后再次装修，并基本装修完毕，朱XX对涉案房屋的装饰装修无任何残留。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为许XX是否应当返还朱XX房屋租赁费和赔偿朱XX经济损失以及具体数额如何确定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，许XX将其父亲许XX从XXXX公开拍租房屋中的四间转租朱XX，2018年3月23日，双方签订房屋租赁合同，约定租期一年，自2018年5月1日起，租金65280元，实付半年租金32640元，签订合同时一次性缴纳全年物业费2400元，合同签订后30日内交付房屋，租赁方可对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，租赁期满或合同解除后，对未形成附合的装饰装修物，租赁方应自行拆除，租赁物被政府征用或被相关部门收回的，合同自动解除，双方互不承担违约责任。该房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定为有效合同准确，应当予以维持。合同签订后，朱XX支付许XX半年租金32640元及全年物业费2400元，许XX将租赁房屋交付朱XX占有使用。2018年5月23日许XX父亲许XX签收XXXX发出的限期搬离通知，出现双方约定的合同自动解除的情形，故一审法院对朱XX主张解除双方之间的租赁合同关系予以支持并无不当，应予维持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱XX如约支付部分租金，许XX亦交付租赁房屋给朱XX使用，因XXXX发出搬离通知，致使双方租赁合同出现约定的解除情形，一审法院综合考虑本案租赁合同的履行情况，酌定许XX返还朱XX房屋租金及物业费2.8万元并无不妥，朱XX对此亦未提出上诉，应予维持。许XX关于朱XX实际使用租赁房屋已经超过半年的上诉理由不能成立。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人均不否认朱XX对涉案房屋进行了装饰装修，2018年5月23日，许XX父亲许XX收到XXXX发出的限期搬离通知，应当及时通知朱XX停止对涉案房屋继续装饰装修而未履行该通知义务，一审法院认定许XX应对朱XX其后的损失承担相应的赔偿责任并无不当。朱XX对其装饰装修虽然能够拆除再利用的已经拆除，但其损失仍然不可避免。因涉案房屋被XXXX收回后已再次进行装修，朱XX对涉案房屋的装饰装修无任何残留，具体损失已无法估算，朱XX亦未举证证明其具体的损失数额。涉案房屋的装饰装修合同虽然约定开工日期2018年4月21日、竣工日期2018年7月30日，结合2018年6月10日朱XX与瓶子公司副经理龚平生的微信内容，酌定许XX赔偿朱XX装饰装修损失1万元，一审法院酌定许XX赔偿朱XX装饰装修损失3万元过高，予以纠正。许XX上诉称已经授权其丈夫通过微信告知朱XX“要防患未然，减少装修成本，急早开课”，但上述告知内容发生在XXXX通知之前，且语气带有一定的不确定性，不能视为其在接到XXXX通知之后履行了通知义务，故其关于朱XX在2018年5月前已经装修完毕、不存在告知后继续装修的事实、该部分装修损失应由朱XX自行承担的上诉理由不能成立。在租赁合同中，出租人负责交付租赁物和收取租金，进而同意或不同意对租赁物装饰装修，承租人使用租赁物进行投资、经营、获益，至于承租人对租赁物装饰装修的程度如何以及使用租赁物进行投资项目的规模大小、风险高低、收益厚薄，均与出租人无关。本案中，朱XX支付了三年加盟费8.8万元以及人员工资、采买设备物品费用、广告费用等，系其经营行为所支出，与许XX无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的履行和解除而完全消耗。双方约定租赁合同期限一年，并约定租赁物被政府征用或被相关部门收回的，合同自动解除。朱XX对涉案合同履行过程中的风险应有所预知，亦应自行承担，其于2018年6月在涉案房屋开课试听，同年11月已租赁万金时代广场房屋继续开展经营活动，表明其前期宣传达到预期。故朱XX主张许XX承担加盟费及其他物品开支损失缺乏法律依据，一审法院酌定许XX赔偿朱XX加盟费损失1.5万元、其他物品及开支损失1万元不当，予以纠正。
综上所述，许XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持XX市相山区人民法院（2018）皖0603民初3590号民事判决第一项、第三项：即“一、解除朱XX与许XX之间的房屋租赁合同；三、朱XX于本判决生效后十五日内腾空原XX市教学楼西XX六层综合楼第3层4间房屋，并向许XX交还房屋”（已经履行完毕）；
二、撤销XX市相山区人民法院（2018）皖0603民初3590号民事判决第四项：即“四、驳回朱XX的其他诉讼请求”；
三、变更XX市相山区人民法院（2018）皖0603民初3590号民事判决第二项为：许XX于本判决生效后十五日内向朱XX退还租金及物业费、装饰装修损失合计3.8万元；
四、驳回朱XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费4127元，因适用简易程序审理，减半收取2063.5元，由朱XX负担1563.5元，许XX负担500元；二审案件受理费4127元，由朱XX负担3127元，许XX负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长　　赵永生
审判员　　柏　莉
审判员　　葛　侠
二〇一九年五月八日
法官助理朱明清
书记员李XX
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。