王XX与王XX等租赁合同纠纷一审民事判决书

王XX与王XX等租赁合同纠纷一审民事判决书
济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0191民初660号
原告：王XX，女，1978年10月23日出生，汉族，住山东省枣庄市。
委托诉讼代理人：张磊，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：曹XX，北京市XX实习律师。
被告：王XX，女，1970年11月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：黄XX，山东XX律师。
委托诉讼代理人：孔XX，山东XX实习律师。
被告：济南高新XX舜华路街道徐家社区居民委员会，住所地济南高新XX。
法定代表人：赵XX，主任。
委托诉讼代理人：张XX，山东XX律师。
委托诉讼代理人：万XX，山东XX律师。
原告王XX与被告王XX、济南高新XX舜华路街道徐家社区居民委员会（以下简称：徐家居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告王XX的委托诉讼代理人张磊、曹XX，被告王XX及其委托诉讼代理人黄XX、孔XX，被告徐家居委会的委托诉讼代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认王XX与王XX签订的《租赁合同》无效；2.王XX返还王XX房租23332元；3.王XX、徐家居委会共同赔偿王XX各项经济损失共计604219.5元；4.本案的全部诉讼费用及评估费由王XX、徐家居委会承担。事实及理由：2016年1月1日，王XX与王XX签订《租赁合同》，王XX将其所属的一座车间出租给王XX，作为王XX进行汽车维修的车间使用。王XX承租后，在车间内购置建造了相应的机械设备及办公设施。后王XX获悉王XX所出租的车间无任何规划建设手续，属于违章建筑。2016年11月1日，高新行政执法局对案涉出租车间进行了强制拆除，给王XX造成了巨大的经济损失。徐家居委会在王XX承租车间时，向王XX出具了涉案车间不属于违章建筑的证明，促使王XX承租该房屋。徐家居委会亦对王XX遭受的损失存在过错。王XX为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
王XX辩称：一、王XX对王XX承租的房屋享有合法的租赁权，王XX与王XX签订的《租赁合同》合法有效。2005年6月15日，王XX通过村集体讨论、合法公开的招投标方式取得了位于高新XX高端人才实训基地以南凤凰路以东、刘智远果园以北一片渣土山、垃圾堆的场地租赁权，并经营建设十余年，涉案房屋位于该范围内。因此并非王XX所称的无任何规划建设手续。王XX与王XX之间签订的租赁合同是在双方意思表示真实的情况下签订的，双方主体适格，合同符合法律规定，因此该份合同合法有效。另外，国家对房屋建设进行统一规划，需要对该涉案车间进行拆迁，属于王XX无法预见的情形，属于不可抗力，不属于合同无效的情形。二、王XX为租赁涉案车间而交付的租金不应退还。王XX尚未租用期间的租金，王XX依法应当退还。王XX尚欠王XX水费、电费和租赁合同范围外两件办公室的租金，上述款项共计26867元。两项债务数额大致相当，根据合同法第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。因王XX对王XX存在金钱给付的债务，双方标的物种类、品质相同，返还王XX租金的债务应当与王XX欠王XX的水费、电费、租金相抵消。三、王XX要求王XX赔偿其经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据。根据双方签订的《租赁合同》第四条约定“租赁期间由于国家或集体统一规划占用、合同自行终止，甲方王XX不承担任何责任”。涉诉车间等建筑未经依法征收征用，被济南市高新XX行政局强制拆除，被强制拆除是政府行为，王XX无力抗拒。综上所述，王XX不存在过错，不应承担任何赔偿责任。王XX租赁的土地，建设的房屋均是被济南市高新XX行政执法局强制拆除的，王XX不能继续在所租赁房屋土地上经营是济南市高新XX行政执法局的原因，王XX应当找济南市高新XX行政执法局讨要损失而不是找王XX。王XX的机器设备均自己拆走，即使有建设的房屋根据合同约定也是归王XX所有，王XX不存在直接物质损失。因此王XX主张赔偿60万元的损失没有事实和法律依据。
徐家居委会辩称，依据合同的相对性，徐家居委会不是适格的被告，王XX要求徐家居委会徐家居委会承担损失没有事实和法律依据，如果王XX认为徐家居委会是侵权，可以撤回本诉，另行起诉。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议：1.王XX与王XX签订的《租赁合同》一份；2.济南高新XX城市管理行政执法局在2016年9月21日出具的济城执高新强公字（2016）第23002号《强制拆除公告》（系复印件）；3.济南高新XX人民法院出具的（2015）高行初字第4号行政判决书；4.中国XX交易明细单一份、中国XX交易明细单一份。本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年1月1日，王XX（出租方、甲方）和王XX（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“车间位于高新XX天辰路与凤凰路交叉口东行60米路东，车间东西宽20米，南北长30米。第一条、本合同租赁期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。第二条、租赁费为每年壹拾肆万元整，租金每年向甲方缴纳一次，先交款后使用，逾期一个月不交者，甲方有权处置乙方财务做抵押……第四条、租赁期间由于国家或集体统一规划占用，合同自行终止，甲方不承担任何责任（租金按使用月计算）……”；王XX在甲方处签字并按手印，王XX在乙方处签字并按手印。二、合同签订后，王XX通过中国XX、中国XX支付被告房屋年租金共计14万元整。三、2016年9月21日济南高新XX城市管理行政执法局出具了济城执高新强公字（2016）第23002号《强制拆除公告》（系复印件）。四、2016年11月1日，济南市高新XX行政执法局对案涉出租车间进行了强制拆除。五、2015年7月7日，王XX向本院提起行政诉讼，请求依法撤销市政府做出的济政复决字【2015】61号《行政复议决定书》，依法撤销高新执法局作出的济城执高新XX限拆字（2015）第10005号《责令限期拆除决定书》，案经审理，本院作出（2015）高行初字第4号行政判决书，判决驳回王XX的全部诉讼请求；王XX不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2016年7月25日做出（2016）鲁01行终105号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判；王XX不服二审判决，于2017年7月10日向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁行申532号行政申请再审案件受理通知书，现已立案审查。
本院认为，王XX和王XX签订《租赁合同》是否有效，以及王XX请求王XX、徐家居委会赔偿经济损失的认定，需对涉案土地上的建设房屋及构筑物是否为违法建筑进行确认，本院作出的（2015）高行初字第4号行政判决书及济南市中级人民法院作出的（2016）鲁01行终105号行政判决书虽认定王XX在涉案土地上建设房屋及构筑物均未得到相应的手续，未取得相应的行政许可，其建筑是违法建筑，但王XX不服判决申请再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁行申532号行政申请再审案件受理通知书，已立案审查，因此行政案件尚未最终定论，王XX与王XX20**年1月1日签订的《租赁合同》是否有效及经济损失的认定需待山东省高级人民法院就涉案建筑物的行政案件作出最终定论后，另行认定，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金……”，王XX与王XX签订合同后，王XX向王XX支付了2016年1月1日起至2018年12月31日的房租，每年十四万元，2016年11月1日高新XX执法局强制拆除，故王XX应支付2016年1月1日至11月1日的使用费，对2016年11月1日至2016年12月31日的租金，王XX应予以退回。王XX答辩王XX欠水电费等费用，应另行主张，本案中不予处理，故本院认定王XX应退还王XX租金23332元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
王XX于本判决生效之日起十日内退还王XX租金23332元。
案件受理费384元，由被告王XX负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审　判　长　　梁　猛
人民陪审员　　褚振荣
人民陪审员　　赵金栋
二〇一八年一月十八日
书　记　员　　周XX