姚XX与朱XX、朱XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告姚XX。

委托代理人李X，江苏XX律师。

委托代理人刘X，江苏XX律师。

被告朱XX。

被告朱XX。

本院于2013年5月22日立案受理了原告姚XX诉被告朱XX、朱XX租赁合同纠纷一案，因被告朱XX、朱XX下落不明，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员郑乾坤、人民陪审员仓XX组成合议庭适用普通程序于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告姚XX及其委托代理人刘X，被告朱XX到庭参加诉讼。被告朱XX经公告送达诉状副本、开庭传票等材料，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姚XX诉称，2012年9月17日，原告与两被告签订太湖宾馆转让协议书，约定两被告将太湖宾馆转让给原告，转让费和余下租金共计258000元。两被告承诺房屋可长期使用，若房东影响或干预原告正常经营，则两被告保证协助解决。协议签订当天，原告即支付给被告228000元，其中包含50000元租金，余下资金作为保证金，待被告协助原告完成营业执照变更时再另行支付。后原告得知房屋所有人提出收回房屋，才知道当初两被告将房屋转租给原告未得到房屋出租人的同意。因此原、被告双方签订的转租合同是无效的，被告应返还转让费并赔偿装修费用。原告为维护自身合法权益，现诉至法院判决确认双方签订的转让合同无效，判令二被告返还原告转让款178000元，赔偿原告装修损失7000元，计185000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。

被告朱XX未作答辩，亦未提交证据。

被告朱XX辩称：双方约定的转让款是258000元，但实际原告交付228000元，另外的30000元是等到营业执照变更后再交付。50000元房租是预付的，但实际一年的房租是98000元，这98000元是包括在258000元之内的。如果营业执照变更不了，只要太湖宾馆的法定代表人胡XX同意，这30000元也应支付。当时转租给原告，二被告是经过出租人胡XX及楼下饭店同意的，当时二被告也是从胡XX手里转租过来的。

经审理查明，朱XX、朱XX原经营的“太湖宾馆”系从他人处受让而来。经本院向工商登记部门查询，“太湖宾馆”工商登记为个体工商户，名称为“吴江市松陵镇太湖XX”，经营者姓名胡XX，经营住所地的房屋所有权人为江苏省XX公司。

2012年9月17日，朱XX、朱XX作为转让方（甲方）与姚XX作为受让方（乙方）签订《太湖宾馆转让协议书》，约定：一、甲方将太湖宾馆转让给乙方，转让费和余下租金共计258000元；二、太湖宾馆现有装修、装饰、设备全部归乙方所有；三、在2012年9月18日之前太湖宾馆所发生一切事情或账务与乙方无关，完成太湖宾馆的所有移交工作；四、甲方需保证乙方完成营业执照变更，在变更前乙方有权滞留一小部分资金作为保证金，但在变更当时需全部付清给甲方（注：等胡XX回来，如营业执照不能变更，则法人胡XX同意营业执照常（长）期归乙方姚XX使用，余下资金也需全部付清给甲方）；五、如房东、饭店在乙方经营期间影响或干预乙方正常经营，甲方应协助解决。

协议签订当天，姚XX向方XX账户转账228000元。朱XX向姚XX出具收条一份，表明收到姚XX太湖宾馆转让费228000元。

庭审中，姚XX与朱XX一致陈述双方于2012年9月20日办理太湖宾馆交接手续，双方在转让协议中没有约定宾馆的经营时间。姚XX陈述双方口头约定租期五年，每年租金90000元，其在2013年4月知道原承租房屋的饭店的租赁合同于2013年5月30日到期，故其在接到通知后于2013年6月2日搬离，并将宾馆内的物品都存放在一个工地上。现涉案房屋已由房屋所有权人整体出租给他人。

姚XX认为朱XX、朱XX未经房屋所有权人同意将房屋转租给姚XX，后房屋所有权人收回房屋，导致其无法继续经营，主张返还转让款及装修款未果，致本案诉争。

以上事实由原告提供的太湖宾馆转让协议书、交易回单、收条，本院的查询信息及到庭双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。

本院认为，原告姚XX与被告朱XX、朱XX之间签订的太湖宾馆转让协议书其涉及到的民事法律行为包括房屋的转租行为、宾馆经营权的转让行为和宾馆内财产的转让行为。

关于房屋的转租，双方未在转让协议中明确约定租赁期限，但双方约定的转让款258000元中包括了“余下租金”，应可认定双方对余下租期有过一致确认或原告自愿承担与房屋所有权人协商后续租赁事宜的风险。原告陈述其于2013年5月30日租赁合同到期后才搬离，应可认定为房屋所有权人认可两被告的转租行为。原告在合同到期后三天内即2013年6月2日即将宾馆内所有物品搬离，其未向房屋所有权人或两被告主张任何权利，原告也未提供房屋所有权人或第三人影响或干预其正常经营的任何证据，故原告姚XX关于被告朱XX、朱XX未经房屋所有权人同意转租，后房屋所有权人收回房屋出租给第三人使用，导致其无法继续经营，转租行为无效的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。

关于宾馆经营权的转让行为，双方转让协议约定二被告需保证原告完成营业执照变更，违反了国务院制定的《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条第二款“个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记”这一强制性规定，应当确认双方该部分约定无效。双方转让协议约定在营业执照变更前，原告有权滞留一小部分资金作为保证金，实际履行过程中，原告滞留了30000元，由于双方关于营业执照变更的约定无效，故原告对其滞留的保证金30000元也无需再行支付。

关于宾馆内财产的转让行为，双方约定无违反法律之处，应为有效，原、被告双方已于2012年9月20日办理交接手续，双方已履行完毕，本院予以确认。

综上，本院认为，原、被告双方签订的太湖宾馆转让协议书，除双方约定营业执照变更条件无效外，其余条款不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据双方陈述，原告是在其认可的租赁合同到期后，经房屋所有权人通知后自愿返还承租房屋，并将宾馆内的财产搬离承租房屋，原、被告双方关于太湖宾馆的转让协议除营业执照外均已履行完毕。因此，原告要求两被告返还转让款并赔偿装修损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院难以支持。如原告认为二被告对剩余租期为五年存在欺诈行为因此主张撤销协议的，应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，不属于本案审理范围。对原告提供的证据及所作的陈述，被告朱XX未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为其对原告提供的证据与所作的陈述放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果理应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：

驳回原告姚XX的全部诉讼请求。

案件受理费3990元、公告费560元，合计4550元，由原告姚XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：XXX；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。

审　判　长　　吴卫忠

人民陪审员　　郑乾坤

人民陪审员　　仓XX

书　记　员　　刘XX