裴X与尹XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

裴X与尹XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0103民初4907号
原告：裴X，男，1984年5月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。
委托诉讼代理人：杜X，安徽XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，安徽XX律师。
被告：尹XX，女，1986年1月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：钱X，安徽XX律师。
委托诉讼代理人：李婷，安徽XX律师。
原告裴X与被告尹XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴X的委托诉讼代理人杜X，被告尹XX的委托诉讼代理人钱X、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裴X向本院提出诉讼请求：1、判决尹XX支付裴X售房余款390000元；2、本案诉讼费用由尹XX承担。事实与理由：2012年裴X购买位于合肥市庐阳区XX***号某某公馆*幢****室房屋一套，。2014年尹XX向裴X表明购买房屋的意愿，并支付了部分房款，双方约定房屋由尹XX使用，尹XX每月偿还房屋按揭贷款。双方于2018年6月25日签订存量房买卖合同，考虑到房价上涨及朋友关系等因素，双方约定除已支付的房款外，尹XX须于2018年6月30日前向甲方一次性支付房屋价款700000元。尹XX在办理过户时支付了310000元贷款，现有390000元售房余款未支付给裴X。裴X了解到，尹XX现资金短缺，偿还贷款的费用都是从贷款公司借来的，且在裴X履行过户手续后，尹XX明确表明不再向裴X支付售房余款。
根据《合同法》的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现尹XX明确表示不再支付售房余款，故裴X诉至法院，依法要求尹XX履行支付剩余房款的义务。
尹XX辩称，1、裴X诉称其2012年购买位于合肥市庐阳区XX***号某某公馆*幢****室房屋，2014年尹XX向裴X表明购买房屋的意愿，并支付了部分房款，对该事实尹XX予以认可；2、裴X诉称双方约定除已支付的房款外，尹XX需于2018年6月30日前向裴X一次性支付房屋价款70万元，没有事实法律依据，尹XX不予认可，存量房买卖合同第二条约定裴X承诺尹XX只需按照合同约定的房价款支付，尹XX可以拒绝支付本合同以外的房价款，其次双方并未约定该70万元不包括尹XX在此之前已支付给裴X的房款；3、双方于2018年6月25日签订的存量房买卖合同约定了购房款总额为70万元，该购房款尹XX已全部支付完毕，根据尹XX提供的证据自2014年双方达成房屋买卖合意后截止2014年6月1日尹XX已陆续向裴X支付购房款共计145500元，自2014年6月1日之后截至2018年6月26日尹XX及其丈夫累计向裴X支付购房款共计526154.88元，2018年6月11日裴X因与案外人之间债务纠纷被庐阳法院强制执行，尹XX应裴X要求代其向法院交纳（2016）皖0103执390号案件的执行款共计24847元，2014年4月25日开发商安徽XX公司向裴X交房并要求裴X交纳14567元，裴X因资金紧张，尹XX应裴X要求代其将该款项支付给开发商，双方于2018年6月25日通过合肥0551房产网络营销公司签订存量房买卖合同并进行网签备案，当日下午双方前往不动产登记中心办理房屋过户手续，并按照法律规定缴纳相应税费，其中裴X因缺少资金，裴X应承担的税费9832元由尹XX代为缴纳。综上，截至2018年6月尹XX已将全部购房款支付完毕。
裴X围绕诉讼请求提交如下证据：裴X身份证复印件、尹XX身份证复印件、存量房买卖合同网签备案单、存量房买卖合同、录音光盘及部分录音文字材料。
尹XX围绕答辩意见提交以下证据：卖房款借条、建设银行卡交易流水、支付宝转账记录、微信转账记录、个人贷款支付凭证、收据、上海XX银行流水、尹XX招商银行信用卡对账单、身份证、结婚证、委托付款说明、合肥地税局房地产转让完税审核通知单、中国银联签购单。
本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：
关于录音光盘及部分录音文字材料，尹XX对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均持异议，认为根据摘录录音的对话内容发生在房屋买卖合同之前，并非在房屋买卖合同签订之后，从时间上看应当以最终双方签订的房屋买卖合同确定价格来予以认定。本院对该证据的真实性予以确认。
关于卖房款借条，裴X对该证据部分真实性持有异议，认为借条落款日期有改动痕迹，尹XX自行将借条时间2014年12月1日改为2014年6月1日，实际上在2014年12月1日之前裴X收到尹XX转账、现金、首饰支付的房款共计145500元。本院对该证据的真实性予以确认。
关于建设银行卡交易流水、支付宝转账记录、微信转账记录、个人贷款支付凭证，裴X对该证据的真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议，认为银行流水与收条重合，计算中多处重复计算，在2014年12月1日前支付的钱款应包括银行转账、支付宝转账及还信用卡的钱、向XX置业支付的14567元，故裴X对581054.88元不予认可。对2014年12月1日之后尹XX多笔转账中关于支付房贷部分予以认可，但因尹XX居住使用房屋，不能从购房款中予以扣除，除房贷以外的其他转账裴X均不予认可，部分转给张X的款与本案无关，微信转账记录也与本案无关，其中2014年12月30日的转账记录没有支付宝记录相对应，不予认可，2014年7月27日支付宝转账记录的XX银行还款2600元交易记录并未交易成功，显示已关闭，2014年9月29日交易的5000元与裴X无关，不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。
关于收据、上海XX银行流水、支付执行费用，裴X对该事实予以认可，但认为与本案无关，因尹XX尚欠裴X3万元，尹XX以代缴执行费用来抵偿，该部分费用不是购房款。本院对该证据的真实性予以确认。
关于合肥地税局房地产转让完税审核通知单、中国银联签购单，裴X认为根据交易习惯买卖双方税款由买方承担，不能认为是代裴X支付的购房款，从尹XX提供的审核通知单上显示核定的房屋价款为98万元，故房屋本身价值远超过70万元，双方签订购房合同定价70万元是考虑到尹XX2014年已经支付了部分购房款，房屋价值上涨了很多，且双方是朋友关系，故约定尹XX再另行支付70万元。本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2012年裴X购买位于合肥市庐阳区XX***号某某公馆*幢****室房屋，因购房需要裴X同时办理案涉房屋抵押贷款手续。2014年4月底尹XX向裴X表明购买涉案房屋的意愿，并支付了部分房款，裴X即将案涉房屋交付尹XX居住使用，双方对上述事实均予认可，本院予以确认。2014年4月25日尹XX向涉案房屋的开发商XX置业发展有限公司支付14567元的费用。2014年5月起由尹XX按月偿还案涉房屋按揭贷款，2014年5月至2018年5月31日由尹XX支付案涉房屋银行按揭贷款98211.24元，其中2014年5月至2014年11月30日贷款为17050元，2014年12月1日至2018年5月31日贷款为81161.24元。2014年4月28日至2018年6月25日尹XX通过银行卡、支付宝、微信转账给裴X118910元，其中2014年4月28日至2014年5月31日为50700元，2014年6月1日至2014年11月30日为59500元。2014年12月1日裴X向尹XX出具收到卖房款145500元的借条,庭审中，双方陈述该款项包括转账及首饰抵款。2018年6月19日尹XX提前归还案涉房屋贷款309093.64元。2018年6月24日尹XX丈夫杨某某支付裴X10000元。双方于2018年6月25日签订《存量房买卖合同》，约定，裴X将其位于合肥市庐阳区XX***号某某公馆*幢*室房屋以70万元的价格出售给尹XX，付款方式为一次性付款；尹XX于2018年6月30日向裴X支付房屋价款；双方确认合同签订备案后10日内，双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。签订合同当天双方办理网签备案登记，由尹XX缴纳税金19664元。2018年6月26日尹XX丈夫支付裴X8000元，并备注“兄弟情要知道”。因裴X对登记提出异议，涉案房屋未能过户。
另查明，因裴X与案外人的案件，涉案房屋被本院依法查封。2018年6月11日由尹XX丈夫杨某某代裴X支付执行款及执行费共24847元，后解除对涉案房屋的查封。
尹XX丈夫杨某某在2018年5月至2018年6月22日通过微信转账支付裴X12000元。尹XX向裴X女朋友张X转款14700元。
本院认为，结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：双方约定案涉房屋转让价款是多少；裴X向尹XX出具145500元收条的时间；尹XX支付的房贷是否属于购房款；尹XX已支付裴X的购房款数额，尹XX是否应支付裴X售房余款390000元。
关于双方约定案涉房屋转让价款，庭审中双方对2014年4月底尹XX向裴X表明购买涉案房屋的意愿，并支付了部分房款，裴X即将案涉房屋交付尹XX的事实予以认可，虽双方未签订书面协议，但不影响双方买卖合同关系的成立。2018年6月25日裴X与尹XX签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽裴X提供其与尹XX丈夫在案涉合同签订之前的电话录音，但该录音不能证明双方已就涉案房屋价格协商一致，而此后双方签订的合同约定案涉房屋转让价格为70万元，且裴X未能提供案涉房屋转让价为110万元及70万元不包括前期付款及贷款的证据，故根据双方陈述及提供的《存量房买卖合同》确定双方约定的案涉房屋转让价格为70万元。
关于裴X向尹XX出具145500元收条的时间。双方对2014年4月底尹XX向裴X表明购买涉案房屋的意愿，并支付了部分房款，裴X即将案涉房屋交付尹XX的事实予以认可，故自2014年4月底尹XX支付裴X的与案涉房屋有关的费用应视为其支付的购房款。裴X认为145500元收条出具时间为2014年12月1日，根据双方陈述及尹XX提供的银行卡交易流水、支付宝转账记录、微信转账记录、个人贷款支付凭证综合分析，双方庭审中均认可该收条载明的款项包括首饰抵款，在不包括首饰抵款的情形下，尹XX在2014年4月25日至2014年11月30日向开发商支付的款项及其通过银行卡、支付宝、微信向裴X转账支付的款项并未超出收条载明的数额，且尹XX针对收条未提供对应的付款凭证，收条原件由尹XX持有，由此可以确定裴X向尹XX出具145500元收条的时间应为2014年12月1日而非2014年6月1日。
关于尹XX支付的房贷是否属于购房款。2012年裴X因购买案涉房屋办理按揭贷款，偿还按揭贷款的义务应由裴X承担。裴X未提供双方约定案涉房屋贷款不属于购房款应由尹XX偿还的证据，从公平合理的角度考虑，尹XX自2014年5月至2018年5月31日向裴X的贷款账户支付98211.24元，系以裴X的名义偿还案涉房屋贷款，应视为尹XX支付的购房款。
关于尹XX已支付裴X的购房款的数额，尹XX是否应支付裴X售房余款390000元。根据尹XX提供的收条、银行卡、支付宝、微信转账记录及个人贷款支付凭证银行流水记录的付款数额，结合双方陈述来看，2014年12月1日前尹XX支付裴X购房款145500元，2014年5月至2018年5月31日尹XX向裴X账户支付案涉房屋按揭贷款98211.24元，2014年12月1日至2018年6月2日尹XX通过银行卡、支付宝、微信转账支付裴X8710元；因裴X与案外人纠纷案件，案涉房屋被司法查封，尹XX丈夫代裴X支付执行款及执行费24847元，解除对涉案房屋的查封。尹XX丈夫在2018年5月至2018年6月22日通过微信向裴X转账12000元。虽裴X认为上述款项非购房款，但其未提供与尹XX丈夫之间存在其他经济往来关系的证据，故上述款项可视为尹XX支付的涉案房屋的购房款。对于裴X认可的2018年6月19日尹XX提前归还案涉房屋贷款309093.64元、2018年6月24日及6月26日尹XX丈夫支付裴X的10000元及8000元为尹XX支付的购房款，本院予以确认。鉴于尹XX未能提供裴X委托其转款给张X的证据，且也未提供其与张X之间不存在其他经济关系的证据，故尹XX转给张X的14700元不应视为其支付的购房款。关于尹XX缴纳的税金19664元，由于双方合同对此未作明确约定，根据交易习惯，该税金不应作为购房款。综上尹XX支付裴X购房款为616361.88元，故尹XX还应支付裴X购房款83638.12元。裴X主张涉案合同约定的购房款不包括尹XX在涉案合同签订前支付的费用及贷款，要求尹XX支付390000元，因无证据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定规定，判决如下：
一、尹XX于判决生效之日起十日内支付裴X购房款83638.12元。
二、驳回裴X其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3575元，裴X负担2075元，尹XX负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员　吴　艳
二〇一八年十一月九日
书记员　单劭萌
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全部履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。