刘XX、谈龙X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

刘XX、谈龙X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）皖01民终5166号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘XX，男，1971年4月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：陈X，安徽XX律师。
委托诉讼代理人：李婷，安徽XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谈龙X，男，1980年1月26日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：袁X，北京XX律师。
上诉人刘XX因与被上诉人谈龙X房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回谈龙X要求继续履行《存量房买卖合同》及协助将合肥市庐阳区杏林北XX房屋过户至其名下的诉讼请求，并判决解除刘XX与谈龙X之间的《存量房买卖合同》。事实与理由：一、一审法院违反法定程序。一审法院当庭要求谈龙X庭后提交个人征信报告，谈龙X庭后提交其妻子金X名下中国XX银行银行流水，该份证据材料已超出法定举证期限，且未经刘XX质证，但一审法院采信该份证据对案件事实进行认定，违反程序规定。二、原审判决查明事实不清，认定事实错误。刘XX申请重新办证的原因系合肥市房产证、土地证两证合一，统一办理不动产权证政策的实施，并非谈龙X所称一房二卖。谈龙X未支付购房首付款发生违约后，刘XX仍迁移户口仅系刘XX积极履约之行为，并非刘XX对谈龙X违约行为的认可。谈龙X应当支付款项是其应履行的合同义务，与刘XX迁移户口之间并无因果关联。按照合同约定谈龙X应当在2016年6月20日之前将款项支付至托管账户，谈龙X至今没有支付任何购房款。谈龙X直到2016年7月19日仍然没有足额支付购房款的能力。没有任何证据能够证明谈龙X逾期付款系由刘XX原因导致。三、刘XX请求解除合同有事实与法律依据，依法应当支持。根据合同约定，谈龙X于2016年6月30日前未支付购房首付款，刘XX即享有合同约定的解除权。谈龙X违约行为已满足合同约定解除权条件，刘XX有权解除合同。
谈龙X辩称，一、一审法院并未违反法定程序。谈龙X一审庭后提交的证据系应一审法院要求而提供的，并非故意逾期提交证据，也并非是恶意隐瞒证据。一审法院为查明案件事实而要求谈龙X举证符合法律规定。一审法院已通知刘XX进行质证，但是刘XX放弃质证权利，相关不利后果应当由其自行承担。二、一审法院查明的案件事实清楚。刘XX虽然将房产证交给房产中介，但之后却在未通知中介及谈龙X的情况下，擅自以房产证遗失为由重新办证，是为了撕毁合同一房二卖，违反了合同约定。刘XX将户口迁出也印证了谈龙X同意继续履行合同。谈龙X妻子金X账户存款可以证明其具有履行合同能力。三、刘XX解除合同的无法律依据，合同应当继续履行。谈龙X未能将购房款汇入共管账户是刘XX违约不予配合所致，相关违约责任应当由刘XX自行承担，与谈龙X无关。谈龙X无任何过错，刘XX无权单方面解除合同。案涉合同应当继续履行，且刘XX应当予以积极配合。
谈龙X向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年5月19日签订的《存量房买卖合同》有效；2.判决刘XX继续履行上述《存量房买卖合同》，并协助谈龙X将合肥市庐阳区杏林北XX房屋过户至谈龙X名下；3.刘XX双倍返还定金2万元。
刘XX向一审法院反诉请求：判令解除双方之间的《存量房买卖合同》。
一审法院认定事实：2016年5月19日，谈龙X与刘XX签订《存量房买卖合同》，约定刘XX将其名下位于合肥市庐阳区杏林北XX房屋出售给谈龙X，房价总额为61.5万元，2016年6月20日前谈龙X将22万元（含定金1万元）存入托管账户。同日，双方分别与捌零地产公司签订了《房地产经纪合同》，委托捌零地产公司办理房产交易办手续，谈龙X依约向刘XX支付了定金1万元，刘XX将房产证原件交给捌零地产公司。之后，双方并未继续履行合同。2016年7月18日，刘XX将户籍从案涉房屋迁出。2016年7月19日，谈龙X妻子金X的中国XX银行账户中存入现金11.5万元，账户余额为190641.79元。之后，因捌零地产公司不退还房产证原件，刘XX以证件遗失为由重新办理了房产证。截至目前，案涉房屋仍在刘XX名下，房屋内无户口。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担举证不能的法律责任。案涉《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。合同明确约定：谈龙X应于2016年6月20日前将首付款22万元（含定金1万元）存入托管账户。根据相关部门规定，买卖二手房办理托管账户必须买卖双方当事人均到场才能开具托管账户。谈龙X认为该条款未能履行的原因在于办理托管账户需要买卖双方一致到场，刘XX提出要加价，谈龙X不同意，刘XX就一直不配合办理；刘XX认为原因在于谈龙X和捌零地产公司并未就款项的交付事宜通知过自己，且经捌零地产公司处得知谈龙X存在征信和限购问题，故谈龙X未在约定期限内支付首付款。但双方均无直接证据证明对方违约。
2016年10月2日，合肥市发布了《关于进一步存进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，正式宣布合肥实施区域性住房限购政策，故谈龙X当时并不存在限购问题。根据谈龙X的个人信用报告可知，谈龙X也不存在任何信用不良的情形，故刘XX陈述谈龙X存在征信和限购问题不属实。2016年7月19日，谈龙X妻子金X名下账户存入现金11.5万元，账户余额为190641.79元，能够证明在合同履行过程中，谈龙X已经做好支付首付款的准备。庭审过程中，刘XX表明其迁出户口就是为了将房屋继续卖给谈龙X，也并未在谈龙X未支付首付款后进行催告或行使解除权，说明直到2016年7月18日，双方就买卖房屋仍在协商，谈龙X当庭表明可以一次性付清全部房款。结合本案实际情况，兼顾公平正义和诚实信用原则，为维护社会经济秩序的稳定，该院认定双方均无明显过错，合同应继续履行，谈龙X应一次性付清全部剩余购房款60.5万元，刘XX应协助将房产过户至谈龙X名下。谈龙X要求刘XX支付2万元违约金，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认谈龙X与刘XX签订的《存量房买卖合同》有效；二、谈龙X于判决生效之日起十日内将剩余购房款60.5万元存入合肥市庐阳区人民法院账户（开户行：徽XX，账号：22×××35）；三、刘XX于判决生效之日起十日内协助谈龙X办理坐落于合肥市庐阳区阜阳北路杏林北XX房屋的过户登记手续，相关过户税费由谈龙X负担；四、驳回谈龙X的其他诉讼请求；五、驳回刘XX的诉讼请求。案件受理费减半收取为5075元，由谈龙X负担75元，由刘XX负担5000元；反诉费减半收取为4975元，由刘XX负担；保全费3595元，由刘XX负担。
二审中，刘XX向本院提交网签存量房买卖合同、合肥市存量房买卖合同网签备案单复印件，证明因谈龙X不具备购房条件，其与房产中介公司擅自将买受人由谈龙X变更为金X，导致谈龙X与刘XX根本无法办理购房首付款资金托管事宜。刘XX质证认为，真实性、关联性、证明目的均有异议。存量房买卖合同双方签字真实性不能确认，是否真实备案不清楚，与本案无关，不能达到刘XX的证明目的。
对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。
本院认为，谈龙X庭审后补充提交的银行对账单等证据，一审法院已经组织刘XX予以质证。该证据经质证后，可以作为定案依据。征信报告与刘XX请求解除合同并无关联性，故刘XX主张一审法院违反法定程序，本院不予采纳。
双方2016年5月19日签订合同，约定谈龙X在2016年6月20日前将首付款22万元（含定金1万元）存入房地产管理部门设立的资金托管账户。根据合肥市存量房买卖资金托管办理程序，将资金存入托管账户需买卖双方共同到场才能办理，而刘XX并未提交充分、有效证据证明谈龙X存在违约行为导致资金未能存入托管账户。而谈龙X提交的房地产中介公司经办人员的证人证言、银行对账单等证据，能够证明其具有履行能力，并无故意违约的情形。此外，刘XX亦未提交其催告谈龙X付款的相关证据。综观本案证据，刘XX主张谈龙X违约，其有权解除合同，无事实依据，本院不予支持。
综上，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10150元，由刘XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　沈　静
审判员　陆建群
审判员　王　莉
二〇一九年九月十二日
法官助理王XX
书记员罗晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。