福州XX公司与黄XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

福州XX公司与黄XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0111民初678号
原告：福州XX公司，住所地福州市晋安区远洋XX**明居苑**楼02商场及商场办公**。统一社会信用代码：9135XXXX1111752K。
法定代表人：卢X，执行董事。
委托诉讼代理人：吴XX，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：范菲菲，北京市XX实习律师。
被告：黄XX，女，1955年9月19日出生，汉族，住福州市晋安区。
原告福州XX公司（以下简称XX公司）与被告黄XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人吴XX、范菲菲，被告黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告所欠物业费人民币6594.6元，所欠水电公摊费用2322.42元，总计8917.02元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）；2.诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告XX公司增加诉讼请求：判令被告给付原告于2017年1月至2018年2月所欠物业费人民币3077.48元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）。事实和理由：原、被告与福州XX公司（以下简称XX公司）签订了《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及相关附件，约定由原告为坐落在福州市晋安区筑家华XX（筑家·尚水东郡）提供前期物业服务事宜，进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告与XX公司签订《商品房买卖合同》及六个附件，自愿购买XX公司开发的晋安区筑家华庭XXX单元住宅一套（其建筑面积为151.6㎡，套内建筑面积118.34㎡，公共部分共有分摊建筑面积33.26㎡)。被告身为晋安区筑家华庭XXX单元住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按合同约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告拖欠自2014年7月至2018年2月的物业服务费及自2014年4月至2016年12月的水电公摊费用总计11994.5元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。
被告黄XX辩称，被告房屋装修前有做闭水试验，确实没有漏水，装修后，楼下住户发现被告房屋的卫生间发生漏水，楼下住户通知了物业，物业来了两男一女，让被告自行修理，费用由物业承担，当时花费修理费2000多元。另外，被告住在17层，下雨时被告房屋外墙会渗水进来，吊顶会往下滴水，导致被告家的实木地板被水泡坏，损失大约10000多元。被告也向物业反映了这个情况，物业的工作人员表示只要把外墙粉刷一下就可以了，物业派人来维修，但维修人员只在身上绑了绳子到墙外进行粉刷，被告觉得很危险就没有让他们做，后来被告自行雇人修理。上述维修费用总计16000多元。被告还丢失了一辆电动车，小区电梯也经常发生故障，要进行维修。原告的物业管理很不到位，物业要对小区卫生及出入门禁等进行改善。被告确实是从2014年7月开始欠缴物业费，但记不清楚欠缴水电公摊费用的具体时间。只要原告赔偿被告的维修费，被告就交纳物业费。
本院经审理认定事实如下：坐落于福州市晋安区的筑家华庭小区系由XX公司建设开发，该建设单位与福州XX公司签订一份《前期物业服务合同》，后被告与XX公司签订了一份《商品房买卖合同》向其购买了该小区XXX单元房屋（建筑面积151.6㎡），《商品房买卖合同》有关前期物业服务的约定为“服务内容及质量标准等见合同附件四”，并将前述《前期物业服务合同》和《临时管理规约》分别作为该买卖合同的附件四和附件五。《前期物业服务合同》与《临时管理规约》均约定：电梯住宅每月综合物业服务费为1.5元/㎡（按建筑面积计），水电公摊费用按实际产生费用按建筑面积比例分摊。筑家华庭小区交付业主使用后，由原告实际进驻该住宅小区提供物业服务，原告亦与XX公司签订的一份《前期物业服务合同》。被告未向原告支付自2014年7月起至2018年2月止的物业服务费及自2014年4月起至2016年12月止的水电公摊费用，原告经催讨无果，提起本案诉讼。
另查，诉讼中，原告自认被告交纳了2017年1-2月的物业服务费计363元。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、律师函、授权委托书及快递底单、邮件投递结果查询单、原告与XX公司签订的《前期物业服务合同》、水费抄表情况表和历月电费明细表等证据为证。上述证据经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和第二十五条的规定，前期物业服务合同系由建设单位与物业服务企业签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即物业买受人对前期物业服务合同具有知情权。筑家华庭小区的建设单位与被告签订的房屋买卖合同附件四约定的为该小区提供前期物业服务的是福州XX公司，而在该小区交房后实际提供前期物业服务的是原告。原告虽亦与XX公司签订了《前期物业服务合同》，但原告提供的证据不足以证明XX公司曾告知业主变更了前期物业服务企业，因此，其与XX公司签订的《前期物业服务合同》对被告不具效力。原告在小区交付使用之初即开始为该小区提供物业服务至今，且该小区的大部分业主亦向原告支付了物业服务费，可以认定原、被告之间存在事实物业服务关系。原告主张按建筑面积乘以1.5元/㎡计算每月物业服务费，该主张符合房屋买卖合同附件五《临时管理规约》的约定，本院予以采纳，自2014年7月起至2018年2月止合计为44个月，据此计算被告拖欠原告的物业服务费为10005.6元（1.5元/㎡/月×151.6㎡×44月），原告经催讨无果后，提起本案诉讼，请求被告支付物业服务费9672.08元（6594.6元＋3077.48元），该请求金额未超过上述计算结果，本院予以支持，扣除被告已交纳的2017年1-2月的物业服务费363元，被告应支付原告物业服务费9309.08元。原告请求被告支付2014年4月起至2016年12月止的水电公摊费用，因原告提供的证据不足证明原告支出的水电费均用于小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理，并且向小区业主公开，因此原告主张被告按其自行计算的金额支付水电公摊费用，缺乏依据。在为小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理过程中，原告确需支出相应的水电费，本院酌情按物业服务费的10%确定，因此，自2014年4月起至2016年12月止33个月被告应承担的水电公摊费用为750.42元（1.5元/㎡/月×151.6㎡×33月×10%）。原、被告未就支付物业服务费、水电公摊费用的期限和逾期责任进行约定，原告请求被告支付上述钱款的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。对于被告提出原告应赔偿其维修费用、原告管理不善等抗辩主张，缺乏依据，本院不予认可。
依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告黄XX应于本判决生效之日起十日内支付原告福州XX公司自2014年7月起至2018年2月止的物业服务费9309.08元；
二、被告黄XX应于本判决生效之日起十日内支付原告福州XX公司自2014年4月起至2016年12月止的水电公摊费用750.42元；
三、驳回原告福州XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员　　周成潭
二〇一八年五月二日
书记员　　潘XX
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
1、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。