李XX与杜XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李XX，女，26岁，汉族，无职业，现住通辽市科尔沁区。

委托代理人秦辉，内蒙古义源律师事务所律师。

被告杜XX，男，51岁，汉族，个体业主，现住通辽市科尔沁区。

原告李XX诉被告杜XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。依法由审判员高XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人秦辉、被告杜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李XX诉称，我通过房屋中介介绍，于2013年11月17日从被告杜XX处购买位于通辽市XX4＃-462室。在我交清全部购房款后，于2014年1月23日办理了过户手续。在我装修过程中，发现被告杜XX欠万通热力公司供热费2356.60元，滞纳金1583.60元，合计3940.20元。按照房屋买卖合同第五条第四项规定，被告杜XX在收到首付款当日应清理该房屋所欠一切费用。被告杜XX的行为，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。因此，请求法院判令被告杜XX支付供热费2356.60元，滞纳金1583.60元，并支付违约金33000元，合计36940.20元。

被告杜XX辩称，在2013年11月，双方达成房屋买卖协议，房屋已经交付原告李XX，并已办理房屋过户手续。我不存在违约的行为。

经审理查明，原告李XX与被告杜XX于2013年11月17日订立房屋买卖合同，约定由李XX购买杜XX所有的位于通辽经济技术开XX4＃-462室房屋。合同约定：甲方（杜XX）承诺在收到首付款当日腾空房屋，并将钥匙交付乙方（李XX）。在交钥匙前由房屋产生的一切费用及纠纷由甲方（杜XX）负责清理。合同还约定：如果合同任何一方拒绝履行合同，由违约方按照房屋价款（330000元）的10%支付违约金。合同订立后，李XX于2013年12月9日和2014年1月6日分两次交清房款，双方于2014年1月13日办理了房屋过户手续。由于杜XX没有交纳供热费，经供热方通辽XX公司催收，李XX作为用热业主，于2014年6月13日交纳供热费2356.60元，支付滞纳金1583.60元，合计3940.20元。

证明上述事实的证据有：1、《房屋买卖（居间）合同》、2013年12月9日收取房款的收据、2014年1月6日特种转帐贷方凭证、房屋所有权证，上述证据证明双方当事人房屋交易中订立合同以及交付房款、办理过户等事实；2、供热费收据（复印件）、支付供热费、滞纳金发票以及证人朱XX的证言，上述证据证明李XX支付供热费、滞纳金的事实。双方当事人对上述证据无异议，因此，上述证据真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。

本院认为，原告李XX与被告杜XX订立的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法，应当受到法律保护。按照合同约定，交付房屋前因房屋所产生的费用应当由被告杜XX负担，此处“因房屋所产生的费用”应当包括供热费。按照交易习惯，每年的供热费在采暖期届至前一次性交纳，因此，被告杜XX没有交清2013-2014年度供热费，其行为属于违约，应当返还由此造成原告李XX支出的供热费、滞纳金，同时还应当按照合同约定承担支付违约金的民事责任。由于合同约定的违约金过高，按照合同法的规定以及相关的司法解释，应当适当予以减少，以违约金确定在中国人民银行同期贷款利率的130%（自2014年6月14日至2014年8月14日，金额为51.80元）较为适宜。综上所述，原告李XX的部分诉讼请求成立，本院予以支持，其超出部分的诉讼请求，本院不予保护；被告杜XX提出的自己不存在违约事实的抗辩主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

被告杜XX返还原告李XX交纳的供热费、滞纳金3940.20元，支付违约金51.80元，合计3992元，于本判决发生法律效力后立即执行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费362元，由被告杜XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。

判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。

审判员　　高XX

书记员　　张XX