房屋租赁合同纠纷

　　鞍山市铁西区人民法院民事判决书

　　(2019)辽0303民初2544号

　　原告：蒲XX，男，汉族，1977年11月30日出生，住址：鞍山市千山区。

　　委托代理人：杨涛，辽宁XX律师。

　　被告：姜XX，男，汉族，1977年10月15日出生，住址：海城市。

　　委托代理人：常X，辽宁XX律师。

　　原告蒲XX诉被告姜XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用普通程序，并于2019年9月11日公开开庭审理了本案，原告蒲XX、委托代理人杨涛，被告姜XX、委托代理人常X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金80000元;二、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告姜XX签订《房屋租赁协议书》，约定被告姜XX租赁原告位于铁西区商业网点，建筑面积288.68平方米(产籍号为2-28-278-2)，租赁期五年。自2018年2月27日至2023年3月1日止。年租金捌万元。下一年度租赁期前2个月交付。但被告从2018年12月27日，原告要求被告交付2019年2月27日至2020年3月1日的租金，被告以案外人漏水为由，至今未付租金。原告在庭审时，增加诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋租赁协议，2、判令被告按实际使用时间给付租金。

　　被告姜XX辩称，被告与原告租赁房屋关系存在，不支付房屋租金的理由：1、2017年3月签订协议后，被告支付了第一年的房屋租金。但在使用过程，被告发现三楼管线漏水，漏到涉案租赁房屋顶棚，导致被告装修好的吊棚被漏水压塌，停业装修34天。直到今天三楼的管线仍在漏水。2、由于三楼漏水造成被告损失，被告保留向原告主张违约赔偿的权利。3、被告违约在先，不符合合同解除条件。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告蒲XX(出租方、甲方)与被告姜XX(承租方、乙方)续签《协议书》一份，协议约定：铁西区商业网点租给乙方使用，租赁期为五年，自2018年2月27日至2023年3月1日止。第三条约定：每年租金为八万元整，下一年度租赁期前2个月交付，如果承租方未按约定交付房租金，出租方有权解除本协议，收回房屋。第五条，出租方履约事项：出租方在租赁期限内保证承租方正常使用此房屋，否则出租方承担违约责任。第六条承租方履约事项：2、承租方在租赁期限内有责任承担房屋室内设施的养护义务，修缮房屋由承租人负责，防火由承租人负责。合同签订后，被告支付了2018年2月27日至2019年3月1日的房屋租金。在被告使用涉案租赁房屋中发现在其楼上的三楼邻居漏水，造成涉案租赁房屋的顶棚漏水。原被告双方为此产生矛盾，在需缴纳下一年度2019年2月27日至2020年3月1日的房屋租金时，被告以此为由拒绝缴纳至今。原告多次催交未果，诉至本院。

　　另查，涉案房屋由原告和陈X购买，尚未办理产权登记。原告与陈X是夫妻，该房屋是其共同财产。

　　上述事实，原告提供的证据有：租赁协议书一份、商品房买卖合同、发票、结婚证、录音资料各一份，原告部分陈述;被告提供证据：漏水视频一份，照片一组，被告部分陈述以上证据，均经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。

　　被告提供证人秦X证言，仅能证明租赁房屋进行顶棚装修，不能证明实际损失。

　　本院认为，原告蒲XX与被告姜XX签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，双方应依照履行。本案原告已经实际交付房屋，且被告已经使用多年，被告应按照约定支付房屋租金。被告以漏水为由拒缴房屋租金，违反了合同约定。在双方续签的合同中第六条中，双方明确的约定房屋修缮的义务由承租人负责。虽然该协议的第五条也约定了出租方在租赁期限内保证承租方正常使用此房屋，而影响房屋使用的因素很多，包括第三人主张使用权、所有权及政府主管部门的管理等等，其中也包括房屋相邻权、第三人侵权、房屋维护、修缮等，但双方已经明确了修缮、维护由被告负责，房屋漏水属第三人侵权，也有被告修缮不到位的结果，被告在前几年的使用该租赁房屋时，并未出现该漏水现象，如果被告在发现漏水后，积极采取修缮措施，行使民事权利让侵权方赔偿损失、停止损害，不至于使损失进一步扩大，侵害时间过长。因此，被告以此，拒缴租金，仍继续使用房屋的行为，没有法律依据。故原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以

　　支持。

　　关于原告要求解除租赁协议一节。被告没有依约定缴纳租金，漏水问题确实存在，原告作为房主，没有督促或以自己的名义积极协助被告采取相应措施，解决漏水问题，也存在一定问题，但该问题虽不构成被告不交房租的理由，但却使被告违约的行为，不能构成根本性违约，不能成为原告解除合同的理由。故原告要求与被告解除租赁协议的诉讼请

　　求，没有事实和法律依据。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告姜XX于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告蒲XX房屋租金80000.00元(租金为2019年2月27日至2020年3月1日的房屋租金);

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1800.00元，由被告姜XX承担，故被告随上述款项一并给付原告1800.00元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

　　审判长 邢延权

　　人民陪审员　 张 群

　　人民陪审员　 朱 军

　　二〇一九年十一月十九日

　　书记员 吴XX