执行异议听证胜诉

　　杭州市上城区XX执行裁定书

　　(2019)浙0102执异28号

　　案外人(异议人)：徐XX，男，1963年6月10日出生，汉族，住杭州市上城区。

　　申请执行人：章XX，女，汉族，住杭州市上城区。

　　委托诉讼代理人：林珊瑚，北京XX律师。

　　被执行人：金XX，男，1959年2月25日出生，汉族，住杭州市上城区。

　　本院在执行申请执行人章XX与被执行人金XX民间借贷纠纷一案中，案外人徐XX对本院查封杭州市上城区白塔XX18幢1单元302室房产(以下简称：案涉房产)提出书面异议。本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月5日进行公开听证审查，案外人徐XX，申请执行人章XX的委托诉讼代理人林珊瑚到庭参加听证。现已审查终结。

　　案外人徐XX称：案涉房产产权人金XX在2015年1月与徐XX签订房屋协议转让合同，合同总价600000元。合同签订当天，金XX就腾空房屋。徐XX已支付总价50%购房款300000元，同年5月交付用于办理房产过户等各项费用70000余元。双方约定过户结束付清尾款。由于房产开发商、房改房等原因没能及时办理过户手续。章XX参与整个房产交易转让过程，并将其与金XX的亲戚关系(未确认)告知过徐XX。2019年6月接到房产开发商通知，该房产可以办理房产过户手续，金XX又提出没钱缴纳房产工龄置换等，再次让徐XX出钱参与房改房过户手续，并保证徐XX在缴纳房改款后马上办理过户手续，等徐XX缴纳完房改款项47272.18元和1272元两笔费用后，金XX不仅不配合过户，从此失联。后经了解，该房产被章XX诉金XX民间借贷纠纷一案查封。因此，徐XX认为，章XX与金XX利用虚假借贷关系欺骗法院，目的是借此损害徐XX的合法利益和不想办理过户手续寻找借口，逃避正常的房产交易。故请求解除对案涉房产的查封。

　　申请执行人章XX称：1、章XX与金XX之间的民间借贷是通过法院诉讼，并在法院组织下形成具有法律强制力的调解书，其借贷关系明确，事实清晰，不存在虚假借贷的行为，更没有欺骗法院的行为，而徐XX妄图达到自己的目的进行虚假陈述，该行为违背诚实信用原则。事实上章XX和金XX并不是亲戚关系，徐XX系虚假揣测。2、徐XX陈述其与金XX达成买卖协议，已经将案涉房产出卖给徐XX，该情况属于严重扭曲事实。由徐XX提供的证据可见，房屋转让居间合同并非是房屋买卖合同，双方未就房屋买卖一事达成合意，该居间合同只能表明双方之间有过买卖意向，并未就买卖意向达成一致形成买卖的事实。3、徐XX提供的借条只能证明双方在形式上存在借贷关系，且该借贷关系是否真实尚需进行查证，是否是徐XX与金XX双方串通损害章XX的利益尚需进行查实，该债权不具有强制执行的权利，更不是对章XX实现合法债权的阻碍理由。4、徐XX与金XX洽谈房屋买卖之时，章XX确实给徐XX打过10000元收条，但收条写好之后，因房屋的价款未达成一致，因此案涉房产买卖并未落实，该10000元款项是打入金XX账户，并未给章XX。后金XX与章XX尚有其他民间借贷纠纷，金XX又将10000元款项给付章XX。该10000元欠款的流转事实并不能成为章XX实现合法债权的阻碍事由。5、《物权法》明确规定，不动产物权的变动适用登记公告制度，金XX写给徐XX的承诺书或垫付申请书都不能成为对抗第三人实现合法债权的事由。而徐XX与承租人之间的合同不能证明徐XX是实际占有案涉房产。综上所述，徐XX提出执行异议的理由及相关事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，因此，法院应当驳回徐XX的请求，继续将案涉房产进行拍卖，尽快实现章XX的合法债权。

　　被执行人金XX未到庭参加听证，庭后发表意见称：《房屋转让居间协议》上的名字是金XX签的，协议签订后就将案涉房产交付给了徐XX，徐XX总共支付金XX多少钱记不得了。协议约定的总价600000元是当时说好一次性付款价格，因徐XX不是一次性付款，所以后来说好要加钱才能成交。

　　本院经审查，查明：2015年1月28日，徐XX等(甲方)与金XX(乙方)通过杭州XX公司(丙方)签订《房屋转让居间协议》一份，该协议约定：案涉房产总价款600000元，避税价格;甲方首付300000元，在签订完本协议后，乙方搬出房屋，甲方交付给乙方。甲方在2015年2月18日之后在办理房屋所有权证的过程中，甲方交付给乙方50000元，用于乙方参加房改及过户费用。甲方办理完房屋所有权证、土地证、契证后将余款一次性付给乙方;签订完本协议后，乙方将在5个工作日内搬出，将房屋交付给甲方;甲、乙双方同意在双方签订本协议之日起约定日内签订《房屋转让合同》，具体时间由丙方安排;甲乙双方签订本协议的价格为避税价格，如因乙方人为因素不及时参加房改及办理房屋所有权证、土地证、契证过户给甲方，由乙方赔付给甲方2倍的购房款损失。赔偿金额以甲方的首付款为依据。如甲方未能履行本协议，则甲方承担乙方的售房损失。甲乙双方在交易过程中整个过户手续暂定为一年，因不可抗力因素影响过户，双方协商解决;本协议中的房屋所有权证、土地证、契证办理及过户手续，将在指定的房产交易中心银行监管账号中完成整个交易流程，甲方在取得房屋所有权证、土地证、契证后按房屋的实际成交价格结清所有款项交付给乙方。本协议由施XX担保乙方的房屋实际成交价格的取得等内容。2019年6月26日，案涉房产办理了不动产权属登记，登记权利人为金XX。

　　另查明，因金XX向章XX借款未按期归还本息，章XX于2018年7月23日向本院起诉金XX。2018年9月12日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出(2018)浙0102民初3948号民事调解书。后因金XX未履行生效法律文书确定的义务，章XX于2019年3月8日向本院申请强制执行【案号：(2019)浙0102执634号】。执行中，本院于2019年6月26日查封了案涉房产。现徐XX就案涉房产提起书面异议。

　　本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐XX与金XX就案涉房产虽在本院查封前签订了《房屋转让居间协议》，但该协议中约定的房屋总价款为避税价格，而案涉房产的实际成交价格并未明确约定。因此，徐XX与金XX就案涉房产买卖并未签订合法有效的书面合同，徐XX的主张不符合上述第二十八规定的情形，故其要求解除对案涉房产查封的异议请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条第一款第(一)项、第二十八条之规定，裁定如下：

　　驳回案外人徐XX的异议请求。

　　案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向杭州市上城区XX提起诉讼。

　　审判长　姚炜强

审判员左宇强

人民陪审员周瑛

　　二〇一九年十一月十三日

　　书记员　寿XX