房屋租赁合同纠纷二审获得改判

仁化XX辩称，一、涉案商铺租金较高，远远超过了同地段的租金，损害了仁化XX的合法权益。在此背景下，仁化XX多次找到了郑XX，要求对租金进行调整，但郑XX予以拒绝。故仁化XX才单方面解除涉案合同。二、仁化XX在解除涉案合同前后，已经将解除合同的意思表示以书面的方式告知郑XX，才搬出了涉案商铺。仁化XX解除涉案合同的行为并没有对郑XX造成实际的损失。郑XX也并未提交证据证明其因仁化XX解除涉案合同的行为造成了损失。三、根据涉案合同的约定，违约金是用预期的租金计算的，属于预期收入并不是实际损失，故在郑XX没有证据证明的情况下，不应支持其违约金主张。

仁化XX上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郑XX的诉讼请求；2.本案受理费由郑XX负担。事实和理由：一、《商铺租赁合同》约定的租金价格畸高，对仁化XX显失公平，严重损害了仁化XX的合法权益，仁化XX解除合同是为了维护自身合法权益。一审时，仁化XX已向法院提交了与涉案商铺同地段的商铺租赁合同。通过对比，明显可以证实涉案商铺的租金比同地段的商铺租金要高出近4倍。涉案商铺的租金已严重脱离了市场规律，损害了仁化XX的合法权益。对此，仁化XX已在对该《商铺租赁合同》的签订背景进行纪律审查，对可能存在违法违纪、利益输送和权利寻租的违法行为进行严肃查处。为维护自身合法权益，仁化XX曾多次与郑XX进行协商，但被郑XX拒绝。出于无奈，仁化XX只能单方面解除合同。二、在解除涉案合同前后，仁化XX已经将解除合同的意思表示告知了郑XX，全面履行及时告知的义务。仁化XX解除租赁合同的行为未对郑XX造成任何损失，郑XX也未举证证明其由此遭受了损失。三、涉案《商铺租赁合同》约定的违约金其本质属于郑XX的预期收益，在郑XX未提交证据证明其实际损失的情况下，该违约金依法不应得到支持。综上，请求二审法院支持仁化XX的上诉请求。

郑XX辩称，一、涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行了4年半。租金是双方协商一致确定的，仁化XX一直没有提出异议。二、仁化XX发函要求解除合同系违法解除，既不符合约定解除权，也不符合法定解除权。三、仁化XX违法解除合同导致涉案商铺空置，郑XX无法收回的租金即为实际的损失。本案中，郑XX无法收回的租金属于可以获得的利益，仁化XX也明知涉案合同约定违约金的计算方式，因此，该违约金也不超过预见或应当预见的损失。四、涉案合同约定的违约金是否过分高于实际损失应当由仁化XX提供证据证明。

郑XX向一审法院起诉请求：1.判令原仁化县农村信用合作联社支付违约金XXX.73元；2.判令原仁化县农村信用合作联社负担案件受理费。

一审法院认定事实：郑XX系仁化县城建设路38号雅苑新城XX第一层3号商铺的房地产权属人。2014年8月12日，郑XX作为出租方（甲方）与原仁化县农村信用合作联社作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“第一条乙方所租商铺的基本情况：商铺座落于仁化县城建设路38号雅苑新城XX第一层3号商铺，建筑面积61.58㎡。第二条商铺租期及交付日期：商铺的租赁期为20年，自2014年9月1日起至2034年8月31日24日时止。第三条租金和租金交纳期及条件：l.商铺交付日期为2014年9月1日0时起，2014年9月1日0时起至2014年11月30日24时止为乙方装修期，装修期内甲方免收乙方商铺租金，租金从2014年12月1日0时计起，装修期内产生的其他一切费用由乙方自行承担（含水电费）。2.双方协定按以下方式交纳租金：自2014年12月1日0时起至2016年11月30日24时止每月收取全额租金（￥15395.00元／月）；自2016年12月1日0时起每一年递增一次，在上一年的全额租金基础上每年递增3%。3.乙方在租赁期内，自2014年l2月开始，每月5日前向甲方交纳当月租金，以银行转帐方式交付至甲方指定银行帐户（开户名：郑XX；开户银行：仁化县农村信用合作联社；开户帐号：62×××04）。第七条违约金和违约责任：……3.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，并按乙方解除合同之日起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给甲方；”2018年9月25日，原仁化县农村信用合作联社向郑XX发出《告知函》，认为涉案合同约定的租金畸高，远高于仁化县城商铺的市场租金，并告知郑XX自发出函件之日起5个工作日内，与原仁化县农村信用合作联社联系协商处理此事。郑XX收到该函后，与原仁化县农村信用合作联社协商，但协商未果。2019年1月22日，原仁化县农村信用合作联社通过XXX邮寄方式向郑XX送达《解除<商铺租赁合同>的通知》，并在广东省韶州公证处的公证下搬离了涉案租赁房屋。郑XX在邮寄送达的第二天收到《解除<商铺租赁合同>的通知》。2019年2月25日,原仁化县农村信用合作联社向郑XX发出《结算商铺租金的通知》，通知郑XX在收到该通知后，去原仁化县农村信用合作联社处结算商铺的租金。2019年3月12日，原仁化县农村信用合作联社通过银行转账的方式向郑XX支付涉案商铺1月租金16822.99元。郑XX认为原仁化县农村信用合作联社单方解除涉案合同不符合法律规定。原仁化县农村信用合作联社的解约行为已构成违约，按照合同约定，原仁化县农村信用合作联社应承担违约责任。郑XX遂于2019年3月20日提起本案诉讼，要求判如所请。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郑XX与原仁化县农村信用合作联社签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，受法律保护。合同签订并履行四年后，原仁化县农村信用合作联社以涉案房屋租金畸高为由，向郑XX主张解除合同并于2019年1月22日向郑XX发出《解除<商铺租赁合同>的通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，自郑XX收到该通知之日起即2019年1月23日，原仁化县农村信用合作联社与郑XX之间签订的涉案合同已解除。关于违约金的问题，原仁化县农村信用合作联社辩称涉案合同的违约金标准明显过高，其本质属于郑XX的预期可得利益。该院认为，虽然涉案合同有约定，在郑XX没有违反本合同的情况下原仁化县农村信用合作联社提前解除合同，视为原仁化县农村信用合作联社违约，并按原仁化县农村信用合作联社解除合同之日起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给郑XX。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期可得利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，若郑XX与原仁化县农村信用合作联社约定的违约金过高，原仁化县农村信用合作联社请求予以减少，该院权衡以上因素，可对违约金作出调整。本案中，一、郑XX于2014年8月4日取得涉案商铺的契价为XXX元，纳税金额为36578.52元。2014年8月15日，郑XX将涉案商铺租赁给原仁化县农村信用合作联社的每月租金为15395元（2014年12月1日至2016年11月30日），自2016年12月1日时起每一年递增一次，在上一年的全额租金基础上每年递增3%。合同于2019年1月23日解除，原仁化县农村信用合作联社及时缴清了租期内的租金。在合同有效期间，原仁化县农村信用合作联社共向郑XX支付租金约790000元，占郑XX所购商铺契价的64.79%。若按照涉案合同约定的方式向郑XX支付违约金，郑XX可得XXX.73元。郑XX可得及已得利益过分高于郑XX实际投入的成本。二、原仁化县农村信用合作联社按期支付了租期内的租金，合同解除后，原仁化县农村信用合作联社及时清理和搬离涉案租赁商铺，并未占用或拖延使用涉案租赁商铺，郑XX可在收到解除通知书时另寻租客或将涉案租赁商铺用作其他用途来实现一部分的预期可得利益。但郑XX未采取任何补救行为，应承担相应的责任。三、原仁化县农村信用合作联社已按照合同约定交付了四年多的租金，履行了部分合同义务。四、在一审庭审中，郑XX亦认可原仁化县农村信用合作联社提交的4号商铺是涉案租赁商铺的隔壁的事实。4号商铺建筑面积为121.57㎡，2014年6月15日至2019年3月31日期间的租金为每月9000元，其与涉案租赁商铺位于同一地段，但租金为74.03元/㎡（9000元÷121.57㎡）。对比涉案商铺，租金相差175.97元/㎡（15395.00元÷61.58㎡-74.03元/㎡）。该院认为，4号商铺与涉案商铺位于同一地段，其租金市场价相当，在郑XX无法举证其实际损失的情况下，该院参照4号商铺的租金计算原仁化县农村信用合作联社应支付的违约金，结合双方之间的合同意愿，租金自2016年12月1日起每一年在上一年的全额租金基础上递增3%，再根据涉案合同第七条第三款，综合考虑原仁化县农村信用合作联社的违约程度及郑XX未及时采取补救措施，酌情判令原仁化县农村信用合作联社应支付违约金382748元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，于2019年6月10日作出（2019）粤0224民初257号民事判决：限仁化县农村信用合作联社于判决发生法律效力之日起十日内向郑XX支付违约金382748元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11303元，由郑XX负担9116元，仁化县农村信用合作联社负担2187元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑XX向本院提交了以下证据：雅苑新城E7栋首层部分商铺的租赁合同（复印件）以及仁化商业步行街场地租赁合同（复印件），拟证明与涉案商铺同处于相同商圈的商铺显示相应的租金分别为203元/㎡/月与191元/㎡/月，涉案商铺的租金合理。仁化XX质证称：因证据没有原件，对证据的真实性不予认可，仁化XX向一审法院提交的租赁合同所反映的租金是与涉案商铺同排的商铺，比郑XX提交的租赁合同更具有说明力。

对于郑XX提交的证据，本院认定如下：因郑XX未能提供证据的原件进行核对，对于证据的真实性，本院不予确认。至于涉案商铺租金是否合理的问题，本院将在下文进行论述。

对于一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院另查明，仁化县农村信用合作联社于2019年6月26日经核准变更企业登记事项。其中，企业名称变更为广东XX公司。

二审中，仁化XX于2019年10月11日向本院提出律师调查令申请，申请调查收集仁化县城建设路38号雅苑新城XX第一层商铺其他租户的租赁合同。本院依申请出具（2019）粤02民调令35号律师调查令。仁化XX的代理人范XX律师持该律师调查令向仁化县XX公司工作人员了解到该公司现将雅苑新城商住综合楼第一层、第二层物业按照26元/㎡的价格整体出租给XXX（公司具体名称不详），XXX将其中一部分用于经营超市，另外一部分出租给其他承租方，转租价格不清楚。由于仁化县XX公司工作人员拒绝提供与XXX签订的租赁合同，及其公司之前与其他承租方签订的租赁合同，仁化XX于2019年10月28日向本院提出调查取证的申请，申请本院向仁化县XX公司调取仁化县城建设路38号雅苑新城XX商铺租赁合同及XXX的转租合同，及向仁化县统计、物价等部门调取仁化县城商铺租赁价格的统计数据。考虑到涉案商铺租金价格是否过高属本案双方争议焦点，仁化县城建设路38号雅苑新城XX首层商铺租金价格对判断涉案商铺租金价格是否过高存在参考价值，经向仁化县相关政府部门了解情况，本院于2019年10月28日向国家税务总局仁化县税务局（以下简称仁化税务局）发出《协助查询函》，请仁化税务局协助调查仁化县城建设路38号雅苑新城XX首层所有商铺2014-2018年申报纳税的租金价格。本院于2019年11月12日收到仁化县税务局的复函，仁化县城建设路38号雅苑新城XX首层商铺的出租情况如下：

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕郑XX、仁化XX上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一审法院判令仁化XX向郑XX支付违约金382748元是否得当。

首先，对于仁化XX认为其解除涉案《商铺租赁合同》是因为《商铺租赁合同》约定的租金价格畸高，对仁化XX显失公平，其解除合同是为了维护自身合法权益，在郑XX未举证证明其损失的情况下，郑XX要求仁化XX支付违约金的诉讼请求不应得到支持的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定其他情形。”的规定，合同显失公平并不是法定解除合同的情形之一。如仁化XX认为《商铺租赁合同》存在显失公平的情况，仁化XX应当根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定救济自身的权益。由于仁化XX未依照法律规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商铺租赁合同》，而是选择在不享有合同约定解除权和法定解除权的情况下，以自身违约为代价终止合同的履行，仁化XX理应对自己的行为负责并承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》第七条的约定，仁化XX在郑XX没有违反合同的情况下提前解除合同的，应按解除合同之日起到合同期满之间租金的50%作为违约金支付给郑XX。至于合同约定的违约金是否过分高于郑XX因仁化XX违约行为所造成的实际损失，并非是判断仁化XX应否向郑XX支付违约金的标准，而是应否适当减少合同约定违约金的标准。因此，对于仁化XX认为其不应向郑XX支付违约金的主张，本院不予支持。

其次，关于仁化XX应向郑XX支付多少违约金的问题。郑XX认为应当按照《商铺租赁合同》第七条约定的“按解除合同之日起到合同期满之间租金的50%”来计算本案的违约金，但仁化XX认为《商铺租赁合同》约定的违约金过高。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案应否对于合同约定违约金进行调整，是以合同约定的违约金是否超过郑XX因仁化XX提前解除合同造成损失的百分之三十作为判断标准。而对于郑XX因仁化XX提前解除合同造成损失数额的认定，虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，损失包括合同履行后可以获得的利益，但该可得利益应当受到可预见规则及减损规则的约束，并不等同于郑XX所主张的《商铺租赁合同》解除之日起到合同期满之间租金。从可预见规则的角度来看，仁化XX在提前解除合同时，可预见到其违反合同给郑XX所造成的损失是郑XX寻找新的承租人需要合理的时间，而在该段时间内租赁物空置给郑XX所造成的损失。而从减损规则的角度来看，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，郑XX也负有在仁化XX提前解除合同后，及时采取适当措施寻找新的承租人，以避免其损失扩大的责任。因此，对于郑XX认为其损失为《商铺租赁合同》解除之日起到合同期满之间租金损失的主张，本院不予支持。考虑涉案商铺所处地段对于出租时间的影响，本院酌情确定郑XX寻找新的承租人需要的合理期间为6个月，郑XX因仁化XX提前解除合同所造成的损失即为仁化XX提前解除《商铺租赁合同》造成郑XX在合理期间内寻找新的承租人导致涉案商铺空置的损失。至于郑XX认为因仁化XX提前解除合同导致其不能按相同条件出租涉案商铺，该部分租金差价应视为其损失的主张。从仁化县税务局的复函所反映的仁化县城建设路38号雅苑新城XX首层商铺的出租情况来看，涉案商铺的租金确实远高于其他商铺。经计算，除涉案商铺外，仁化县城建设路38号雅苑新城XX首层商铺的平均租金为51.76元/㎡/月。也就是说，涉案商铺的租金高出同期同地段其他商铺租金近4倍。而仁化XX正是因为核查到涉案商铺租金严重脱离了市场规律，在与郑XX协商不成的情况下，才解除《商铺租赁合同》。在此情况下，郑XX将其不能按原严重脱离市场规律的租金价格出租涉案商铺的责任归咎于仁化XX，明显不符合公平原则，本院不予支持。综上，按照《商铺租赁合同》约定的租金计算，郑XX因仁化XX提前解除合同所造成的损失数额为16332.56元/月×6个月＝97995.36元。郑XX主张按照《商铺租赁合同》第七条约定的“按解除合同之日起到合同期满之间租金的50%”来计算本案的违约金确实过分高于郑XX因仁化XX提前解除合同所造成的损失，在仁化XX认为《商铺租赁合同》约定违约金过高的情况下，一审法院未予支持郑XX的主张并无不当。只是一审法院参照4号商铺租金标准来计算本案违约金，判令仁化XX向郑XX支付违约金382748元也过分高于郑XX因仁化XX提前解除合同所遭受的损失，属于适用法律不当，应予以纠正。在兼顾考虑郑XX因仁化XX提前解除合同所遭受的损失、仁化XX在涉案商铺约定租金畸高且未能与郑XX达成一致调整意见的情况下解除《商铺租金合同》的违约程度以及郑XX未及时采取补救措施、合同履行情况等综合因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情判令仁化XX向郑XX支付违约金80000元。

综上所述，郑XX上诉请求不能成立，应予驳回；仁化XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销仁化县人民法院（2019）粤0224民初257号民事判决；

二、广东XX公司应于本判决发生法律效力之日其十日内向郑XX支付违约金80000元；

三、驳回郑XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22606元，减半收取11303元，由郑XX负担10000元，广东XX公司负担1303元。广东XX公司应向一审法院交纳案件受理费1303元。郑XX已向一审法院预交案件受理费11303元，多预交的1303元，由一审法院负责清退。

二审案件受理费18884.16元，由郑XX负担16842.94元，广东XX公司负担2041.22元。郑XX已向本院预交案件受理费11842.94元，还需补交案件受理费5000元。广东XX公司已向本院预交案件受理费7041.22元，多预交的5000元，本院予以清退。

本判决为终审判决。

审判长　刘　斌

审判员　李　罡

审判员　梁晓芳

二〇一九年十二月十三日

法官助理杨X

书记员江XX