土地承包经营权出租合同纠纷

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鲁07民终6029号

上诉人（原审被告）：宋XX，女，1971年12月15日出生，汉族，住昌邑市。

委托诉讼代理人：岳XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：任XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：张XX，男，1954年8月4日出生，汉族，住昌邑市。

被上诉人（原审原告）：张XX，男，1957年8月5日出生，汉族，住昌邑市。

被上诉人（原审原告）：侯XX，女，1934年10月18日出生，汉族，住昌邑市。

被上诉人（原审原告）：张XX，女，1984年12月13日出生，汉族，住昌邑市。

被上诉人（原审原告）：张XX，男，1991年11月28日出生，汉族，住昌邑市。

以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈明明，山东XX律师。

上诉人宋XX因与被上诉人张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院(2019)鲁0786民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宋XX上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、其与张XX、张XX、张XX签订的《土地租赁合同》约定张XX、张XX、张XX将承包的土地出租给宋XX作为苗圃用于种植树木，因涉案土地为基本农田，该合同违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力，其有权随时终止履行，张XX、张XX、张XX无权基于无效合同向其要求支付租赁费；2、即使合同有效，因出租方张XX、张XX、张XX未履行合同主要义务，导致其合同目的无法实现，其已通过中间人通知张XX、张XX、张XX解除合同，张XX、张XX、张XX未在法定异议期间提出异议，其解除合同的行为应为有效，涉案合同已经于2015年年底依法解除，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX主张2016年3月至2018年4月的租赁费，于法无据。

张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX辩称，依法成立的合同对双方都有约束力，双方不得随意解除合同，且合同中明确约定宋XX不得单方终止合同，宋XX没有证据证明被上诉人违反合同约定，更没有证据证明被上诉人根本违约，宋XX的上诉请求没有证据支持，二审法院应该驳回上诉。

张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX向一审法院起诉请求：1、请求依法判决宋XX支付土地租赁费53790元；2、诉讼费用由宋XX负担。

一审法院认定事实：2012年3月20日，经张XX介绍，张XX、张XX、张XX与宋XX签订土地租赁合同，约定：三人将各自家庭承包的中裴村夹沟河西土地出租给宋XX种植苗木，租赁期限为10年，从2012年3月20日起至2022年3月20日止；三人有权向宋XX收取租赁费，三人为宋XX提供电源、水井并按规定价格收电费，三人有权监督宋XX对土地的使用，如宋XX不按规定的项目经营或随意将土地荒芜及挪作他用，三人有权终止合同并要求宋XX承担违约责任，宋XX未按合同支付租金，三人可解除合同，并收回土地，合同期间，租赁土地不得擅自收回；宋XX自2012年3月20日起，逐年交纳承包费，交纳的时间为当年的3月20日前，承包费为每亩1100元，每年共计17930元；张XX6.5亩7150元，张XX2.3亩2530元，张XX7.5亩8250元。合同由张XX、张XX、张XX、宋XX签字，张XX作为证明人亦在合同上签字。以上土地，张XX、张XX、张XX已经取得了农村土地承包经营权证。2017年5月11日，张XX因病去世，其现有继承人为母亲侯XX、女儿张XX、儿子张XX。合同签订后，宋XX在涉案土地上种植了树苗，并按约定缴纳了2016年3月20日之前的租金。2015年年底宋XX称通过张XX通知张XX、张XX、张XX解除土地租赁合同，并于2016年3月份前将树苗进行了清理。2018年4月，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX将土地收回，另行承包给了其他案外人。

一审法院认为，宋XX与张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX对土地租赁合同的签订、租赁期限、租赁亩数等均无异议，依法予以认定。本案争议的焦点是：一、双方之间的租赁合同何时解除；二、张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX要求宋XX支付租赁费的事实是否成立。

针对第一个争议的焦点，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX向法庭提供了以下证据：1、双方签订的土地租赁合同，证明双方存在土地租赁关系；2、张XX、张XX、张XX与昌邑市村民委员会（简称中裴村委）签订的土地返租合同，签订时间为2018年4月29日，证明张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX与宋XX是在2018年4月29日解除的土地租赁合同，后张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX又将土地返租给其他案外人，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX认为涉案租赁合同没有解除，根据民诉法规定，主张合同解除的一方应提供证据证明。宋XX对证据1没有异议。对证据2不予认可，认为租赁合同已经解除，并要求法庭宣读原审开庭时合同证明人张XX提交的书面证词和出庭作证的证人证言，证明宋XX通过张XX对张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX分别进行了通知解除土地租赁合同。同时宋XX提供照片2张，证明涉案土地已经转包，该租赁合同已经解除。张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX不认可张XX出具的证明，第一、此证明是宋XX接到开庭通知传票、起诉状之后由宋XX协助证人完成的证言，具有主观随意性，不能反映客观事实；第二、证人应该出庭作证，接受询问才能确定证人证言的真实性；第三、证人证明与原审庭审中接受询问的内容差距较大，证人在原审中并没有准确的陈述或者是直接陈述向各原告转达了解除合同的通知；第四、证人没有证据证明向各原告送达了解除合同通知；第五、对张XX的出庭作证不认可，张XX并不清楚租赁合同的相关义务，不能作为证据使用，而且证人证言是宋XX在场时书写的。法院认为，双方签订的土地租赁合同没有异议，对该合同予以认定。根据该合同的约定和庭审查明的事实，张XX、张XX、张XX在该合同签订之日即2012年3月20日当着张XX的面将涉案的土地交付给了宋XX，但宋XX没有证据证明通知张XX、张XX、张XX解除合同并将土地返还。虽然宋XX称是通过张XX通知的张XX、张XX、张XX，但对张XX是否通知张XX、张XX、张XX解除合同没有证据证明，张XX、张XX、张XX也不认可张XX已经通知解除合同。宋XX认为土地租赁合同既有权利又有义务，合同中第三条第二款明确约定甲方为乙方提供电源、水井，并按规定价格收电费，但是张XX、张XX、张XX没有给其提供水源，宋XX种植了几年后，花了一万元从很远的地方弄的管道，用了一年后，也抽不上水来，这也是宋XX解除合同的根本原因。对宋XX所称张XX、张XX、张XX没有为其提供水源等配套设施才解除合同的辩解意见，法院认为，宋XX在接受土地时，已经对土地的现状及水源等配套设施进行了了解和查验，且宋XX已经履行合同4年多的时间，宋XX在接收土地时没有对土地现状提出异议，视为认可张XX、张XX、张XX的土地现状。根据双方之间签订的土地租赁合同的约定，双方在合同中没有对解除合同进行单独约定，且宋XX未提供证据证明张XX、张XX、张XX的土地没有水源无法种植。现宋XX以涉案土地没有水源无法种植为由，认为土地租赁合同已经解除，没有事实根据和法律依据，对宋XX的辩解意见不予支持。因此，双方之间解除租赁合同的时间应以张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX收回土地的时间，即2018年4月为准。

关于第二个争议焦点，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX要求宋XX支付租赁费的事实是否成立。张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX提交土地租赁合同一份，证明张XX每年租赁费为7150元、张XX每年租赁费为2530元、张XX家庭每年租赁费为8250元，宋XX支付到2015年年底，2016年、2017年、2018年的租赁费均未支付，以上共计53790元（张XX7150*3计21450+张XX2530*3计7590元+张XX8250*3计24750元，共计53790元）。根据合同约定，每年的3月20日前交纳当年的租赁费。宋XX对合同真实性及张XX、张XX、张XX各自每年的租赁费数额无异议，但对租赁费的缴纳时间不予认可，认为2015年底已经通知解除合同，2016年以后张XX、张XX、张XX无权再收取租赁费。为此宋XX提供了5张租赁费收到条。张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX对该收到条不予认可，但认可宋XX的租赁费缴纳到2015年底。法院认为，对宋XX是否欠付租赁费的问题，张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX认可宋XX的租赁费缴纳至2015年年底。根据双方签订的土地租赁合同的规定，宋XX每年3月20日前缴纳当年的租赁费。在庭审中张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX认可缴纳租赁费是从当年的3月20日至次年的3月20日为一年的租赁费这种缴纳方式。因此，宋XX的租赁费应确定为缴纳至2016年3月20日，另据张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX与案外人签订的返租合同是在2018年4月29日，因此合同的解除时间确认为2018年4月。宋XX尚欠2016年3月21日至2018年3月共计两年的租赁费。其中欠张XX租赁费为14300元（7150*2）、张XX租赁费为5060元（2530*2）、侯XX、张XX、张XX租赁费为16500元（8250*2），共计35860元。对该租赁费，宋XX应予支付。

综上，法院认为，张XX、张XX、张XX与宋XX签订的土地承包经营权出租合同合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。张XX、张XX、张XX在合同签订后将土地交付给宋XX，宋XX没有证据证明已在2016年3月20日经双方同意解除了合同，因此宋XX应该承担对其不利的法律后果。张XX、张XX、张XX认可在2018年4月解除了合同，对此法院予以确认。对2016年3月21日至2018年3月20日两年的租赁费宋XX应予支付。张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX要求宋XX支付租赁费的部分诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告张XX、张XX、张XX与被告宋XX的租赁合同于2018年4月已经解除。二、被告宋XX欠原告租赁费共计35860元，其中张XX租赁费为14300元、张XX租赁费5060元、张XX家庭（即侯XX、张XX、张XX）租赁费16500元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由五原告承担382元，由被告宋XX承担763元。

二审中，上诉人宋XX提交昌邑市都昌街道办事处土地利用总体规划图原件一份，证明涉案土地为基本农田，依据相关法律法规的规定，双方签订的土地租赁合同用于苗圃种植树木，该合同无效。被上诉人张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX质证称，对证据的真实性不认可，该证据并不能看出是原件还是复印件，且没有相关部门的认可，无法确认该证据的效力，该证据并不符合民事诉讼法新证据的规定，是在一审审理过程中已经存在的证据，不属于新证据。即使退一步讲，合同无效，宋XX作为承包土地的大户（宋XX至今还在中裴村委承包60.70亩土地），其对土地是否为基本农田等规定具有相对于出租方更专业的认识，其也应该承担合同无效的后果。合同无效，但宋XX已经使用了张XX、张XX、侯XX、张XX、张XX的土地，根据公平原则也应该支付租赁费，且约定了十年的租期，双方不得随意终止合同。

本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。

本院认为，张XX、张XX、张XX与宋XX于2012年3月签订的土地承包经营权出租合同合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。张XX、张XX、张XX已按照合同约定交接土地并提供电源、水井，宋XX按照合同约定缴纳租赁费至2016年3月，涉案土地自此撂荒至2018年4月，双方对涉案租赁合同的解除时间产生争议。

上诉人宋XX主张涉案土地为基本农田，其与张XX、张XX、张XX签订的《土地租赁合同》约定将涉案土地出租给宋XX作为苗圃用于种植树木，该合同违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同，张XX、张XX、张XX无权基于无效合同向其要求支付租赁费，根据《土地管理法》和《基本农田保护条例》中的相关规定，禁止占用基本农田发展林果业、植树造林等破坏基本农田的活动，本案双方合同约定将涉案土地出租给宋XX用作苗圃，因种植苗圃系短期耕种，并非属于上述法律规定的林果业，不违反法律的强制性规定，且上述租赁合同均系双方真实意思而签订，双方已实际履行多年，宋XX亦在当地另有租赁大量土地经营苗圃，并未因违反法律规定而被解除租赁合同或受到相应处罚，故宋XX主张涉案合同无效的上诉理由，无事实和法律依据，不予支持。

上诉人宋XX主张涉案合同因出租方张XX、张XX、张XX未履行合同主要义务，导致其合同目的无法实现，其已通过中间人于2015年年底通知张XX、张XX、张XX解除合同，让其承担自2016年3月至2018年4月的租赁费，于法无据，根据双方合同约定，出租方张XX、张XX、张XX所应承担的合同义务为移交土地并提供电源、水井，宋XX在接受土地时，已经对土地的现状及水源等配套设施进行了查验，且宋XX已经履行合同4年多的时间，宋XX在接收土地时没有对土地现状提出异议，视为认可张XX、张XX、张XX的土地现状，且宋XX主张其解除合同的主要原因是张XX、张XX、张XX没有给其提供水源，但合同中约定是提供水井而非水源，提供水源显然不是合同约定的义务，宋XX也自认其曾花钱安装管道从别处引水，结合苗圃种植的灌溉情况受天气等自然因素影响的客观事实，解决苗圃灌溉的水源问题责任不属于出租方，因此，宋XX以出租方未提供水源为由解除合同，与约定不符；因涉案合同的相对方系宋XX与张XX、张XX、张XX，宋XX主张通过中间人通知张XX、张XX、张XX于2015年年底解除了租赁合同，但张XX、张XX、张XX不予认可，宋XX亦未提交张XX、张XX、张XX同意解除合同的相关证据，应该承担对其不利的法律后果；另据双方合同中约定的“如宋XX不按规定的项目经营或随意将土地荒芜及挪作他用，三人有权终止合同并要求宋XX承担违约责任”，一审法院根据张XX、张XX、张XX在2018年4月将涉案土地另行出租的事实，认定宋XX与张XX、张XX、张XX租赁合同解除的时间为2018年4月并由宋XX承担自2016年3月21日至2018年3月20日欠付的租赁费并无不当。故该上诉主张，依据不足，不予支持。

综上所述，上诉人宋XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1145元，由上诉人宋XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　朱XX

审判员　　冯XX

审判员　　高　波

二〇一九年十二月十八日

书记员　　田XX