张家XXXX公司与王XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

河北省张家XX经济开XX人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0791民初1598号

原告：张家XXXX公司，住所地：张家XX经济开XX姚家房镇姚家房XX**底商，统一社会信用代码911XXXX0701MA07X0TE27。

法定代表人：刘XX，总经理。

委托诉讼代理人：姚春海，河北XX律师。

被告：王XX，女，1976年7月8日出生，汉族，住张家XX经济开XX。

原告张家XXXX公司（以下简称XX公司）与被告王XX物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人姚春海、被告王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2010年12月31日，被告王XX作为业主与张家XX市XX公司签订《物业服务合同》，约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，缴费时间为每年12月1日至12月30日收取下一年物业服务费，逾期违约金按欠费总额每日千分之二计算。被告房屋建筑面积为97.4平方米，其每年物业费为1259元。从2013年1月1日至2019年12月31日，被告无故欠缴7年物业费共计8813元。2018年5月8日，河北XX公司、张家XX市XX公司与张家XXXX公司三方达成协议，张家XX市XX公司将全部债权债务转由张家XXXX公司承继。2019年1月1日，张家XXXX公司与原告签订债权转让协议书，将其所有债权转让给原告。后原告多次对被告催缴物业费，被告拒绝支付。为此，原告起诉至法院，请求依法判决：1.被告立即支付拖欠的物业费8813元及逾期违约金（以实际给付之日结算）；2.诉讼费由被告承担。

被告王XX辩称，XX公司起诉我欠7年的物业费，我只欠1年的，之前6年是欠致远物业公司。我也和原告协商过，我也认可物业费，虽然不达标，但是我也认可，我去交物业费，原告不收。2019年换楼宇门之前，我没有享受过楼宇门的待遇，门也不能用，电梯也坏掉了，我房子也出现过质量问题，我找物业协商维修，物业也不管，我的车被划，前车挡风被砸，监控也查不出来，物业管理很差。我不知道XX公司是什么时间把债权转给XX公司的，我没有看到相关的资料。现在XX公司电梯卡不给刷，不让我上楼，晚上回家物业人员不给我开，车辆不让从东门出，垃圾也不管。收取我的物业费是怎么计算的。希望原告提供相关的资质资料和服务业主相关资料。

经审理查明，被告王XX系张家XX经济开XX业主。2010年12月31日，被告作为乙方与张家XX市XX公司作为甲方签订《物业服务合同》，约定：“……乙方居住在本小区7号楼3单元1804室，建筑面积97.4平方米的房屋需要接受甲方物业管理服务。……甲方按乙方住房建筑面积每平米每月（6层以上、含6层）收取1.00元物业管理费（其中物业费为0.45元、电梯费为0.55元）……收费时间为每年12月1日至12月30日收取下一年度物业费。……”合同还约定了其他内容。2018年5月10日，河北XX公司作为甲方、张家XX市XX公司作为乙方与张家XXXX公司作为丙方三方达成《协议书》，约定“……一、丰XX的物业管理工作由乙方负责，从2018年6月1日起，移交丙方管理。……丙方全面承担小区物业管理的全部义务和责任，并且承接乙方以前对业主遗留的所有问题，承担全部责任。……乙方将120万元遗留物业费欠费收费权无偿移交给丙方，作为丙方全权处理业主的房屋维修和其他诉求事宜的资金……。”《协议书》还约定了其他内容。2019年1月1日，张家XXXX公司与原告XX公司签订《债权转让协议书》，将其对丰XX业主未结及拖欠的物业费转让给XX公司清还及追缴（相关资料已移交）。上述债权债务转让在张家XX经济开XX公告栏内进行了公示。2019年1月5日，丰XX业主委员会与原告XX公司签订《物业服务合同》，约定对于物业费的收费标准参照前期物业公司的收费标准，另外收取每年30元公共用电费用及六楼以上的二次加压费每年60元。自2013年至2019年，被告一直未交纳物业费，现共计拖欠物业费8271.60元。

上述事实，有双方当事人当庭一致陈述以及原告提交的2010年12月31日物业服务合同一份、协议书一份、债权转让协议书一份、债权债务转让公示照片打印件三份、2019年1月5日物业服务合同一份、2013-2018年缴费通知单及光盘一份、（2020）冀0791民初609号民事判决书及生效证明一份在案佐证。

本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告王XX拖欠2013年至2019年物业费的事实清楚，且被告对于该事实并无异议，被告未按期交纳物业费，应承担相应的民事责任。被告辩称张家XX市XX公司未修好楼宇门、监控不能正常使用，提供的物业服务不达标准，因被告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称现在张家XX市XX公司已经不提供服务了，原告起诉被告没有事实依据，因原告XX公司以债权转让的方式受让前期物业公司的债权，原告有权向被告催缴拖欠的物业费，其起诉符合法律规定，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称其房子出现了质量问题，物业公司没有为其修缮，被告房屋存在质量问题并非物业公司造成，其以此为由拒交物业费，理由不能成立，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。2013年至2018年被告拖欠的物业费应当按照被告与张家XX市XX公司签订的《物业服务合同》中约定的收费标准计算，被告拖欠物业费数额共计7012.80元（1元×97.4㎡×12个月×6年=7012.80元）。2019年被告拖欠的物业费应当按照丰XX业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定的收费标准计算为1258.8元（1元×97.4㎡×12个月+公用电费30元+二次加压费60元=1258.80元），被告拖欠2013年至2019年的物业费共计8271.60元。对于原告要求被告支付逾期违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。因此，对于原告要求被告支付物业费8271.60元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告王XX于本判决生效之日起十日内给付原告张家XXXX公司从2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业费共计8271.60元。

二、驳回原告张家XXXX公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告王XX负担（限于本判决生效之日起十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家XX市中级人民法院。

审 判 员　闫昊昀

二〇二〇年十二月十四日

法官助理　赵XX

书 记 员　王XX