凌XX与张X房屋买卖合同纠纷

上诉人（原审被告）：凌XX，男，1964年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。

被上诉人（原审原告）：张X，女，1971年3月12日生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：刘清华，上海XX律师。

上诉人凌XX因与被上诉人张X房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初31030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

凌XX上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不支付张X补偿款人民币60万元。事实与理由：张X通过欺诈等不正当手段与凌XX签订房屋买卖合同，并且私自扣押了凌XX的拆迁协议。签订合同后，凌XX就将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）交给张X，张X还出租系争房屋获利。综上，凌XX不存在违约，不同意支付补偿款。

张X辩称，其不存在欺诈行为，签订房屋买卖合同是双方真实意思表示。因凌XX原因造成系争房屋不能过户，凌XX存在违约，根据合同约定，张X可以解除合同并追究凌XX的违约责任。一审法院已经在张X主张的金额上进行了酌减。综上，不同意凌XX的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。

张X向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月8日解除；2.凌XX返还购房款92万元；3.凌XX支付补偿款219万元；4.凌XX支付违约金21万元；5.凌XX支付以92万元为基数，自2020年4月9日起至实际付清该92万元购房款之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；6.诉讼费由凌XX承担。

一审法院认定事实：系争房屋系凌XX、丁X、凌X动迁安置所得。2016年5月24日，张X为买受人、凌XX为出卖人，签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给张X，转让款共计105万元，并约定付款时间、双方权利义务、产权登记等。合同第五条出卖人违约责任约定，在房产证没有过户到买受人之前，出卖人有下列情况之一的，买受人可以解除合同，视为出卖人违约：1.出卖人擅自将房屋抵押的；2.出卖人不能及时配合买受人办理产权过户的。出卖人违反以上约定，出卖人承诺按照该房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市场评估价作为补偿款，补偿支付给买受人，并赔偿买受人的房屋装修损失，买受人之前支付的购房款全额退还，并追加违约金180万元（大写壹佰捌拾万元整）。假设出卖人没有征得买受人的同意将房屋出售给第三方，那么出卖人即使赔偿买受人的所有损失后还必须将房屋产权证过户到买受人的名下，不影响本协议履行。第八条约定，出卖人承诺涉及该房屋中其他权利人提出权利主张，所涉及的赔偿或者补偿由本协议的签字人全部承担。协议签订后，张X先后支付凌XX房款92万元；双方于2016年5月24日签订房屋交接书。

2018年3月12日，褚X起诉凌XX、丁X、凌X，后张X作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院依法追加上海XX有限公司为第三人参加诉讼，褚X要求判令凌XX、丁X、凌X及上海XX有限公司将系争房屋过户至褚X名下，张X作为有独立请求权第三人提出主张，要求凌XX将系争房屋过户至张X名下。该案经审理查明：凌XX、丁XXX，于2014年11月28日XX。凌X系凌XX、丁X的女儿。2015年1月18日，凌XX代表该户与动迁单位签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议上列明被拆迁人为凌XX、丁X、凌X，该户共计获得动迁安置房3套，其中系争房屋的建筑面积为75.89平方米。2016年1月5日，褚X（乙方，买受人）与凌XX、丁X、凌X（甲方，出卖人）就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：系争房屋暂测建筑面积为75.89平方米，转让价款共计120万元到手价；合同签订后，买受人支付给出卖人第一笔房款20万元，于2015年11月23日前支付；出卖人将房屋钥匙交给买受人，买受人支付给出卖人第二笔房款80万元，于2015年11月23日前支付（因甲方自身原因房屋钥匙未拿到，未交付给乙方）；办好房屋产权过户手续当日内，买受人支付给出卖人第三笔房款20万元，于2016年10月24日前支付（甲乙双方协商好，乙方购房款全部支付给甲方）；出卖人初次办理产权证的费用（含维修基金）由出卖人承担，该房屋产权交易过户时国家应缴之税由乙方一方承担应缴税费；出卖人收到第二笔房款，出卖人将房屋交付买受人，出卖人同意买受人对房屋进行装修，涉及房屋相应权益转移至买受人等等。因褚X曾于2015年11月23日与凌XX就系争房屋签订过买卖合同，故褚X与凌XX、丁X、凌X在签订上述合同时落款时间仍写为2015年11月23日。褚X于2015年11月23日向凌XX支付现金20万元并转账80万元，于2016年10月24日向凌XX转账20万元。2016年5月24日，张X（乙方，买受人）与凌XX（甲方，出卖人）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋暂测建筑面积为75.89平方米，转让价款共计105万元；第一笔房款2万元（定金）于2016年5月15日支付，第二笔房款60万元于2016年5月24日支付，第三笔房款28万元于出卖人将房屋钥匙交给买受人并办好房屋交割手续当日支付，第四笔房款15万元于出卖人协助买受人办好房屋产权过户手续当日支付；出卖人初次办理产权证的费用（含维修基金）由出卖人承担，该房屋产权交易过户时国家应缴之税由甲乙双方各自承担；出卖人收到第二笔房款，出卖人将房屋交付买受人，出卖人同意买受人对房屋进行装修，涉及房屋相应权益转移至买受人等等。当日，凌XX与张X对系争房屋进行了验收交接。张X于2016年5月15日向凌XX支付现金2万元，于2016年5月24日向凌XX转账60万元，于2016年6月6日向凌XX转账28万元。因褚X于2016年12月底实际入住系争房屋，张X遂于2016年12月30日报警称系争房屋存在纠纷。2017年2月，张X以排除妨碍为由诉至一审法院，要求褚X搬离系争房屋，并支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元标准计算的房屋使用费。该案审理中，一审法院依法追加凌XX、丁X、凌X作为第三人参加诉讼。2017年5月27日，一审法院作出（2017）沪0115民初14483号民事判决书，判决：一、褚X于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，并将上述房屋返还给张X；二、褚X于判决生效之日起十日内向张X支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元计算的房屋使用费。该案判决后，褚X不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年10月13日作出（2017）沪01民终8780号民事判决书，判决维持（2017）沪0115民初14483号民事判决第一项，撤销（2017）沪0115民初14483号民事判决第二项。2017年6月，褚X诉至一审法院，要求确认其与凌XX、丁X、凌X就系争房屋签订的《房屋买卖合同》有效。一审法院于2017年7月19日作出（2017）沪0115民初42861号民事判决书，判决褚X与凌XX、丁X、凌X签订的《房屋买卖合同》有效。该案审理中，一审法院经褚X申请对系争房屋进行了司法查封（首封）。凌XX、丁X、凌X不服提起上诉，后因未按期缴纳上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）沪01民终12796号民事裁定：该案按上诉人自动撤回上诉处理。另查明，系争房屋大产证于2008年6月5日登记在上海XX有限公司名下。系争房屋目前尚未办理小产证。2016年12月底至今，系争房屋由张X居住使用。2018年3月，褚X诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，褚X与凌XX、丁X、凌X就系争房屋签订过房屋买卖合同，该合同效力已由生效的判决书予以确认。庭审中凌XX、丁X、凌X以褚X与凌XX之间存在借贷关系为由要求撤销合同，因缺乏依据，一审法院对此不予采纳。张X亦就系争房屋与凌XX签订过房屋买卖合同，庭审中丁X、凌X以系争房屋系三人共同财产为由不予认可，故该合同仅对张X及凌XX具有约束力。张X曾以排除妨碍为由诉至一审法院，但该案与本案的法律关系并不相同，该案的判决系基于张X先占有系争房屋，而非确认系争房屋的权属。现房屋已符合上市交易条件，褚X签订合同后已全额支付购房款，目前亦居住在系争房屋内，故支持褚X要求过户的诉讼请求，并驳回了张X要求过户的请求。之后丁X、凌X依法提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月3日依法作出（2019）沪01民终11171号民事判决，驳回上诉，维持原判。

2020年4月8日，张X向凌XX发送短信:“凌XX，由于你一房二卖，浦东新区XX路******房屋已被法院判给其他人，我通知你我们之间2016年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》于今日即2020年4月8日解除，请按合同约定履行你的义务。通知人：张X”。

一审中，凌XX确认系争房屋单价为24,000元/平方米，张X据此调整其第三项诉讼请求，凌XX支付张X补偿款1,821,360元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张X、凌XX签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。现系争房屋已由生效判决认定过户至案外人名下，张X、凌XX之间继续履行合同已无可能，且凌XX对于张X提出的解除合同及返还房款、支付利息的请求予以认同，故一审法院对张X该部分请求予以准许。张X主张补偿款及违约金，一审法院认为，该补偿款及违约金其实质均为凌XX对于其违约后果承担的违约责任。根据双方合同，凌XX负有将系争房屋产权过户至张X名下的义务，但根据生效判决，系争房屋已无过户至张X名下的可能，故张X根据双方合同约定主张相应补偿款及违约金并无不当。对于补偿款，一审法院根据凌XX确认的系争房屋单价签订，以及张X由此造成的损失、双方的过错程度等，酌情确认为60万元。但对于违约金，在补偿款中已一并考虑凌XX违约对张X造成的损失等，故张X再行主张违约金一审法院不予支持。

一审法院审理后于2020年8月18日作出判决：一、张X与凌XX于2016年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月8日解除；二、凌XX于判决生效之日起十五日内返还张X购房款92万元；三、凌XX于判决生效之日起十五日内支付张X补偿款60万元；四、凌XX于判决生效之日起十五日内支付张X利息（以92万元为本金，自2020年4月9日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回张X其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,410元，减半收取15,205元，由凌XX负担。

二审中，当事人未向本院提交新证据。

经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点在于凌XX是否存在违约以及违约责任如何确定。根据本案查明的事实，凌XX与张X就系争房屋签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。凌XX主张，张X签订合同时存在欺诈等不正当手段，但未对此提供有效证据加以证明，故本院不予采纳。现生效判决已经认定系争房屋过户至案外人名下，故张X与凌XX就系争房屋签订的房屋买卖合同已无继续履行的可能性，而造成该结果的责任在于凌XX，故凌XX主张其不存在违约，本院亦不予采纳。关于违约责任，一审法院已经在合同约定的基础上对补偿款和违约金进行了综合考虑，并对补偿款进行了酌减、对违约金不予支持。故凌XX上诉要求不支付补偿款60万元，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，凌XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9,800元，由凌XX负担，免予收取。

本判决为终审判决。

审判长　毛　焱

审判员　钱文珍

审判员　蒋庆琨

二〇二一年一月二十八日

书记员　曹XX