商品房预约合同纠纷

河北省石家庄市长安区人民法院

民 事 判 决 书

原告：程X，男，1970年7月18日出生，汉族，无业，住石家庄市新华区。

委托诉讼代理人：杨XX，河北XX律师。

委托诉讼代理人：赵寒星，河北XX律师。

被告：某公司，住所地：河北省石家庄市长安区XX。

法定代表人：马X。

被告：马X，女，1971年2月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。

被告：马X公司，住所地石家庄市长安区XX。

法定代表人：张XX。

三被告共同委托诉讼代理人：王XX、张XX，河北XX律师。

原告程X与被告某公司（以下简称“XX公司”）、马X、马X公司（以下简称“XX公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告程X及其委托诉讼代理人杨XX、赵寒星，被告XX公司、被告马X、被告XX公司的共同委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程X向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告连带退还原告已付购房款580000元及资金占用期间利息损失（自2016年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.案件的受理费、保全费、保全责任保险费等由本案产生的全部费用由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告与XX公司签订《龙腾盛世定向建购协议书》，约定原告购买XX公司开发的“龙腾盛世”小区A座303房屋，购房总价为780000元，交房时间为2018年12月31日。合同签订以后，原告依约支付全部购房款780000元，履行了合同约定的付款义务。但时至今日，合同约定的交房时间已到，涉案的“龙腾盛世”小区并未进行开发施工，项目地点仍是一片荒凉。鉴于此，原告多次找被告XX公司协商退款事宜，XX公司同意退还原告全部购房款，并于2018年11月21日向原告退还100000元（马X账户退款），2019年1月26日向原告退还了100000元。但剩余580000元房款至今未能向原告退还。2019年7月12日，经协商，被告XX公司同意就该笔剩余房款向原告退还款，并承诺于2019年9月底前退清，但至今分文未退。综上，因涉案房屋不具备销售条件，被告XX公司、被告XX公司未能依约向原告退款，故依法应当承担向原告退还全部剩余房款并支付资金占用期间的利息损失的法律责任。被告马X对上述退款行为承担连带责任。为维护原告合法权益不受损害，原告特诉至贵院，望贵院查明案件事实、明确法律责任，依法支持原告诉讼请求。

XX公司辩称，认可与原告存在商品房预约合同关系，我公司不应当承担利息损失，因为双方在合同中并没有约定逾期交房需要承担利息损失，并且双方在合同中也明确约定本案没有取得商品房预售许可证，原告对此明知。因此原告在本案中也存在过错，因此损失应当自行承担；第二，本案逾期交房，不是XX公司的原因造成的，被告已经起诉白佛村村委会并胜诉，现在正在本院执行当中。

马X辩称，首先，马X不是本案适格被告，不应承担责任，本案中原告主张马X利用公司独立法人的地位损害债权人的利益不符合事实。因为本案为商品房预售合同，只有公司具有开发商的资格来收取款项，马X个人并不具有资格，并且该项目也是真实存在的，并不存在利用公司来骗取债权人的行为；另外，马X向原告退还购房款是履行职务的行为，因为马X是XX公司的法定代表人，可以代表公司从事职务行为。

XX公司辩称，在本案中，XX公司为XX公司提供了物的担保，并没有明示加入债务，因此XX公司不是本案的适格被告，不应当承担责任，因为抵押权并没有进行登记，因此抵押权并没有设立。

本院经审理查明：原告于2016年10月14日与被告XX公司签订《龙腾盛世定向建购协议书》，约定原告购买XX公司开发的位于石家庄市房屋，购房总价为780000元，交房时间为2018年12月31日。合同签订当日，原告依约支付全部购房款780000元，但XX公司并未依约履行交房义务。经原告与XX公司协商，被告XX公司同意为原告退还全部购房款，原告于2018年11月21日、2019年1月26日分别收到被告XX公司退款各100000元（其中2018年11月21日退款由XX公司法定代表人马X转账给付原告），被告未退还剩余款项。

2019年7月12日，被告XX公司与原告程X达成《抵押担保》，内容为：“因之前白佛项目剩余退款（大写）伍拾捌万元整未能退清，现双方协商一致，同意将鹿泉项目：鹿泉开XX云开XX202、208抵押给程X，身份证号：130XXXX1970××××××××。并承诺于2019年9月底前退清白佛剩余房款，退还完毕后持有人交回相关抵押手续，如未能退还剩余款项，愿将此抵押物给程X作为偿还欠款……”。原告与被告XX公司对抵押房屋未办理抵押登记。被告XX公司、XX公司均未退还剩余房款。

原告主张XX公司与XX公司承担连带还款责任，同时主张XX公司的法定代表人马X使用个人账户退还应由XX公司退还的房款，与XX公司存在财产混同，应与XX公司、XX公司一起承担连带责任。被告马X辩称其并非本案适格被告，被告XX公司辩称其未明示加入债务且抵押物未登记，抵押权未设立，不承担还款责任。原告起诉时主张三被告给付自2016年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息损失，庭审时原告主张按照年利率6%计算；被告XX公司辩称逾期交房由白佛村委会造成的，双方未约定利息，且原告对被告未取得预售许可明知，损失自行承担；三被告均认为6%为民间借贷中适用的利率标准，本案应采用原告诉状中的计算方式。

以上事实，有龙腾盛世定向建购协议书、收款收据、中国XX银行个人账户收入交易明细、签购单、中国XX银行短信截图、抵押担保及庭审笔录佐证。

本院认为，原告与XX公司签订的《龙腾盛世定向建购协议书》系原告向被告XX公司购买房屋的预约合同，该合同依法有效，被告XX公司是否取得预售许可证不影响该协议的效力，协议双方当事人均应遵照履行各自义务，被告XX公司同意向原告退还全部购房款，对其未退还的购房款580000元应承担继续给付义务。被告XX公司与原告签订的《抵押担保》系原告与被告XX公司两方的真实意思的表示，该协议依法有效，被告XX公司在自愿提供鹿泉开XX抵押给原告的情况下，仍明确承诺其于2019年9月底前退清XX公司所欠剩余房款，应认定为被告XX公司自愿的债务加入行为，其应与被告XX公司承担共同偿还责任。被告马X虽作为被告XX公司的法定代表人，但应向原告退还房款的主体应为被告XX公司，而非被告马X本人，被告马X使用个人账户向原告退还应由被告XX公司承担的房款，构成个人财产与公司财产混同，应当对被告XX公司的上述债务承担连带责任。

被告XX公司承诺为原告退还全部购房款，但原告提交的证据无法证实被告XX公司承诺退款的时间，结合原告收到部分退款的时间及原告与XX公司于2019年7月12日签署《抵押担保》的事实，2019年9月底应认定为双方商定的最后退款时间，被告至今未退还，理应给付原告利息，本案并非民间借贷纠纷，原告主张的利息不应按照6%计算，被告认可原告起诉状中的计算方式，利息应按照此种方式计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百八十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：

一、被告某公司、马X公司于本判决生效之日起十日内返还原告剩余购房款580000元并支付利息（自2019年10月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告马X对上述款项承担连带清偿责任；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费9600元，由被告某公司、马X公司负担，被告马X承担连带责任（上述费用原告已预交）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北XX，XX编码050011，收件人：材料收转窗口）。

上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北XX）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　郝巧灵

人民陪审员　　樊立成

人民陪审员　　郭建华

二〇二〇年九月七日

书　记　员　　郭　冰

郭耀轩

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