冀X和某小额贷款公司及多人房屋买卖合同纠纷案

甘肃省兰州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

上诉人（原审第三人）冀X。

委托诉讼代理人：黄XX（冀X儿媳），女，1980年11月8日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。

委托诉讼代理人：杨XX，甘肃XX律师。

上诉人（原审第三人）：兰州市七里河区国民小额贷款有限责任XX，住所地兰州市七里河区。

法定代表人：李X，该公司董事长。

委托诉讼代理人:邹XX，甘肃XX律师。

委托诉讼代理人：梁XX，甘肃XX律师。

被上诉人（原审原告）孙XX。

委托诉讼代理人：靳X，甘肃XX律师。

委托诉讼代理人：曹洁，甘肃XX律师。

被上诉人（原审被告）季X。

被上诉人（原审被告）张X（季X之妻）（季X之妻）（季X之妻）（季X之妻），女，1984年9月17日出生，汉族，住兰州市城关区。

上诉人冀X、兰州市XX公司因与被上诉人孙XX、季X、张X房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

冀X上诉请求：1.依法撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1632号民事判决书，改判驳回被上诉人孙XX的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人孙XX承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.法律关系错误。全部证据显示，本案属于典型的借款合同关系，重审判决认定为房屋买卖合同关系明显错误。2.认定合同有效错误。本案被上诉人季X、张X在未取得涉诉房屋所有权的情况下，与孙XX签订房屋买卖合同，处分不属于自己的财产，明显属于欺诈行为，涉嫌刑事诈骗罪，该合同无效。二、适用法律错误。本案应该适用《物权法》28条、186条、《合同法》116条之规定。重审判决只选择性适用《合同法》第8条、第60条规定错误。三、该判决处分已经被生效判决处分过的同一标的物错误。涉诉房屋已于2015年11月13日就被七里河法院（2015）七民初字第20268号民事判决书处分，并进入强制执行程序，该房屋也被依法查封。重审判决就同一标的物重复处分错误。四、判令上诉人履行义务错误。七里河法院（2015）七民初字第20268号民事判决书中已经判令上诉人承担连带担保责任，重审判决又判令上诉人履行"过户义务"，上诉人对同一标的物、同一民事行为，承担两次法律责任错误。

兰州市七里河区国民小额贷款有限责任XX上诉请求：1.判令撤销（2016）甘0105民初1632号民事判决书，改判驳回被上诉人孙XX的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，判决结果错误。涉案房屋为上诉人贷款公司与被上诉人季X、张X之间的《贷款合同》提供抵押担保，业经兰州市七里河区人民法院基于抵押担保关系将涉案房屋予以查封，现已进入强制执行程序。上述事实足以说明涉案房屋已不能继续过户交易，所以在审理本案时理应查明。但一审法院在未予审查上述事实的情况下即支持孙XX的一审诉请，从而导致一审判决结果错误。二、法律适用错误，依据不动产物权的转移登记制度，房屋所有权的转移应以登记为准。涉案房屋至今仍登记在冀X名下，所以其当然为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，"当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......"。本案涉案房屋属于上述规定中的"法律上或者事实上不能履行"的情形。孙XX、季X、张X之间的《房地产买卖协议》已无继续履行之可能，一审法院判决继续履行系法律适用错误。本案属于民间借贷合同中担保的情形，按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条，应该按照民间借贷关系审理。

孙XX辩称，一审法院认定事实清楚。一审经庭审查明："2014年9月11日孙XX与季X、张X签订《房屋买卖协议》，约定季X、张X自愿将房屋以75万元出售给孙XX，房款一次性付清，并于2014年10月10日将房屋交付孙XX使用至今，季X、张X保证房产权属清楚，若发生纠纷由其承担责任。冀X将涉案房屋以185万元出售给季X时，房款已全部结清。因当时该房屋尚未取得《房屋产权证》，故双方未能办理过户手续。2013年9月23日，兰州市七里河区国民小额贷款有限责任XX与冀X签订《贷款及担保合同》，为季X贷款提供担保，并以涉案房屋作为抵押，但未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"冀X与国民公司签订的《贷款及担保合同》有效，但涉案房屋因未办理抵押登记，抵押权未发生法律效力。一审判决由冀X协助办理涉案房屋的产权转移手续与兰州市七里河区人民法院判令冀X承担连带保证责任完全是基于两个不同的法律关系而产生的法律责任，并非冀X所述因同一标的、同一民事行为承担两次法律责任。国民公司对涉案房屋不享有抵押权。孙XX与季X、张X签订的《房屋买卖协议》合法、有效，且已支付186万元购房款。季X、张X将涉案房屋交付孙XX使用至今，虽然涉案房屋现登记在冀X名下，但冀X协助季X办理房屋产权登记手续的义务已经转变为协助孙XX办理房屋产权登记手续。一审法院以国民公司的抵押权代表的是一种静态物权，答辩人作为购房者已全额支付购房款并实际占有使用房屋至今，购房者的权利代表着公民的基本生存权，在一定程度上体现了公民对于交易安全的信赖保护，判决孙XX与季X、张X签订的《房地产买卖协议》有效，冀X协助办理涉案房屋的产权转移登记手续正确。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关法律规定作出的判决适用法律正确。本案中孙XX与季X、张X签订的《房屋买卖协议》依法成立，不存在欺诈的情形，冀X应当依法履行协助办理房屋过户的义务。冀X在完全具备办理房屋过户手续的条件下，拒绝为孙XX办理房屋过户手续的行为，属于不履行自己合同义务的违约行为，严重侵害了答辩人的合法权益。综上，恳请二审维持原判。本案诉讼费由被答辩人承担。

张X辩称，季X和冀X签订《房屋买卖合同》自己不知情。关于与七里河XX公司签订借款合同，季X让签字，借款打入季X的卡内。与孙XX签订房屋买卖合同及借条，我只签了字，具体细节是季X协商的，书写借条的款项孙XX汇入季X的账户。怎么回事自己并不知情。

季X因涉嫌合同诈骗罪，现羁押于兰州市第三看守所，本院询问了季X的意见，其辩称，其与孙XX之间是民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。其向孙XX借款75万时，孙XX要求抵押家中值钱的物品，便于孙XX签订了房屋买卖合同作为抵押，借款45万元时用XXX卡宴车作抵押，其他小额贷款用20万元的钻戒作抵押，价值185万元的房屋不可能75万元出售给孙XX。

孙XX向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《房地产买卖协议》有效，原告为该诉争房屋所有权人。2.判令二被告继续履行《房地产买卖协议》，第三人冀X配合办理该房屋产权过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年9月11日，孙XX（甲方）与季X、张X（乙方）签订《房地产买卖协议》，协议约定:乙方自愿将涉案房屋75万元出售给甲方，房款一次性付清。并于2014年10月10日正式交付房屋。该协议第四条约定：乙方保证产权清楚，若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务均由乙方负责清理并承担民事责任，因此给甲方造成的经济损失由乙方赔偿。庭审中，原告举证证明协议签订后，原告向两被告季X、张X及被告季X之母沈XX付款共计186万元，原告孙XX当庭陈述此款全部为购房款。1.两被告于2014年9月11日出具收条一张，内容为：今收到孙XX借款人民币75万元；2.原告孙XX与被告张X于2014年10月8日签订《借款合同》一份，被告张X向原告借款25万元，并出具借款金额为25万元借据及收条各一张；3.2014年10月16日，原告与被告张X签订《借款合同》一份，被告张X向原告借款15万元，同时出具借据及收条各一份，金额均为15万元；4.2015年2月3日，被告季X向原告孙XX出具借条一张，内容为：今借到孙XX人民币45万元整；5.2015年2月12日，被告张X向原告孙XX出具借条一张，内容为：今借到孙XX人民币16万元；6.2015年2月13日，被告张X向原告孙XX出具借条一张，内容为：今借孙XX人民币5万元；7.2015年5月12日，被告季X之母沈XX向原告孙XX出具借条一张，内容为：今借孙XX人民币5万元；8.被告张X向原告出具证明一份，内容为：本人（季X、张X）因购买涉案房屋特向孙XX借购房款180万元，并签订《购买房屋合同》，该证明未书写年月日。

另查明：2012年11月30日，冀X（甲方）与季X(乙方)签订《房地产买卖契约》约定：甲方将涉案房屋（建筑面积214.09平方米）以价值185万元出售给乙方。该契约签订后，季X、张X向冀X付清购房款，冀X将房屋交付季X、张X。由于当时该房屋尚未取得《房屋产权证》，故未能办理产权过户。该房屋于2015年3月取得兰房权（安宁区)字第867561号《房屋所有权证》，载明：所有权人冀X（共有情况：单独所有）房屋坐落：兰州市安宁区孔家崖街道银安路152-1号第1单XX，登记时间为2014年7月28日，房屋性质：经济适用房，建筑面积214.09平方米，套内面积200.40平方米。现该房屋仍登记在冀X名下。本案在审理过程中，已对该房屋诉讼保全。

再查明：2013年9月23日，七里河XX公司与季X及冀X签订《贷款及担保合同》，季X向贷款公司贷款130万元，期限五个月，月利率20‰，冀X作为担保人，以本案涉案房屋抵押担保，未做抵押登记。该合同签订后，贷款公司依约向被告季X发放贷款130万元，季X支付部分贷款利息后，剩余贷款利息及贷款本金均未偿还，该公司遂诉至兰州市七里河区人民法院。兰州市七里河区人民法院于2015年11月23日作出(2015)七民初字第20268号民事判决。判决：一、季X、张X向贷款公司偿还借款130万元；二、季X、张X赔偿贷款公司利息损失211989.04元；三、冀X对借款本息承担连带保证责任。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，其协议合法有效，应受法律保护。原告虽以借款方式向被告付款，但被告并未向原告还款，且原告孙XX当庭陈述支付给二被告186万元全部为购房款，被告张X亦明确承认原告所付款为购房款。因此，原告依约履行了付款义务且实际居住使用涉案房屋至今，被告理应给原告办理涉案房屋产权转移登记。故本院对原告请求判令原、被告之间签订的《房地产买卖协议》有效，并请求二被告继续履行协议及第三人冀X配合办理涉案房屋产权过户登记的诉请予以支持。对第三人冀X辩称其与原告没有任何关系，该房屋必须用以偿还第三人贷款公司的借款以抵消其担保责任的辩解意见，以及第三人贷款公司辩称，1.其与被告季X于2013年9月23日签订的《贷款及担保合同》合法有效；2.七里河区人民法院作出判决，认定该涉案房屋的抵押合法有效；3.原告与两被告签订《房屋买卖合同》的价格与实际相差很大，本案应属于借贷关系；4.两被告以签订该涉案房屋买卖合同为由多次涉嫌合同诈骗。因此请求法院驳回原告诉请。对冀X及贷款公司以上辩解意见，本院认为，原告孙XX（为甲方）与被告季X、张X（为乙方）签订的《房地产买卖协议》约定:乙方保证上述房地产权属清楚，若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务均由乙方负责清理并承担民事责任，因此给甲方造成的经济损失由乙方进行赔偿。本案中，在原告孙XX购房人的权利与第三人贷款公司的抵押权发生冲突时，本院认为，第三人贷款公司的抵押权代表的是一种静态物权，原告孙XX作为购房者，其全额支付购房款并实际居住使用至今，购房者的权利代表着公民的基本生存权，还在一定程度上体现了公民对于交易安全的信赖保护。因此，根据公平原则、诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素，对于购房者权利的保护，在一定程度上体现了对于公民生存权利的保护。本案中，被告季X、张X向原告孙XX保证上述房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务均由其负责清理并承担民事责任。因此，在被告季X、张X已明确作出上述承诺的情况下，第三人贷款公司与被告季X、张X之间因涉案房屋发生的纠纷，应由第三人贷款公司向被告季X、张X主张权利。故本院对第三人冀X及第三人贷款公司的上述辩解意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告孙XX与被告季X、张X于2014年9月11日签订的《房地产买卖协议》有效；二、被告季X、张X与第三人冀X自本判决书生效之日起十日内协助原告孙XX办理坐落于兰州市安宁区孔家崖街道银安路152-1号第1单XX【兰房权（安宁区)字第867561号，所有权人冀X，房屋性质：经济适用房，建筑面积214.09平方米，套内面积200.40平方米】产权转移登记手续。案件受理费50元，保全费30元，公告费820元，合计900元（原告孙XX已预交）。由被告季X、张X承担，并于本判决生效后十日内支付给原告孙XX。

本院审理查明：2012年11月30日，冀X以价值185万元将涉案房屋出售给季X、张X夫妇。因房屋未取得产权证，没有办理过户手续。2013年9月23日，季X向第三人小贷公司借款130万元，并以涉案房产作抵押。因涉案房屋产权证未办理，冀X作为名义产权人（实际已出售给季X、张X）进行了物权抵押担保，但未登记。2014年9月11日孙XX与季X、张X签订《房地产买卖协议》，以75万元的价格将涉案房屋出售给孙XX，但孙XX与季X、张X之间的经济往来全部是借条和借款合同，并未给付购房款的证据。孙XX自称借款就是购房款。

本院认为，孙XX起诉的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷。依据是2014年9月11日孙XX与季X、张X签订《房地产买卖协议》，付款依据全部为借款合同和借条。根据季X的陈述，其与孙XX之间是借贷关系，并非房屋买卖合同关系。孙XX提交的186万元的借款合同及借据不仅有涉案房屋做的抵押，还有XXX车辆作抵押，钻戒抵押的借款。经查，孙XX虽然与季X、张X签订了《房地产买卖协议》，但他们之间的经济往来均为借贷关系。并没有给付购房款的证据。综合全案证据分析认定，孙XX与季X、张X之间签订的《房地产买卖协议》，以75万元的价格出售185万元购买的房屋，有悖常理。本案属签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形。符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条："当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。"本案发回重审后一审法院明确告知是否变更诉讼请求，孙XX没有变更。依据以上司法解释，孙XX的诉讼不能成立，应当驳回起诉。

综上所述，孙XX与季X、张X之间的基础法律关系属民间借贷纠纷、不是房屋买卖合同纠纷。一审法院认定事实错误。予以撤销。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：

一、撤销兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1632号民事判决；

二、驳回孙XX的起诉。

一审案件受理费50元，退回被上诉人孙XX。一审保全费30元，公告费820元由孙XX承担；冀X预交的二审案件受理费50元，兰州市七里河区国民小额贷款有限责任XX预交的二审案件受理费50元分别予以退回。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　张秉德

代理审判员　　王锡东

代理审判员　　王　博

二〇一八年三月十三日

书　记　员　　丁XX