土地租赁合同纠纷

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0108民初37254号

原告：李XX，男，1954年4月8日出生，无业，住北京市海淀区。

委托代理人：田XX，北京市XX律师。

委托代理人：张敏，北京市XX实习律师。

被告：张XX（北京XX经营人），男，1970年9月7日出生，无业，住北京市海淀区。

委托代理人：陈XX，北京市XX律师。

第三人：北京XX，经营场所北京市海淀区苏家坨镇西XX北远大驾校北XX外平房。

经营人：张XX，男，1970年9月7日出生，无业，住北京市海淀区。

第三人：刘XX，女，1989年10月29日出生，汉族，无业，住北京市房山区。

原告李XX诉被告张XX，第三人北京XX、刘XX土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人田XX、张敏，被告张XX（北京XX经营人）委托代理人陈XX，第三人刘XX，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李XX向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与张XX签署的《果园、果园土地及经营管理合同》；2.请求判令张XX向我支付违约金86000元；3.请求判令张XX与刘XX立即将果园、果园土地腾退给我；4.请求判令张XX与刘XX签订的《山水漪园租赁合同》无效。诉讼费由张XX承担。事实和理由：我和张XX2008年1月1日签署《果园、果园土地及经营管理合同》，约定我将自己承包的北安河乡西埠头大队的北大荒苹果地、远大驾校后边的果园地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给张XX经营。租赁期内承包地出现弃管、撂荒、私搭乱建等情形，我多次提醒张XX，张XX未予改正。2018年2月9日上级管理部门苏家坨镇农业综合服务中心出具《苏家坨镇农业安全隐患整改通知书》给我，我再次要求张XX改正。2018年4月16日苏家坨镇安全生产办派人检查，现场尚未清理干净。张XX未按照合同约定开展正常生产经营活动，致合同目的无法实现，属于根本违约。

被告张XX、第三人北京XX辩称，一、原告要求解除与张XX签订的合同，没有法律依据。根据合同法94条规定，当事人可以解除合同的情形，如张XX存在根本违约的行为，李XX才有权解除合同。李XX与张XX签订的合同，李XX依照合同获得了租金，租金是本合同的主债务，而获得租金是李XX的主要目的，张XX已经按照合同付给李XX租金至2018年底，不存在根本违约的情形，故李XX要求解除合同无事实和法律根据。二、李XX称张XX对土地存在弃管等情况与事实不符，张XX不存在这些行为。2017年底，因变电工程建电塔，占用了果园的土地，在恢复过程中，苏家坨镇出具了整改通知书，因该工程已经完工，张XX已经对土地进行了整改和清理。根据原被告合同第七条约定，对树木的补种是李XX的义务，李XX获得了补偿利益，未履行补种义务，是李XX违约，不能以此要求解除合同。李XX第三项诉讼请求，属于确认之诉，与本案合同纠纷不属于同一法律关系，不应合并审理。即使我与第三人签订的合同无效，张XX可以自行收回耕种，并不导致双方合同解除的法律后果。根据土地承包法的规定第十四条，发包方应承担的义务，维护承包方的土地经营权，不得解除承包合同；尊重承包方的生产经营自主权，不能干涉承包方正常的生产经营活动；第十六条规定承包方享有的权利，享有承包地使用、收益、承包权、流转权，有权处置生产产品；第三十三条规定了土地经营流转的规则，是平等协商、自愿有偿，任何组织不得强迫或阻碍土地承包经营的流转。根据该规定和立法精神，国家鼓励土地合法经营流转，以发挥土地的最大效益，故我与第三人签订合同，是为了土地的最大效益，受法律保护，且并未影响双方合同的履行，不构成根本违约。到起诉前，第三人并未向我交纳2018年的租金，根据双方的合同，已经达到解除的条件。事实上，张XX与第三人已经就合同的解除事项正在交接，故李XX所述的理由不存在。综上所述，李XX要求解除合同没有事实根据和法律依据，不利于经营稳定性，与国家鼓励土地自由流转是相悖的，请法庭予以驳回。

第三人刘XX辩称，我与张XX签订的合同是无效的，因当时签合同时，我不知道李XX与张XX之间的关系，且合同中注明的场地面积与实际不符。且树木的数量也与实际不一样。我同意腾退诉争场地。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年10月12日，北京市海淀区北安河乡西埠头生产大队（甲方）与李XX（乙方）签订《承包协议书》，约定甲方同意将北大荒苹果地南北全长195米、北边宽72米、南边款82米，计东西均宽77米，总面积15000平方米（即23亩地）承包给乙方终止果树和农作物，在承包期内不许搞非农业性质的生产，承包期至2029年。2008年1月1日，李XX（甲方、出租人）与张XX（乙方、承租人）签订《果园、果园土地及经营管理合同》，约定甲方将位于北大荒苹果地荒地、远大驾校后边果园地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给乙方，乙方承租土地必须合法经营，否则甲方有权收回果园土地的使用权并终止合同；乙方租赁果园的土地面积应与村委会签订的合同一致（及甲方所租赁给乙方的面积相符），煤厂等；果园内如出现死树，由甲方负责补种，其补种的种类由甲乙双方协商而定，其补种的树木归甲方所有，开支费用由甲方支付，经营权归乙方所有，甲方有权对树种进行改良；在租赁期内，甲乙双方任何一方违约，其违约方要支付另一方租赁期限的全部租金；租赁期限2008年1月1日至2027年10月11日；经双方商定，租金交纳方式为按年付，年租金为43000元。上述协议签订后，李XX将诉争土地交付张XX使用，张XX依约向李XX交纳了2018年12月31日之前的租金。2017年5月28日，北京XX（甲方）与刘XX（乙方）签订《山水漪园租赁合同》，载明山XX位于北京市海淀区苏家坨镇北安河北路远大驾校东院北XX（隶属于西XX管辖），经营面积及果园面积合计30亩，由张XX及李XX共同所有，甲方将经营面积及果园面积合计约30亩出租给乙方，租金每年7万元，租期4。张XX、李XX作为甲方代表在上述合同上签字，北京XX加盖公章。现诉争场地有刘XX控制，经营农家院和采摘业务。张XX自述其签订上述《山水漪园租赁合同》未经过李XX的同意。就《山水漪园租赁合同》的签约主体，张XX、北京XX称张XX承租诉争场地后办理了北京XX的营业执照，系北京XX与刘XX签订了租赁合同，刘XX称系张XX与其签订租赁合同。

李XX、张XX均称张XX承租诉争场地时，场地内有砖房若干。张XX自述其承租诉争场地后，建设了两个铝合金餐厅、十几个蒙古包，现只剩两个蒙古包和两个铝合金餐厅，其另对场地中原有的砖房进行了装修，挖了一个鱼池。刘XX称其承租时，场地内有东房3间、蒙古包（1大间、小间）、彩钢房3间、北房5间、西房3间，其承租后，将东房内加了一个隔断，没有其他建设行为。2018年2月9日，苏家坨镇农业综合服务中心出具《苏家坨镇农业安全隐患整改通知书》，载明位于北XX块内李XX承包地内存在弃管、撂荒、易燃，地块内私搭乱建，存在安全隐患，恢复土地原样，请立即整改。2019年，北京市海淀区苏家坨镇西XX村民委员会出具《证明》载明村委会已经知道李XX将位于北大荒苹果地23亩承包地对外出租，只要承包地用于种植果树和农作物，村委会就不管，但出现承包地弃管、撂荒情况、被用于非农业建设，这是绝不允许的，必须立即整改。张XX称李XX所述撂荒、弃管系因为因为输变电工程施工占地导致，李XX认可存在输变电工程占地一事，但否认占地施工导致果园撂荒、弃管。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，李XX与张XX签订的《果园、果园土地及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。上述合同履行过程中，张XX以北京XX的名义将诉争场地转租给刘XX，该转租行为未征得李XX的同意，现李XX要求解除其与张XX签订的《果园、果园土地及经营管理合同》并要求确认《山水漪园租赁合同》无效，该主张具备事实及法律依据，本院予以支持，进而对李XX要求返还诉争场地的诉讼请求，本院亦予以支持。诉争场地系李XX承包的农业用地，张XX承租后，在该场地范围内搭建铝合金房屋、蒙古包，用于经营北京XX，违反了《果园、果园土地及经营管理合同》关于合法经营的约定，且根据李XX提交的证据，张XX租赁诉争场地后，诉争场地存在撂荒、弃管的情况，现李XX要求张XX支付违约金，具备事实及法律依据，且数额合理，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款，判决如下：

一、解除李XX与张XX签署的《果园、果园土地及经营管理合同》；

二、北京XX与刘XX签订的《山水漪园租赁合同》无效；

三、张XX于本判决生效后三十日内支付李XX违约金人民币八万六千元；

四、张XX、刘XX于本判决生效后三十日内将北京市海淀区苏家坨镇西XX北大荒二十三亩苹果地交还给李XX。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千九百五十元，由张XX负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈迎宾

人民陪审员　　唐福来

人民陪审员　　胡显蕾

二〇一九年四月二十九日

书　记　员　　关XX