龙X、邹X确认合同效力纠纷

四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川13民终2222号

上诉人（原审被告）：龙X，男，1975年11月3日出生，汉族，住四川省营山县。

上诉人（原审被告）：邹X，女，1979年9月4日出生，汉族，住四川省营山县。

共同委托诉讼代理人：林X，营山县XX法律工作者。

被上诉人（原审原告）：段XX，男，1965年7月19日出生，汉族，住四川省营山县。

被上诉人（原审原告）：张XX，女，1965年12月7日出生，汉族，住四川省营山县。

共同委托诉讼代理人：龚彬，四川XX律师。

共同委托诉讼代理人：饶X，四川XX律师。

上诉人龙X、邹X因与被上诉人段XX、张XX确认合同效力纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1322民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙X、邹X上诉请求：1、撤销一审判决，改判认定合同无效。事实和理由：一审适用法律错误，判决不公正。1、龙X将案涉房屋以个人名义出售给二被上诉人，但该房屋系夫妻共同财产，售卖需征得邹X的同意。所以，售卖只能表明是龙X的真实意思表示，但不能够表明是邹X的意思表示。2、龙X出售房屋时，邹X对此毫不知情，且未在合同上签字，故房屋买卖是不成立的。该《房屋买卖合同》对上诉人邹X不具约束力，应当认定无效。3、涉案房屋已被法院查封，房屋查封严重影响到《房屋买卖合同》的合法性及效力，且龙X也无法按照合同约定为涉案房屋办理不动产变更登记。

段XX、张XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、案涉《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且双方也已履行了该合同的主要义务，该合同应当合法有效。2、合同双方是亲戚关系，该房交付时间是2011年7月30日，且段XX、张XX已于2014年入住。从2011年至今已过九年时间，邹X推说其对此不知情与常理不符。邹X一直未对此提出异议，也未主张权利要求解除合同或者确认无效，反而在段XX、张XX起诉时才提出不知情，其说法没有事实根据。另外，即使龙X对于房屋没有处分权，是无权代理，但邹X多年来一直保持沉默，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十二条的规定，视为对合同的追认，该合同自始有效。3、《房屋买卖合同》签订之后，龙X、邹X私自将该房屋抵押贷款，导致该房屋被各地法院轮候查封数次。段XX、张XX若再不申请查封、提起诉讼，就可能被赶出家门流落街头。龙X、邹X属于违约，不能将其过错用来惩罚段XX、张XX，让段XX、张XX居无定所、老无所依。

段XX、张XX向一审法院起诉请求：1.确认段XX与龙X于2011年7月13日签订的《房屋买卖合同》及2014年1月22日段XX与龙X签订的《补充协议》合法有效；2.诉讼费用由龙X、邹X负担。

一审法院认定的事实，段XX与张XX系夫妻关系，龙X与邹X系夫妻关系。2011年7月13日，段XX与龙X签订《房屋买卖合同》，约定龙X将其所有的位于营山县XX工业园××路××路××层××段XX，总价款30万元。订阅合同时，段XX向龙X支付购房款的65%，计人民币20万元，下余购房款在3年内付清。购房款付清后，龙X办理两证交付给段XX。2011年7月13日，龙X向段XX出具收条一张，载明：今收到段XX购房款共计人民币壹拾伍万元整。收款属实。2011年8月24日，龙X向段XX出具收条一张，载明：今收到段XX购房款人民币5万元整（大写伍万元整），收款属实。2014年1月22日，龙X向段XX出具收条一张，载明：今收到段XX购房款100000元（壹拾万元整），段XX房款全部付清。2014年1月22日，龙X与段XX签订《补充协议》，约定龙X在双方签订《房屋买卖合同》之日起五年后一个月内（2016年8月13日）为段XX办理房屋产权证、土地使用证（更名为段XX、张XX）。庭审中，段XX陈述龙X于2011年7月30日将钥匙交与段XX、张XX，段XX、张XX于2014年正式入住该房屋。龙X陈述于2012年3月将房屋交付给段XX、张XX。

另查明，2020年1月9日，一审法院作出（2020）川1322财保7号民事裁定书，查封登记在被申请人龙X、邹X名下的位于营山县××镇××号××幢××层××号的住宅房屋（产权证号：××），查封期限为三年。案件申请费为1500元。

一审法院认为，根据《民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案段XX、张XX的诉讼请求是确认段XX与龙X于2011年7月13日签订的《房屋买卖合同》及2014年1月22日签订的《补充协议》有效。该《房屋买卖合同》与《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。同时，段XX已经按照合同约定将购房款全部付清，龙X已经将房屋交付给段XX、张XX居住使用，《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，故对段XX、张XX要求确认《房屋买卖合同》和《补充协议》有效的诉讼请求予以支持。关于邹X辩称《房屋买卖合同》和《补充协议》系龙X个人行为，其并不知情，侵害了其作为房屋共有人的权益，该《房屋买卖合同》和《补充协议》对其不具有拘束力。一审法院认为，段XX、张XX系善意购买人，并对等地支付了购房款，并已实际占有使用诉争房屋多年，作为共有人的邹X辩称不知情不符合日常经验法则，故对邹X该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，判决：确认段XX与龙X于2011年7月13日签订的《房屋买卖合同》及2014年1月22日签订的《补充协议》有效。案件受理费500元、保全费1500元，由龙X、邹X负担。

二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。

本院认为，诉争房屋属于龙X、邹X夫妻共同财产，出售该房屋应当由夫妻二人取得一致意见后共同作出决定。但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第第二项“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，夫妻对外处理非日常生活需要事务适用表见代理制度。首先，根据本案现有证据显示，案涉房屋早已出售并交付使用多年，邹X在此期间均未提出任何异议，段XX、张XX有理由相信出售房屋是龙X、邹X双方的共同意思表示。第二，没有证据证明段XX、张XX与龙X之间系恶意串通，损害邹X权益，故段XX、张XX是善意购买。第三，作为共有人的邹X，在多年来对于房屋出售并交付的事实完全不知情亦与日常经验法则不符。第四，涉案房屋已司法查封、办理转移登记受限，属于合同的履行问题，并不影响合同效力本身。故一审确认《房屋买卖合同》及《补充协议》有效是正确的。

综上，龙X、邹X的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由上诉人龙X、邹X负担。

本判决为终审判决。

审判长　龚XX

审判员　熊XX

审判员　严钲棚

二〇二〇年八月四日

书记员　张XX