赵XX与梁XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区XX

民 事 判 决 书

原告（反诉被告）：赵XX，女，1986年6月7日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。

委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：陆煜菲，北京XX律师。

被告：赵X1，男，1949年11月15日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。

被告（反诉原告）：梁XX，男，1972年5月20日出生，汉族，户籍所在地天津市XX，住北京市顺义区，公民身份号码×××。

原告（反诉被告）赵XX与被告赵X1、被告（反诉原告）梁XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵XX及其委托诉讼代理人王X、陆煜菲，被告赵X1，被告（反诉原告）梁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵XX向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告梁XX之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告梁XX将位于北京市顺义区×××宅院腾退，并交付原告；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告之父赵XX位于顺义区×××有宅院一处，土地使用者为赵XX。赵XX因交通意外于2002年2月去世。2002年12月2日，被告赵X1在原告未成年且不知情的情况下，将位于顺义区×××宅院出卖给被告梁XX，交易金额为22000元，现梁XX一家在此居住。被告赵X1曾与被告梁XX签订买卖房屋草契，草契中卖方人赵XX的签字并不是原告本人签署，手印也非原告所捺。卖房并非原告的真实意思表示，且被告梁XX并非本村村民，非农业户口，且宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让。原告与被告梁XX之间的房屋买卖合同应属无效，被告梁XX应返还原告位于北京市顺义区×××院宅院。

赵X1辩称：原告是我侄女。我们有卖房意念的时候，原告在房山念职高，每月回来两次，那时候也没电话沟通，亲戚委托让我代管原告的事情。我想着一个姑娘家，给她留着房子也没用，我在村西XX挺远的还照顾不了，所以我就做主，有了卖房的想法。正好有一街坊给介绍的梁XX，原告都没回来，我们私下在我家找了我弟弟赵X2和中间人李XX，签了合同。梁XX一直没有参加，是梁XX的爸爸一手操办的。他们委托我给办了契税证等，签了合同以后我跟着就到土地局和财政局打听手续怎么办，土地局明确告诉我绝对不行，到财政局那也说买房的人是外省的，这个事情办不了。回来以后我就跟梁XX的爸爸说了，我说这个事情办不了，我让他们想想，要不然改成租赁得了，我让他考虑好了，他考虑了好几天，还是同意买卖了。我们草签协议是在12月1日，正式写草契是12月2日，我让原告写委托书是12月7日，当时她从学校回来了，我问赵XX这事情怎么办，赵XX说她做不了主，原告小，她也怕我。卖房款两万二都已经给了，钱在我手里，我没给原告，现在还在我这呢。草契上梁XX的名字是我写的，指纹是梁XX父亲按的，赵XX的名字也是我写的，指纹是我弟弟按的。

梁XX辩称：2002年12月，北京市顺义区×××村民赵X1想要卖掉其侄女赵XX名下的房屋及院落，但是本村人没人有购买的需求，其房子实在是太破旧了，他又亟需这笔钱抚养已是孤儿的侄女赵XX。当年的房子只有三间破败的土坯房，还有几根木棍支撑石棉瓦的随时能倒掉的棚子。梁XX及父母全家从东北来顺义区×××寻找房屋，通过中间人李X的介绍，梁XX达成了与赵X1的房屋买卖交易，并签署了房屋买卖契约。梁XX支付了全款22000元购房款。22000元房款全部用在了供赵XX上学及生活费上，直到她长大成人能够自食其力，其伯父赵X1尽到了作为监护人的承诺和职责。现赵XX谎称当年卖房时，她伯父欺瞒她，她根本不知情，并且在买卖房屋草契上伪造她的签字和手印指纹，欺骗买房人梁XX，但实际情况是她有亲笔书写给她伯父的委托书，上面有她本人的签字和捺印，另有卖房协议一份，上面卖房人一项有赵XX和赵X1的亲笔签字和手印，可以相互印证，证明赵XX自始至终都知道事实的全部真相。买卖房屋的合同执行是当时赵XX的真实意愿体现，但赵XX提交给法庭证据时故意隐瞒了这份有她亲笔签字和手印的卖房协议书，还有委托书，且实际买卖房屋时有中间人、中证人，还有当时的村委会及村领导知情。2002年房屋买卖时，赵XX已年满16周岁，且初中毕业即将进入职业学校学习，不可能不记得事实的真相。另，赵XX自18岁成年至今有15年时间，从没提起要求被告返还房屋一事，早已超出了法律规定的诉讼时效，且在这期间，实际情况确是其伯父伯母堂兄赵XX多次与梁XX父母说过，我们老赵家说话算数，不会向那些不讲信用的人卖了房子往回要，决计不会往回要的，让梁XX父母放心一直住下去，这期间赵XX从未提出过异议。赵XX提起诉讼时，其本人已非农业户籍，同时提供的住址表明其已早有长期固定居所，长期不在×××居住，所以梁XX有理由怀疑赵XX要求返还房屋的行为只是为了拆迁补偿，不是为了解决自身的居住问题。梁XX不同意原告的诉讼请求。

梁XX向本院提出反诉请求：1.请求赵XX赔偿梁XX经济损失120万元；2.要求赵XX赔偿梁XX父母精神及健康损失赔偿5万元；3.诉讼费、评估费由赵XX承担。后梁XX撤回第2项反诉请求。事实与理由：自2002年购房至今，房屋及土地价值一直不断上涨，尤其是最近几年翻倍上涨，现有房屋及土地价值与当初买房时相差巨大。梁XX买房后对原有北正房进行了装修改造，又自建了西厢房、锅炉房、厕所、棚子及部分院墙。故梁XX要求赵XX赔偿经济损失120万元，包括购房款及利息，房屋实际重置费用，宅基地区位价值补偿，及梁XX的信赖利益损失等。

赵XX就反诉辩称：本案房屋买卖合同签订的时候原告不具有过错，本案是赵X1将涉诉房屋出售给他人，原告当时16岁，属于限制民事行为能力人，不具有缔约和处分房屋的能力。赵X1未经原告法定监护人的允许，出于一己私利处分原告财产。梁XX明知房屋归原告一个小女孩所有。赵X1和梁XX应当承担主要责任。被告主张的信赖利益损失是不成立的，在交易无效过程中双方都有过错，但是梁XX和赵X1的过错较大。即使需要赔偿，也要按照评估报告为基准分配数额。梁XX非集体组织成员，其明知自己没有资格购买，仍然购买。梁XX陈述的意见严重违背事实，即使原告予以补偿，希望以评估意见49万余元为基准，并且扣除国家免费改造的部分。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：

赵XX、李XX系赵XX之父母，二人离婚后，赵XX由赵XX抚养，李XX离开本村。赵XX后与曹XX再婚。2002年1月，赵XX因交通事故去世。赵XX去世后，2002年1月28日，曹XX及赵XX的其他亲友签字同意由赵X1作为赵XX的监护人，内容为：由于赵XX之妻曹XX体弱多病，行为不能自理，且女儿赵XX年龄小没有行为能力，经双方家属及亲友商定，由赵XX之兄赵X1对其妻子女儿的生活及日常开支等实行监护权，如果有较大型的开支由亲友协商，并请亲友监督，直至其女儿赵XX能实施自主行为能力时，由法律公正部门办理移交手续，要求监护人掌握好自己的职责，在执行监护期间，亲友有权过问。

曹XX提起继承纠纷，本院就此作出（2002）顺民初字第3108号民事判决书判决确认位于北京市顺义区×××赵XX名下宅基地上的北房四间及院内棚子三间归赵XX所有。

2002年12月1日，梁XX作为买房人与作为卖房人的赵XX、赵X1签订《卖房协议》，约定：现有赵XX名下的北房四间及石棉瓦棚子四间及房基地院落，因无人居住，决定卖与梁XX居住，此事由中间人李X与赵XX的法定代理人赵X1及买主共同商定，并征得赵XX本人同意，立此协议。双方议定房价为二万二千元整，由于此房的房产证丢失，有经顺义区人民法院的判决书为凭。由于当时的居住条件限制，丈量房基地时，往后多让出5.7米，现经与买主商定，由原房的后檐留0.5米为滴水，其余的5.2米仍归赵X2所有，此事在与买主及中证人李X共同决定，买主同意，将在本协议中说明。买卖双方必须信守本协议，恐日后空口无凭，将立本协议为证，如有纠纷自有中证人承担。买方委托赵X1办理契税证、买卖证明及房产权属证明，另付一千元，共计二万三千元，手续办完双方交割清楚（由于办理契证出现其他原因，没有办成，故另付的一千元取消）。此协议一式两份，买卖双方各持一份。梁XX本人在买房人处签名捺印，赵XX、赵X1本人分别在卖房人处签名捺印，赵X2、李X在中证人处签名捺印。

2002年12月2日，双方又签署一份《买卖房屋草契》，约定卖房人赵XX将正房一所计四间经顺义区×××凭中人李X说合情愿卖与梁XX名下永远为业言明卖价每间五千五百元共计二万二千元笔下交清并无短少日后如有任何纠葛俱有卖主与中间人一面承当于买主无涉恐口无凭立此草契为证。代笔人赵X1、中证人李X、赵X2、卖房人赵XX、卖房人梁XX的名字均由赵X1书写，各名下均有捺印。

2002年12月7日，赵XX向赵X1出具一份《委托书》：我委托我的伯父和法定代理人赵X1全权处理我名下财产及房屋等，与旁人无涉，特此证明。

梁XX交房款22000元给赵X1，赵X1于2002年12月12日向梁XX出具证明：“今收到梁XX交来买房款22000元”。

梁XX买下房屋后对北正房进行修缮改造，另拆除原来棚子建西厢房三间，新建锅炉房、厕所、棚子2间等对院内进行了改造。经释明，梁XX表示若认定双方签订的农房买卖合同无效，要求赵XX赔偿信赖利益损失，并申请对房屋及附属物重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估。经本院随机确定并委托北京XX公司进行评估，该公司出具评估意见：区位补偿价为358105元，房屋重置成新价为85778元，装修、设备及附属物价值为48684元，合计492567元。双方在本院指定期间内未对该评估报告提出异议。庭审中，赵XX提出院内的煤改电设施、墙体保温、窗户、自来水井等不是梁XX支出，另主张西厢房系违建，上述评估价格应从附属物的重置成新价中扣除。梁XX认可政府对窗户、外墙保温及煤改电设施进行了改造，但表示其自己也交了部分钱。西厢XX在宅基地范围之内。

对于合同无效后的赔偿问题，赵XX要求以评估结果为基础，扣除政府给予改造的部分附属物的价款；梁XX主张现在房价上涨，评估价格远低于市场价格，要求赔偿合计120万元信赖利益损失。

上述事实，有庭审笔录、《卖房协议》、（2002）顺民初字第3108号民事判决书、《买卖房屋草契》、《委托书》等在案佐证。

本院认为：

赵X1将涉诉房屋卖予梁XX时，赵XX已年满十六周岁，虽尚未成年，但对于房屋买卖的含义应已具有一定的认知，其在《卖房协议》及《委托书》上签名捺印，说明其对赵X1将房屋卖予梁XX一事知情。赵XX在父母离婚后由父亲赵XX抚养，父亲去世后因继母曹XX体弱多病无法抚养赵XX，故在亲友的见证下由赵X1作为赵XX的监护人，赵X1作为赵XX的监护人在《卖房协议》、《买卖房屋草契》上签名，本院认定赵XX与梁XX达成房屋买卖的合意，双方的房屋买卖合同成立。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。梁XX非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故赵XX与梁XX签订的《卖房协议》、《买卖房屋草契》违反了上述法律规定，应属无效，原告赵XX的相应诉求，本院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

现赵XX与梁XX之间的房屋买卖合同关系自始无效，双方基于该买卖关系取得的财产应当予以返还，赵XX要求梁XX腾退涉诉院落，具有法律依据，本院予以支持。双方之间的房屋买卖合同无效，赵XX应赔偿梁XX信赖利益损失，梁XX在院内建设的房屋，赵XX应折价补偿，补偿数额以评估报告为准，考虑到梁XX在涉诉院内居住期间实际享受了相应的门窗、外墙保温等改造补助待遇且支付了部分价款，另西厢房亦建设在宅基地范围之内，赵XX要求扣除相应项目的重置成新价本院不予支持。对于区位补偿价，由于鉴定机构依据的标准已至今十余年，在近几年房屋及土地大幅升值的情况下，为了平衡买卖双方的利益，本院参考评估报告对于区位补偿价的意见，结合市场价值、买卖双方的过错程度等因素酌情确定原告应赔偿被告宅基地区位补偿价的数额。梁XX主张过高部分本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）赵XX与被告（反诉原告）梁XX于二〇〇二年十二月一日签订的《卖房协议书》及二〇〇二年十二月二日签订的《买卖房屋草契》无效；

二、原告（反诉被告）赵XX于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）梁XX信赖利益损失合计八十八万四千四百六十二元；

三、被告（反诉原告）梁XX于原告（反诉被告）赵XX履行完毕前述付款义务后九十日内将北京市顺义区×××宅院腾退给原告（反诉被告）赵XX；

四、驳回被告（反诉原告）梁XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费三百五十元，由被告（反诉原告）梁XX负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费七千八百元，由原告（反诉被告）赵XX负担五千七百六十二元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）梁XX负担二千零三十八元（已交纳）。鉴定费三千元，由被告（反诉原告）梁XX负担九百元（已预交），由原告（反诉被告）赵XX负担二千一百元，于本判决生效之日起七日内直接给付给被告（反诉原告）梁XX。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　杨秀芝

人民陪审员　　秦海艳

人民陪审员　　王晓琳

二〇二〇年八月二十四日

法官　助理　　郭文攀

书　记　员　　王XX